Renegociação do contrato de aluguel para restabelecer o equilíbrio financeiro.

As paralisações afetaram a todos. Com os negócios fechados, em grande parte sem produzir, auferir lucro, vem ficando cada vez mais difícil manter o equilíbrio das contas. Os aluguéis assumem papel primordial neste cenário, vez que, como despesa recorrente acabaram por ser um fator que vem desequilibrando a balança financeira das empresas.

Comércios, escritórios, consultórios, ou seja, diversos setores da economia, tiveram que cessar suas atividades, o que gerou um impacto severo na obtenção de suas receitas, fazendo com que, os contratos os quais se haviam assumido, tornassem onerosos e desproporcionais.

É fato público e notório que esse desequilíbrio vem da imposição estatal, diante das ações tomadas para tentar conter a pandemia que se mostra a todos. Sabendo ser um fato que foge da vontade das partes, é possível uma renegociação do contrato de aluguel? Quais os argumentos que podem ser usados? E quais os meios os quais podem ser utilizados para obter esse direito?

RENEGOCIAÇÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL.

Despesa recorrente e muitas vezes essencial para o desenvolvimento da atividade laboral, seja ela comercial ou não, o aluguel está presente na vida de muitos negócios, do pequeno ao grande.

Este contrato, que coloca de um lado o proprietário ou administrador do imóvel e do outro o locatário que visualiza naquele ponto um oportunidade de negócio, é feito em comum acordo e em igualdade de condições, sendo que qualquer alteração abrupta que coloque em desvantagem uma das partes, leva a sua reapreciação.

Se um centro comercial fecha suas portas por imposição do poder público, como no estado atual, há situações distintas que nascem para ambos os lojistas daquele complexo. Temos lojas de porte maiores, como as conhecidas âncoras, as quais, pelo seu poder econômico, possuem maior capacidade financeira, reserva para despesas e por consequência, menor impacto ou um prazo maior para que sinta os efeitos dessas alterações.

Mas teremos também aqueles que não possuem esse vulto comercial e que por seu menor porte sofrerão as consequências de imediato. Esse fato deve ser estendido a todos, inclusive aqueles comércios de rua, escritórios, consultórios entre outros. Esses sentirão esse desequilíbrio de pronto e necessitarão de uma atitude para que se restabeleça o 'status quo ante'.

Teremos então, dois caminhos distintos, porém, que se complementam, para que se alcance o melhor resultado, sofrendo assim os menores impactos da situação atual. Delimitaremos a seguir como proceder de forma extrajudicial e também, caso seja necessário, o imperativo para uma ação judicial.

PROPOSIÇÃO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL.

Ao contrário do que muito se imagina, a justiça não se move apenas pelos conflitos judiciais e tem nas conciliações uma efetividade muito célere. Buscar o entendimento de forma harmônica, ajustando os interesses, faz com que se atinja o objetivo de forma mais rápida e econômica para ambos os lados.

Antes de se pensar em uma ação judicial, há que se compor uma proposta extrajudicial, buscando uma concordância, ajustando aquilo que agora se põe de forma excepcional. Faz-se necessário notificar a parte contrária para que tome ciência do oportuno e proceda conforme preceitua a boa-fé.

Através de um instrumento particular deve-se expor que diante da conjuntura atual a situação econômica para arcar com os encargos contratuais os quais, anteriormente foram pactuados, sofreram impactos, ao ponto de que esse desequilíbrio gerado, pela cessão das atividades, faz nascer a necessidade de uma revisão no valor do aluguel, buscando assim readaptar o equilíbrio financeiro.

Portanto, deve-se propor um novo valor para apreciação do locador para que ele possa oferecer uma resposta diante ao exposto. Frente ao que fora formulado, se houver a aceitação, dá-se o contrato por renegociado e tem-se a situação de volta à equidade. Caso não se obtenha uma composição pela proposta extrajudicial, caberá levar essa análise para uma revisão judicial.

REVISÃO DO ALUGUEL POR VIA JUDICIAL.

São muitas as vezes em que não há a disponibilidade das partes em reconhecer o direito do outro, o que leva a questão para a necessidade de apreciação judicial. O julgador por sua vez, diante do caso concreto, decidirá pelo ordenamento pátrio, buscando assim restabelecer o que é mais acurado para ambos.

São vários os efeitos econômicos os quais vem sendo sentidos em decorrência do Corona-Vírus. As atitudes tomadas buscando o melhor interesse social acabam por atingir cada um de forma particular. No caso em questão, a suspensão das atividades adotadas, acarretaram desequilíbrios, os quais precisam ser revistos.

No caso da recusa pelo locador, cabe buscar as vias judiciais, a fim de que diante da apreciação do juiz, seja readequado o valor do aluguel, pelo período que se mostrar necessário. O fundamento para tal ato, nasce da Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva, que impõe o equilíbrio nas prestações contratuais, vez que o fato superveniente, imprevisível e extraordinário autoriza a modificação das cláusulas do contrato, como delimitado acima.

Finda-se pelos argumentos constantes em lei, os quais lastreiam os argumentos já suscitados. A começar pela base da aplicação das teorias acima citadas, qual seja, o artigo 317 do Código Civil, o qual deve ser utilizado em concomitância com os artigos referentes as locações, sendo eles, o artigo 567 também do Código Civil, e o artigo 19 da lei que regulamenta as locações dos imóveis urbanos, lei 8.245/91 .

https://www.magalhaesmuzel.com.br/post/renegocia%C3%A7%C3%A3o-do-contrato-de-aluguel-para-restabeleceroequil%C3%ADbrio-financeiro

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm

Alex Muzel

Advogado

OAB 165.164 MG

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