Votação em assembleia de condomínio

A respeito das votações em assembleia condominial, o Código Civil estabelece a regra segunda a qual estas devem ser tomadas, em 1ª chamada, por maioria dos condôminos presentes que representem, pelo menos, metade das frações ideias do edifício (CC, art. 1.352). Extrai-se daí, portanto, dois quóruns diferentes: um de instalação e outro de votação.

Para a assembleia estar apta a votar em primeira chamada, devem estar presentes condôminos que representem mais da metade das frações ideais (quórum de instalação); cumprida a condição, passa-se à deliberação, em quórum de maioria dos presentes (quórum de votação).

Tais quóruns devem ser excepcionados quando a própria lei fixar quórum diferenciado, a exemplo das situações de alteração da convenção condominial ou de realização de obras nas áreas comuns do condomínio, quando há a necessidade de se observar o quórum de deliberação de 2/3 dos condôminos.

Esse direito de voto, importante pontuar, é exercido, ao menos em regra, de acordo com a fração ideal titularizada pelo condômino. Desse modo, se o condômino possui duas ou três unidades autônomas no mesmo edifício, possuirá direito de votar duas ou três vezes, a depender da quantidade de unidades que possuir, pois titulariza fração ideal maior em relação aos demais condôminos.

Diz-se “em regra” porque, segundo o Código Civil, pode haver disciplina em contrário na convenção de constituição do condomínio (CC, art. 1.352, parágrafo único), a exemplo do voto nominal, um por condômino, independente da fração ideal de cada um.

Estando esse condômino, proprietário de diversas unidades, inadimplente em relação às contribuições condominiais de algumas delas, não será impedido de votar (REsp 1.375.160-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 1º/10/2013), seja nos condôminos que se utilizam da regra geral, isto é, do voto vinculado à fração ideal titularizada pelo condômino (nesse caso o condômino deve votar tantas quantas forem as suas unidades em dia com as contribuições condominiais), seja no caso do direito a voto vinculado à figura do condômino (porque, ao menos de alguma de suas unidades, deflui o direito de voto).

Por fim, a partir da disciplina legal dos votos em assembleia, tem-se que se um mesmo condômino titularizar mais da metade da fração ideal de todo o edifício, a “maioria” prevista no Código Civil será constituída por um único condômino, que poderá, unilateralmente, decidir sobre todos os assuntos de interesse dos condôminos.

Sobre tal situação, apesar de não haver regulação legal específica, conforme sustentamos em outro escrito sobre o tema [2], entendemos que deve haver maior rigidez na filtragem legal e constitucional destes tipos de decisões, a fim de evitar o exercício abusivo do direito (CC, art. 187). Verificado tal exercício abusivo do direito de voto majoritário, sem qualquer finalidade legítima, impõe-se a anulação pela via judicial, em ação promovida por qualquer condômino que se sentir prejudicado, restaurando-se a ordem e a boa convivência no âmbito do condomínio edilício.

[1] Advogado militante no direito imobiliário, família e sucessões. Entusiasta da multidisciplinariedade da atuação jurídica, atendimento humanizado e respeito às vulnerabilidades. Pós-Graduando em Tutela Coletiva pela Escola da Defensoria Pública de São Paulo (EDEPE). Especialista em Direitos Humanos pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI) e em Direito Tributário (INTRA).

[2] A assembleia de condomínio de apartamentos em tempos de pandemia: uma análise pontual da lei nº 14.010/2020 (RJET – Regime Jurídico Emergencial Transitório). No prelo.