Imóvel sem RGI pode ser legalizado através de Usucapião ou Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

NÃO SE COMEÇA QUALQUER procedimento de regularização imobiliária sem antes consultar o RGI para conhecer e desvendar o histórico registral do imóvel pretendido. Por incrível que pareça não são raros os casos onde os pretendentes nunca foram até o Cartório para buscar informações sobre o bem e isso é muito lamentável já que podemos estar diante de casos onde efetivamente essa informação poderia fazer toda a diferença entre a realização ou não do negócio.

Hoje em dia a obtenção de informações sobre imóveis pode se dar de forma muito cômoda, rápida e eficiente: já não se mostra obrigatória a peregrinação por cada Cartório para buscar a "Certidão da matrícula imobiliária". Acessando o site da Central dos Cartórios ( https://registradores.onr.org.br/) pode ser possível obter tais informações em prazos muito rápidos, lembrando que por determinação da recente Lei 14.382/2022 o atendimento pode se dar em até 4 (quatro) horas inclusive (vide § 10 do art. 19 da Lei de Registros Publicos), a depender do caso.

Como sabemos a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA destina-se a regularizar a aquisição daqueles imóveis onde as partes tenham pactuado um contrato preliminar (PROMESSA DE COMPRA E VENDA, por exemplo) e jamais tenham concretizado a Escritura Definitiva e muito menos o registro dessa transação junto ao Cartório do RGI, ainda que o pagamento total do preço tenha ocorrido. A situação é mais comum do que se imagina e a base legal está nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".

A grande novidade egressa da Lei 14.382/2022 foi a possibilidade da realização da AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA direto nos Cartórios, sem a necessidade de um Processo Judicial, mantida a necessidade da presença de ADVOGADO. Com isso foi inserido o art. 216-B na Lei de Registros e agora uma nova possibilidade, mais célere e eficiente encontra-se à disposição da sociedade. Infelizmente nem todo Estado brasileiro já conta com a regulamentação do procedimento mas pelo menos o RIO DE JANEIRO e SÃO PAULO já possuem, como já postamos inclusive.

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL por sua vez - que também dispensa processo judicial mas exige a presença de Advogado - é um procedimento que tem base no art. 216-A da mesma Lei de Registros Publicos e tem regulamentação nacional oriunda do Provimento CNJ 65/2017. Para fins de regularização de imóveis temos que se trata de uma ferramenta muito mais abrangente que a Adjudicação Compulsória sendo certo que inclusive em casos onde possa o interessado lançar mão da Adjudicação poderá ser possível também valer-se da Usucapião, inclusive nas versões Extrajudiciais, como inclusive já sustentamos aqui embasados em excelentes precedentes judiciais (TJRJ Proc 0101669-64.2018.8.19.0001; TJSP Proc 0037979-53.2011.8.26.0602).

Considerando as duas ferramentas disponíveis, especialmente no âmbito EXTRAJUDICIAL onde a promessa de celeridade e efetividade é uma importante vantagem frente a um assoberbado judiciário, para os casos onde o interessado objetive imóvel sem origem registral poderá ser possível pleitear a regularização via adjudicação compulsória ou usucapião? Não nos parece possível a via da Adjudicação Compulsória para esses casos: antes de tudo é preciso considerar que a Usucapião é um instituto que possui diversas modalidades e é importante conhecer cada uma delas para identificar qual poderá se moldar com mais vantagem ao caso analisado; algumas delas não exigem nem JUSTO TÍTULO nem BOA-FÉ inclusive e isso pode fazer toda a diferença; algumas podem ter seu prazo reduzido consideravelmente se, por exemplo, o pretendente tiver no imóvel edificado sua moradia ou empreendido obras ou serviços de caráter produtivo.

A necessidade da origem registral para fins de Usucapião não é requisito essencial. Pode bastar, por exemplo, que o Cartório do RGI certifique que"NADA CONSTA"sobre o imóvel, até mesmo porque, considerando que se trata de uma aquisição originária, verificado que houve o efetivo preenchimento dos requisitos legais outra não poderá ser a conduta do Oficial do RGI, em sede de Usucapião Extrajudicial, senão o reconhecimento da aquisição e a ABERTURA DE UMA MATRÍCULA para o imóvel, como inclusive decreta o art. 20 do referido Provimento CNJ 65/2017:

"Art. 20. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel implica abertura de nova matrícula.

(...)

§ 3º A abertura de matrícula de imóvel edificado independerá da apresentação de habite-se.

(...)§ 5ºº O ato de abertura de matrícula decorrente de usucapião conterá, SEMPRE QUE POSSÍVEL, para fins de coordenação e histórico, a indicação do registro anterior desfalcado e, no campo destinado à indicação dos proprietários, a expressão “adquirido por usucapião”.

Já na Adjudicação Compulsória, diferentemente da Usucapião, a pretensão do requerente além de demonstrar o preenchimento dos requisitos legais (contrato preliminar sem cláusula de arrependimento; pagamento integral do preço e recusa injustificada da lavratura da definitiva) deverá estar embasada em imóvel que possua origem registral já que a aquisição é DERIVADA e por certo será obstaculizado o REGISTRO diante de eventual inexistência do imóvel no acervo cartorário - imóvel este que inclusive deve guardar identidade com o originalmente prometido - como inclusive assenta a jurisprudência da Corte Superior:

"STJ. REsp 1297784/DF. J. em: 16/09/2014. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Publicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável. 3. Recurso especial a que se nega provimento".