O que é patrimônio de afetação, para que serve e como funciona?

Neste texto abordaremos os aspectos legais do regime de Patrimônio de Afetação.

O Patrimônio de Afetação é um regime tributário que visa trazer segurança jurídica para o comprador. Nesse instituto, o patrimônio da obra fica completamente separado do patrimônio da incorporadora.

Deste modo, possíveis dívidas não tendem a afetar a promessa de entrega do bem.

O referido regime foi criado em 2004, a fim de trazer maior segurança aos compradores em situações de incorporações imobiliárias. Trata-se de uma garantia ofertada pela Incorporadora aos compradores de imóveis “na planta”.

Parte do patrimônio da incorporadora fica segregada, destinada exclusivamente para a conclusão das obras daquela incorporação. Dessa forma, o comprador tem a certeza de que receberá a unidade imobiliária que adquiriu na planta, uma vez que os recursos necessários já foram apartados do patrimônio da Incorporadora e reservados para este fim.

A importância desse instituto é perceptível em vários casos de obras que ficaram paradas por falência da incorporadora. Um exemplo famoso foi a Encol S/A, que encerrou suas atividades em março de 1999 e deixou milhares de investidores sem receberem seus direitos.

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Quais são os requisitos legais?

O referido regime foi implementado por meio da Lei 10.931/2004. Após, foram feitos adendos pela Lei do Distrato – Lei n.º 13.786/2018. Essas legislações determinam que é necessário que o empreendimento possua:

- Contabilidade particular;

- CNPJ próprio;

- Finanças exclusivas.

Todos esses requisitos legais são indispensáveis, tornando o patrimônio da construção completamente separado do patrimônio da incorporadora. Na prática, isso garante que, se a empresa responsável pelo projeto quebrar, outra pode terminar o empreendimento. Aqui, as possibilidades são:

- Outra incorporadora;

- Bancos;

- Investidores;

- Compradores.

Ademais, a Lei do Distrato traz uma determinação relativa ao patrimônio de afetação. Ela diz que os clientes que desistirem de comprar um imóvel na planta sob esse regime têm o direito de receber a devolução de 50% da quantia já repassada à construtora.

Portanto, foi estabelecida uma espécie de multa de 50% ao comprador que desistir do negócio. Ao mesmo tempo, é mais um incentivo para as incorporadoras escolherem o regime de afetação. Afinal, as empresas que não integram esse modelo têm uma retenção máxima de 25%.

Entretanto, mais importante do que saber o que fazer em caso de descumprimento contratual, é saber se existe algum prazo para exigir que a parte contrária cumpra com as obrigações assumidas.

Sendo assim, é de suma importância saber o que a Lei determina para não sair no prejuízo, especialmente quando estamos sozinhos diante de um contrato, sem um suporte jurídico.

O que significa Patrimônio de Afetação?

No âmbito jurídico, a explicação é “encargo; ato que define ou caracteriza a função de um bem público; encargo que incide sobre um bem para determinar um dever”.

Partindo dessa explicação, fica claro que o patrimônio de afetação implica uma obrigatoriedade. Ou seja, a partir da adoção desse regime tributário, a incorporadora separa os seus recursos financeiros do patrimônio da obra. Isso traz mais segurança para o comprador.

Para que serve o Patrimônio de Afetação?

O objetivo desse regime tributário é separar as contas da incorporadora e do edifício que está sendo erguido. Vale a pena ressaltar que há uma separação total. Inclusive, os requisitos exigidos deixam claro que existe essa necessidade.

Além de ajudar no caso de falência, como já explicado, evita que a incorporadora utilize os recursos da obra A para pagar a B e vice-versa. Dessa forma, os recursos ficam protegidos.

Ainda existe outra determinação pela lei do patrimônio de afetação. É a possibilidade de criar uma comissão de representantes. O propósito é fiscalizar o andamento da obra. Por isso, ela pode ser formada por compradores de unidades edilícias (apartamentos) ou alguém indicado por esse grupo de pessoas.

A vantagem é que essa assembleia passa a receber demonstrativos periódicos sobre o cronograma da obra e sua situação fiscal. Assim, há mais transparência e poder para os clientes. Ao mesmo tempo, há mais segurança jurídica tanto para comprar um imóvel quanto para investir.

Como funciona o patrimônio de afetação?

A característica principal dessa estratégia é a separação de bens no âmbito da incorporação imobiliária. Desta forma, essa é uma espécie de garantia financeira, já que há uma chance maior de o empreendimento ser concluído.

Caso haja insolvência, desistência ou falência da incorporadora, os valores serão restituídos ou outra entidade irá assumir a responsabilidade de finalizar o empreendimento.

Esse resultado é assegurado, porque os valores do patrimônio da obra não podem ter outra finalidade. Ainda assim, essa modalidade não consiste em uma segurança pela, entretanto há uma segurança maior.

Como fazer o patrimônio de afetação?

Por ser opcional, o regime de tributação é escolhido pela própria incorporadora. A partir dessa definição, a informação é inserida no registro da incorporação imobiliária. Dessa forma, ele se torna válido para todas as unidades que serão vendidas depois disso.

É importante destacar que o regime especial tributário do patrimônio de afetação pode ser escolhido a qualquer momento. Ou seja, a obra pode já estar em andamento.

Além disso, é importante destacar que fornecedores e financiadores da obra também têm o mesmo direito que os compradores. Portanto, o dinheiro não será devolvido de forma integral a quem adquiriu as unidades. Ele também pode ser usado para a quitação das dívidas com outros profissionais.

De toda forma, para saber se a obra está incluída nesse regime tributário, é preciso verificar no contrato de compra e venda. Essa citação será feita e estará inserida no registro de incorporação.

Como o patrimônio de afetação deve ser registrado?

A formalização deve ocorrer diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, é necessário fazer a averbação na matrícula do terreno. Esses são os passos para garantir um CNPJ e conta bancária próprios.

Além disso, é necessário que o patrimônio de afetação seja elaborado de forma expressa pelo incorporador ou pelo proprietário da garantia real do bem. Esse processo pode ser realizado a qualquer momento.

Quando termina o patrimônio de afetação?

As obrigações da incorporadora só finalizam quando a averbação da construção é realizada. Outra possibilidade é quando se faz o registro dos títulos de domínio ou de direito de compra no nome dos adquirentes.

Caso a incorporação seja denunciada, o patrimônio de afetação pode ser terminado. Assim, os compradores têm direito à restituição dos valores. Por fim, a assembleia geral de adquirentes também pode optar pela liquidação das obrigações.

Quais as vantagens do patrimônio de afetação?

Para o comprador, a incorporação imobiliária submetida ao regime de afetação é sempre vantajosa, uma vez que ele tem a garantia que receberá a unidade imobiliária pela qual pagou. Para a incorporadora, o patrimônio de afetação apresenta vantagens do ponto de vista comercial e tributário. Um empreendimento imobiliário protegido pelo patrimônio de afetação consegue alcançar um valor de mercado mais atraente que o desprotegido, uma vez que oferece aos compradores/ investidores uma garantia robusta de conclusão da obra.

Do ponto de vista jurídico tributário, há que se destacar o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, um benefício fiscal também conhecido como RET. Uma das vantagens desse Regime diferenciado é a possibilidade de se recolher alíquota única e reduzida, nos moldes do Simples Nacional, congregando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Como comprar um imóvel com segurança?

Com todas essas informações, você provavelmente quer comprar um imóvel com segurança. Além de observar a existência do patrimônio de afetação, é de suma importância ter um advogado especialista para analisar detalhadamente e com cautela cada caso.

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