Qual a consequência jurídica do parcelamento ou da incorporação irregular?

Por Jaqueline Rezende Nogueira. Imagine a seguinte situação: contrato de compra e venda, comprador inadimplente. Pode o vendedor (incorporador/construtora) cobrar em juízo? Depende…

Agora imagine uma outra situação, de ponto de vista diverso: contrato de compra e venda, vendedor inadimplente. Pode o comprador cobrar a entrega da coisa e/ou ressarcimento pelo atraso em juízo? Depende…

Mas, como depende, se há um que vende e há um que compra e há contrato de venda e compra?

A resposta continua a mesma: Depende. Depende da licitude do objeto. É isso aí! Veja:

Em se tratando de parcelamento de solo, loteamento ou incorporação a lei exige uma série de documentos que deverão ser entregues a tempo e a contento a órgãos específicos, sob pena de o objeto desses empreendimentos serem considerados clandestinos. E por incrível que pareça, nem sempre isso acontece da forma exigida em lei.

E, em sendo considerados clandestinos, o objeto proveniente daí, seja lote ou unidade condominial, torna-se um objeto ilícito e qualquer negócio jurídico envolvendo esse objeto será considerado nulo ou anulável. Daí a resposta ficar condicionada ao “depende”.

Assim, um contrato de compra e venda que contenha como objeto um imóvel ainda não devidamente regularizado, impossibilitará o ajuizamento de qualquer ação ou defesa, sem a devida regularização dos registros e contratos a que ela se refere, conforme disposição do art. 46 da Lei. 6.766/79. Veja:

Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.

Isso porque essa questão envolve a ilicitude do negócio jurídico, conforme art. 104 e 166, do Código Civil, cuja nulidade é absoluta, podendo ser arguida a qualquer tempo (ou seja, não prescreve e nem decai), inclusive podendo ser reconhecida de ofício, em qualquer grau de jurisdição.

Agora, voltemos aos exemplos casuísticos do primeiro parágrafo que citei a título de exemplo:

• Inadimplemento por parte do comprador em um contrato de venda ou promessa de venda, cujo objeto carece do devido registro. Nesse caso, o loteador ou incorporador e/ou construtor não poderá intentar com ação de cobrança, ensejando a declaração de nulidade do ato jurídico e consequente restituição das partes ao estado anterior ao negócio.

• Por outro lado, caso o inadimplemento ocorra por parte do promitente vendedor, igualmente não assiste direito de ação ao promitente comprador por força do referido art. 46, da Lei 6.766/79.

Por menos crível que pareça, há situações burocráticas importantes na concretização de um empreendimento imobiliário que, muitas vezes, são deixadas para depois (com aquele “jeitinho brasileiro”) ou até mesmo por questões de equilíbrio financeiro, onde o empreendedor/incorporador/construtor prefere correr o risco de não atrasar a obra e arcar com posteriores consequências, devido à morosidade da máquina pública em liberar os papéis na mesma toada do desenvolvimento do projeto.

Portanto, em negócios que envolvam a aquisição ou venda de um imóvel proveniente de parcelamento ou incorporação é sempre necessária a cautela de ser verificar a regularidade do empreendimento e as consequências que daí podem advir, tanto para quem compra quanto para quem vende.

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Sobre o autor: Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.