medida em que a questão é de direito e porque as partes não justificaram a pertinência da produção de provas, além das já acostadas aos autos.Cuida-se, como se depreende de detida análise dos autos, de pretensão de reconhecimento da resolução do contrato em voga, sob o pálio da inexecução voluntária por parte dos autores das obrigações contraídas, em função das dificuldades financeiras suportadas, mormente no que tange ao pagamento das prestações tendentes à aquisição do imóvel descrito no contrato. Inicialmente, é de bom alvitre salientar que, pelo que consta dos autos, as requeridas não descumpriram suas obrigações contratuais, tendo em vista que de acordo com o noticiado na inicial, os autores requereram voluntariamente o seu pedido de rescisão contratual em razão de não terem mais condições financeiras para suportar o pagamento das prestações ajustadas.Nota-se, inicialmente, que não se admite denúncia vazia no caso e apreço, não incidindo, portanto, o disposto no art. 473 do Código Civil. Isso porque, em decorrência do art. 1.417 do Código Civil, em compromissos de venda e compra de imóvel não se admite a resilição unilateral, necessitando, para isso, de existência de cláusula de arrependimento expressa e previamente estabelecida no contrato, o que não ocorreu no caso em questão.Nesse sentido, não havendo cláusula contratual de retratação, e afirmando o autor não ter condições de cumprir com as parcelas pactuadas, estamos diante de caso de resolução contratual, quando uma das partes se torna inadimplente. Os negócios jurídicos regidos pelo Direito Privado seguem o corolário do pacta sunt servanda, que estabelece a obrigatoriedade das manifestações de vontade válidas. Assim, presentes os requisitos de validade e eficácia, o acordo de vontades, formalizado em cláusulas contratuais, expressa comandos imperativos, obrigando as partes contratantes ao irrestrito cumprimento das obrigações assumidaSA força obrigatória dos contratos tem como fundamento a preocupação com a segurança de ordem geral, que ultrapassa o âmbito do interesse particular, na medida em que o comprometimento entre indivíduos cria expectativas no meio social, cujo equilíbrio o ordenamento jurídico deve garantir.Este princípio, no entanto, não pode ser aplicado de forma absoluta, impedindo integralmente a revisão de cláusulas contratuais. Ao contrário, a realidade atual impõe mitigação dos efeitos do pacta sunt servanda.Nessa toada, a fim de tutelar os interesses do consumidor adquirente, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, preconiza serem abusivas as cláusulas, em contratos de compra e venda, estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefícios do credor. No mesmo sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo firmou tal entendimento na interpretação das Súmulas 1 e 2, as quais preconizam, respectivamente:”O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.”A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.Segundo a legislação civil em vigor, o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor, desde que este tenha agido culposamente. O artigo 475 do Código Civil estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.O inadimplemento culposo da parte autora autoriza, por conseguinte, a resolução contratual, com o restabelecimento do status quo ante, consistente, na hipótese, na devolução de parte do montante pago para a aquisição do bem.Quanto à indenização por perdas e danos, é sabido que a cláusula penal tem a função de indenizar uma das partes contratantes pelos prejuízos causados em função daquele que culposamente deixa de cumprir a obrigação ou se constitui em mora, sendo que, para exigir a pena convencional, é prescindível que o credor alegue prejuízo. O artigo 408 do Código Civil, dispõe incorrer de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, de modo culposo, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, como é o caso dos autos.Com base no disposto no art. 413 do Código Civil, norma de ordem pública, que não admite, pois, estipulação em sentido contrário, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, de acordo com a natureza do negócio jurídico.Resta analisar, pois, se a cláusula penal ofende o equilíbrio contratual, impondo desvantagem exagerada a uma das partes e, por consequência, promovendo o seu enriquecimento ilícito. Nesse diapasão, o contrato em questão prevê, a título de indenização predeterminada para o caso de rescisão unilateral, as cláusulas penais inseridas na cláusula 3ª do contrato:3.1. Em caso solicitação de eventual distrato do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, bem como do presente Termo de Opção, por parte do COMPRADOR (ES), este (s) obriga (m)-se ainda ao pagamento integral do custo necessário à reversão das modificações solicitadas, para que a unidade seja revertida conforme Memorial Descritivo padrão utilizado para as demais unidades integrantes do condomínio, custo este, desde já estipulado no valor de R$ 4.857,65 (quatro mil, oitocentos e cinquenta e sete reais e sessenta e cinco centavos), a ser atualizado nos termos do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado anteriormente, além de multa equivalente a 20% (vinte por cento) do valor total geral a ser pago pelo COMPRADOR (ES), em face das modificações contratadas.Desborda a referida cláusula dos parâmetros razoáveis para os fins colimados. A míngua de previsão legal específica, imperioso observar os percentuais praticados no âmbito do mercado imobiliário em voga, sob pena de ingerência estatal no âmbito do exercício da autonomia de vontade dos contratantes. Em casos análogos ao presente, vem o Superior Tribunal de Justiça, adotando, como parâmetro razoável de retenção, algo em torno de 10% a 25% sobre os valores pagos:”1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso” (STJ, REsp 1.224.921/PR, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26/04/2011).Nessa esteira, notória a abusividade da cláusula contratual adrede transcrita, visto que não se adstringe aos limites entendidos como razoáveis pelo Superior Tribunal de Justiça, que refletem a adequada margem de autonomia aplicável ao âmbito do negócio jurídico em testilha. Consequentemente, conclui-se que é de rigor a procedência o pedido de devolução fora dos moldes do contrato, razão pela qual deverá ser observado o percentual de devolução, em parcela única, de 75% dos valores pagoSAnte o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes, com o restabelecimento do status quo ante mediante a devolução de 75% do montante já pago pelo autor, corrigido monetariamente por meio da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o desembolso, e com a incidência de juros legais de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.Diante da sucumbência recíproca, deixo de condenar qualquer das partes a arcar com os honorários advocatícios. PRI. - ADV: JULIO NICOLAU FILHO (OAB 105694/SP), MARIA LUIZA MELLEU CIONE (OAB 168300/SP), JESUINA APARECIDA CORAL A. LINS DE ALBUQUERQUE (OAB 169281/SP)
Processo 101XXXX-76.2013.8.26.0100 - Monitória - Contratos Bancários - H.B.B.M. - Vistos.Trata-se de Ação Monitória ajuizada por HSBC BanK Brasil SA - Banco Múltiplo contra Insitenet Informática LTDA - ME, 1507393827588.76685 , objetivando a determinação de expedição de mandado monitório para ter constituído como título executivo o valor correspondente a R$
