Capítulo VII

DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Seção I

Disposições gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º ​As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

V. art. 1.344, CC; art. 1º, §§ 2º e 3º, Lei 4.591/1964 (Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias).

• Jornadas CJF, Enunciado 89: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo CC aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.

• Jornadas CJF, Enunciado 90: Art. 1.331: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício.

• Jornadas CJF, Enunciado 91: A convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.

• Jornadas CJF, Enunciado 246: Fica alterado o Enunciado 90, com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”.

• Jornadas CJF, Enunciado 247: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

• Jornadas CJF, Enunciado 320: O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem.

SUMÁRIO: I. Propriedade horizontal; II. Elemento temporal; III. Personalidade jurídica e judiciária; IV. Unidades autônomas; V. Áreas comuns; VI. Garagens não demarcadas e sem matrícula individualizada; VII. Condomínio e multipropriedade. Time-sharing . VIII. Aplicação das regras previstas para o condomínio edilício ao condomínio de lotes e ao condomínio urbano simples.

I. Propriedade horizontal. O diploma atual prevê a regulamentação do condomínio horizontal, também denominado edilício, ou condomínio por apartamentos. Nesta modalidade, há uma intensa correlação entre a propriedade exclusiva e coletiva. A propriedade exclusiva é exercida sobre o apartamento, ou unidade autônoma como loja, garagem, sobreloja, ou mesmo unidade residencial em condomínio fechado. As determinações que abrangem a propriedade horizontal, ou de apartamentos também se aplicam às outras formas de propriedade que surgiram com a evolução da matéria, como a multipropriedade, clubes e loteamentos fechados nos termos do que dispõe o enunciado 89 do CJF: “Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo CC aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”. Cf. também, sobre a multipropriedade, o que dispõem os arts. 1.358-B a 1.358U do CC. Ao lado da propriedade exclusiva, encontramos a propriedade coletiva no que tange aos espaços comuns. Este regime diferenciado é importantíssimo, pois a usucapião, por exemplo, é possível sobre áreas exclusivas, mas deve ser descartada sobre áreas comuns sob pena de inviabilizar a utilização do condomínio.

II. Elemento temporal. Nesta modalidade, ao contrário do condomínio genérico, não podemos afirmar que há temporariedade no condomínio. Aqui as pessoas resolvem, por comum acordo, dividir o espaço do prédio, de modo organizado, para uma vida em comum. Como fatores de incentivo ao florescimento da propriedade horizontal, podemos relatar a diminuição dos espaços urbanos que incentivam a construção de apartamentos e a segurança em torno da edificação horizontal.

III. Personalidade jurídica e judiciária. Deve ser reconhecida a personalidade jurídica e judiciária ao condomínio, em vista de sua autonomia e da necessidade de gestão quanto aos atos de administração da propriedade coletiva, conforme enunciado 90 do CJF: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”. O condomínio nasce com o registro de seus atos constitutivos na matrícula que abarcará a acessão e completa-se com o registro da convenção de condomínio que dependerá da aprovação de, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais. A personalidade judiciária sempre foi reconhecida (cf. art. 12, IX, do CPC/1973, e art. 75, XI, do CPC/2015). A representação ativa e passiva depende da constituição regular do condomínio com seu registro e com a ata que definirá quem será o síndico. Enquanto não for realizada a convenção de condomínio, sem eleição de síndico, a representação será …