Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX-78.2005.8.16.0001 Curitiba XXXXX-78.2005.8.16.0001 (Acórdão)

Cível - XXXXX-78.2005.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ - J. 30.05.2022)

I. Trata-se de Apelação Cível interposta em face da sentença de mov. 280.1 e 260.1, que julgou conjuntamente os seguintes processos: Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais por Inadimplência Contratual nº XXXXX-78.2005.8.16.0001, ajuizada por Veracidade Incorporação e Administração Ltda., e Ação Declaratória nº XXXXX-76.2015.8.16.0001, ajuizada por Eveli Laureanti em face de Veracidade Incorporação e Administração Ltda.A Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais por Inadimplência Contratual nº XXXXX-78.2005.8.16.0001 foi acolhida em parte, para o fim de condenar os réus, na medida das suas quotas partes herdadas do de cujus Francesco Laureanti, ao pagamento de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, a partir de 02/05/2005, momento em que se concretizou a locação do imóvel, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Ainda, diante da sucumbência recíproca, a parte autora foi condenada ao pagamento de 70% das custas processuais e os réus aos 30% restantes, e foram fixados honorários advocatícios em 15% sobre o valor da causa, os quais devem ser rateados entre as partes, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.A Ação Declaratória nº XXXXX-76.2015.8.16.0001 foi acolhida, para declarar a inexistência de relação de administração de locação de imóvel celebrada entre a ré e Francesco Laureanti.Por consequência, a ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.Alega, a apelante, em síntese, que (mov. 294.1): a) “Conforme cabalmente demonstrado ao longo dos presentes feitos, em 2005 o pai da Recorrida outorgou à Recorrente, por meio de instrumento particular de procuração, poderes para que essa iniciasse as atividades com finalidade de prospectar clientes e efetivar a locação, bem como proceder a administração do imóvel objeto do litígio”; b) “Após a celebração do referido contrato a Apelante iniciou seus serviços de prospecção de clientes por diversos meios tais como anúncios em jornais, faixas, placas e cumpriu seu papel, achando um inquilino para o imóvel e conduzindo as negociações até o fechamento do negócio, concretizado em 02 de maio do mesmo ano (2005), com o Sr. Alessandro Esber”; c) “O inquilino após a vigência da locação, realizou diversas reformas no imóvel com a finalidade de adequá-lo a seu comércio, que acabaram por agregar valor ao imóvel. Após a realização das referidas benfeitorias o proprietário do imóvel, percebendo o poder aquisitivo do locatário, ‘percebeu’ que não teria problemas no recebimento dos alugueis e que por tal razão não seria necessária a administração pela Recorrente, revogando os poderes do mandato outorgado sem qualquer motivação da Apelante”; d) afirma que, “Na procuração firmada entre as partes, houve previsão expressa de concessão de poderes para administração do imóvel, bem como de poderes para firmar os contratos de aluguéis com os locatários. Veja, o próprio contrato de locação firmado entre o genitor da Apelada e o locatário foi feito pela Recorrente”; e) “Ademais, ainda que não se considere a existência de contrato de administração entre as partes, houve sem dúvida expressa promessa de celebração de um contrato posterior. Veja que no parágrafo único da cláusula 5ª do contrato de prestação de serviços firmado entre as partes consta previsão de que as partes firmariam o contrato de administração do imóvel em discussão”; f) “Assim, não há que se falar em inexistência de contrato firmado para a administração do imóvel”.Requer, por fim, o conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, a fim de reconhecer a existência de contrato de administração de imóvel entre as partes.Foram apresentadas contrarrazões ao recurso (mov. 305.1).Considerando que o recurso foi interposto apenas nos autos nº XXXXX-78.2005.8.16.0001, e a matéria debatida se refere ao discutido nos autos nº XXXXX-76.2015.8.16.0001, que se encontra em fase de cumprimento de sentença, foi determinado o apensamento de ambos os feitos para processamento em conjunto, e intimada a parte apelante para que se manifestasse sobre seu interesse no julgamento do recurso, uma vez que as partes peticionaram naquela demanda requerendo a suspensão do processo por tratativas de acordo extrajudicial (mov. 10.1).A apelante se manifestou no mov. 18.1, pleiteando o julgamento em conjunto dos referidos autos e informando que possui interesse no julgamento do presente apelo, já que não houve finalização das tratativas de acordo entre as partes.Vieram os processos conclusos.É o relatório. II. O presente apelo merece ser conhecido, tendo em vista o preenchimento dos pressupostos de admissibilidade constantes dos artigos 1.009 a 1.014 do Código de Processo Civil de 2015.Processo nº XXXXX-78.2005.8.16.0001 Cuida-se de Ação de Cobrança de Indenização por Serviços Prestados, Perdas e Danos e Danos Materiais e Morais ajuizada por Veracidade Incorporação e Administração Ltda. em face de Francesco Laureanti, na qual alega que o réu é legítimo proprietário da Sala Comercial, situada na Rua Mal Floriano Peixoto, nº 5.979, Bairro Vila Hauer, em Curitiba-PR, sendo que em 20/04/2005, ele outorgou procuração à autora para que esta administrasse o imóvel. O referido documento foi ratificado através de instrumento particular de contrato de locação de serviços, firmado em 09/05/2005. A autora procedeu com a realização de seus serviços e, em 02/05/2005, conseguiu locar o imóvel ao Sr. Alessandro Esber, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, mediante pagamento de aluguel mensal de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). O locatário realizou diversas reformas e benfeitorias no bem, o que o valorizou no mercado. Restou acordado que a autora receberia o primeiro aluguel do locatário, bem como o percentual de 10% sobre o aluguel mensal, enquanto perdurar o contrato. Ocorre que, em 15/06/2005, a administradora recebeu uma notificação extrajudicial de revogação de mandato outorgado em 20/04/2005 por Francesco Laureanti, mas nada disse sobre o instrumento de contato de locação de serviços. Assim, afirma que todos os atos praticados pela autora desde 20/04/2005 são válidos e deve ser paga pelos serviços prestados.Requereu, ao final, a procedência da ação, para que o requerido fosse julgado culpado pela quebra do contrato, condenando-o ao pagamento dos valores acordados (mov. 1.3) A parte autora foi intimada para emendar à inicial (mov. 1.7).Em emenda à inicial (mov. 1.8), a requerente pugnou pelo pagamento de danos emergentes no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) referente ao pagamento do primeiro aluguel; lucros cessantes no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) referentes à taxa de administração de 10% sobre os alugueis restantes; e dano moral em valor a ser apurado em liquidação de sentença.Diante do falecimento do réu, foi realizada a substituição processual, passando a constar como réu o espólio de Francesco Laureanti (mov. 1.15).Em contestação apresentada no mov. 1.53 e 1.54, a parte ré sustentou que, em meados de 2005, o Sr. Francesco colocou por conta própria, com o auxilio de sua filha, o imóvel para alugar. Mas que, por essa razão, ele foi procurado em sua residência pelo Sr. Zakaria Ali Samad, sócio-administrador da autora, que lhe ofereceu serviços de captação de locatários e administração de imóveis. Restou acordado entre eles que a administradora primeiro iria encontrar um inquilino para locar o imóvel e depois eles firmariam um contrato de administração para locação. Esclareceu que para o contrato de captação de inquilino, o Sr. Francesco pagaria à autora a importância equivalente ao primeiro mês da locação, e para o contrato de administração, caso fosse fechado, a remuneração mensal seria correspondente ao percentual de 10% sobre o valor do aluguel. A autora conseguiu obter um locatário para alugar o imóvel, reconhecendo que esta faz jus ao recebimento do valor do primeiro mês de aluguel. Contudo, o mesmo não se aplica ao contrato de Administração. Isso porque, em reunião realizada entre as partes, foi realizado dois instrumentos contratuais, um de locação de serviços e outro de administração de imóvel, mas estes nunca foram assinados pela autora. Por esse motivo o Sr. Francesco encaminhou à autora notificação extrajudicial, asseverando que não tinha interesse em celebrar o contrato, revogando a procuração que havia outorgado. Após o recebimento da notificação, a requerente entrou em contato com o procurador do requerido, acertando que iria até a sua residência para receber o valor equivalente ao primeiro aluguel. Entretanto, ela não compareceu e, em 22/06/2005, enviou uma correspondência ao Sr. Francesco cobrando o valor de R$ 35.00,00 (trinta e cinco mil reais) pelos serviços prestados.A ação declaratória incidental foi recebida para processamento nos mesmos autos da principal (mov. 1.57).Foi apresentada impugnação à contestação (mov. 1.58).O feito teve seu regular prosseguimento.Processo nº XXXXX-76.2015.8.16.0001 Trata-se de Ação Declaratória Incidental ajuizada por Eveli Laureanti em face de Veracidade Incorporação e Administração Ltda., na qual declara que jamais existiu qualquer relação jurídica de administração de imóvel que pudesse fundamentar a pretensão da requerida de pedir indenização por lucros cessantes, pois o instrumento particular de contrato de locação de serviços prevê apenas a locação de serviços para buscar locatários e alugar efetivamente o imóvel, e não fala nada a respeito de administração. Assim, requereu a declaração de inexistência de relação de administração de imóvel e locação pela requerida (mov. 1.3).A parte requerida apresentou contrarrazões genéricas (mov. 107.1).Os feitos foram saneados (mov. 156.1 e 177.1).Foi realizada audiência de instrução e julgamento (mov. 259.1), na qual foi realizada a oitiva da testemunha Alessandro Esber.As partes apresentaram alegações finais (mov. 268, 272 e 273).Sobreveio a sentença de mov. 280.1 e 260.1, que julgou parcialmente procedente a ação nº XXXXX-78.2005.8.16.0001, para condenar os réus, na medida de suas quotas partes herdadas, ao pagamento de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), acrescidos de juros e correção desde 02/05/2005, momento em que se concretizou a locação do imóvel; e julgou procedente a ação nº XXXXX-76.2015.8.16.0001, para declarar a inexistência de relação de administração de locação de imóvel entre a ré e Francesco Laureanti.Sustenta, a apelante, que houve a contratação do serviço de administração do imóvel. Isso porque, “Na procuração firmada entre as partes, houve previsão expressa de concessão de poderes para administração do imóvel, bem como de poderes para firmar os contratos de aluguéis com os locatários. (...) o próprio contrato de locação firmado entre o genitor da Apelada e o locatário foi feito pela Recorrente”. Ademais, afirma que, “ainda que não se considere a existência de contrato de administração entre as partes, houve sem dúvida expressa promessa de celebração de um contrato posterior. (...) parágrafo único da cláusula 5ª do contrato de prestação de serviços firmado entre as partes consta previsão de que as partes firmariam o contrato de administração do imóvel em discussão”.Pois bem.Da análise dos autos, verifica-se que o Sr. Francesco Laureanti outorgou procuração à J.O. Imóveis, ora apelante, em 20 de abril de 2005, concedendo-lhe poderes para “transigir, receber, dar quitação, substabelecer, assinar documentos, fazer acordos e em especial para administrar, alugar, o imóvel (...) podendo portanto, aluga-lo, celebrar os respectivos contratos, estipular os aluguéis, acréscimos legais” etc. (mov. 1.4).E, em 09 de maio de 2005, as partes firmaram instrumento particular de contrato de locação de serviços, para locação dos serviços da contratada, Veracidade Incorporação e Administração Ltda., para buscar locatários e alugar efetivamente o imóvel (conforme contrato de mov. 1.4).É incontroverso que o imóvel foi locado, com a intermediação da empresa apelante, ao Sr. Alessandro Esber, em 02 de maio de 2005 (contrato de locação de imóvel de mov. 1.4), e que a notificação extrajudicial de revogação de mandato apenas foi encaminha em 03 de agosto de 2005, ou seja, posteriormente à celebração do contrato de locação (notificação extrajudicial de mov. 1.6).No presente caso, constata-se que efetivamente houve a corretagem por parte da empresa apelante, consubstanciada pela intermediação da locação firmada entre a própria imobiliária e o locatário, fato este reconhecido na sentença e não impugnado pelas partes.Por outro lado, resta controverso a inexistência ou não de contrato de administração entre as partes.Sobre o contrato de administração imobiliária, conceitua Maria Helena Diniz: Ter-se-á contrato de administração imobiliária se um dos contratantes, mediante mandato ou autorização, conferir ao outro a gestão de imóveis ou direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos serviços prestados. O administrador deverá, então, praticar atos compreendidos nos negócios imobiliários, em razão de autorização ou mandato para esse fim outorgado pelo titular dos imóveis a serem administrados. Terá, portanto, a tarefa de gerir interesses incidentes sobre bens imóveis pertencentes a outrem, por estar autorizado para isso ou por ser mandatário. A atividade econômica designada administração imobiliária, em regra, tem sido exercida por firmas ou escritórios imobiliários, corretores ou advogados, que além da gestão de imóveis alheios, exercem intermediação na compra e venda de imóveis. (DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 5 volumes. 6ª ed. São Paulo, Saraiva, 2006, p. 600). Destarte, observa-se que o administrador, quando autorizado por mandato ou autorização, é autorizado a realizar a gestão do bem, prestando o serviço de administração, representando o seu mandatário perante terceiros, mediante pagamento de taxa pelos serviços prestados.O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o referido instrumento, reconheceu sua natureza jurídica complexa, composto por diversos contrato típicos, mas que não se confunde com o contrato de locação, nesses termos: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo.2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação.5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante.6. Recurso especial não provido.( REsp XXXXX/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2013, DJe 23/05/2013, grifo nosso). Conforme relatado, inicialmente foi celebrado um instrumento de procuração entre o Sr. Francesco Laureanti e a apelante, no qual foi outorgado poderes para, dentre outros, administrar e alugar o imóvel objeto da lide (1.4).O artigo 653 estabelece que: “Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato”.Ocorre que, para estabelecer as condições do mandato outorgado, as partes firmaram o Instrumento Particular de Contrato de Locação de Serviços (mov. 1.4), cujo objeto é a locação de serviços para buscar locatários e alugar efetivamente o imóvel, que prevê, em sua cláusula terceira que: CLÁUSULA TERCEIRA: O CONTRATANTE pagará como remuneração pelos serviços prestados pela CONTRATADA o valor recebido do locatário referente ao primeiro mês de aluguel, em cada novo contrato de locação Não há qualquer indicação no referido contrato de que a contratada receberia a título de contraprestação dos serviços uma taxa do valor do aluguel mensal pela administração do imóvel locado.Em relação ao contrato de administração do imóvel, a cláusula quinta estabelece que: CLÁUSULA QUINTA: A CONTRATADA disporá do prazo máximo de 6 (seis) meses para encontrar um locatário e alugar efetivamente o imóvel do CONTRATANTE, quando este estiver desocupado.Parágrafo Único: Caso a CONTRATADA não consiga encontrar um locatário que alugue o imóvel no prazo estabelecido no caput desta Cláusula, no dia seguinte ao término do prazo o presente contrato bem como o de administração de imóvel celebrado entre as partes, caso ainda vigente, estará automaticamente rescindido, independente de qualquer notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial. Ainda que haja indicação sobre a celebração de um contrato de administração firmado entre as partes, nenhum contrato foi juntado, motivo pelo qual é inexistente.Ademais, a testemunha Alessandro Esber disse que fez as tratativas e alugou o imóvel com a imobiliária apelante. Contudo, a Sra. Eveli Laureanti, filha do falecido Sr. Francesco Laureanti, entrou em contato com ele informando que não tinha concordado com o contrato da imobiliária, sugerindo mudanças, mas que a imobiliária não quis assinar o novo contrato, motivo pelo qual realizou um novo contrato com o locatário, que foi assinado por ele. A partir de então, informou que realizou toda a negociação e pagamentos diretamente com o proprietário (mov. 259.2).Desse modo, ainda que tenha sido outorgada procuração com poderes gerais para administração do imóvel, o contrato firmado entre Francesco Laureanti e a Administradora apenas estabeleceu o negócio jurídico de locação do imóvel. Inexiste nos autos contrato de administração que possa manifestar a vontade do proprietário neste sentido, tampouco há qualquer cláusula ou pacto firmado que eles que permita aferir o valor ajustado a este título.Embora a cláusula quinta do contrato indique a realização de contrato de administração entre as partes, o que se nota de todo o conjunto probatório é que tal contrato de fato nunca existiu, mas apenas um contrato de corretagem para serviço de locação.Cabe ressaltar que, nos termos da regra processual de distribuição do ônus da prova, expressa no artigo 373 do CPC, cabe ao autor comprovar o fato constitutivo do seu direito, por outro lado, incumbe ao réu o ônus de comprovar eventual impedimento à constituição do direito alegado, não tendo o réu se desincumbido do ônus que lhe cabia.Assim, diante da inexistência de contrato de administração de imóvel, deve ser mantida a sentença que julgou procedente o pedido formulado na ação declaratória, declarando a inexistência de relação de administração de locação de imóvel celebrada entre Francesco Laureanti e a ora apelante.Pelo exposto, voto em conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo a sentença incólume. Considerando que os honorários advocatícios na ação declaratória nº XXXXX-76.2015.8.16.0001, objeto deste recurso, foram fixados em seu patamar máximo (vinte por cento), deixo de majorá-los.