TJRJ • Procedimento Comum • Rescisão Ou Resolução • XXXXX-72.2019.8.19.0209 • Vara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro - Inteiro Teor

Fls. Processo: XXXXX-43.2017.8.19.0209

Processo Eletrônico

Classe/Assunto: Procedimento Comum - Rescisão do Contrato E/ou Devolução do Dinheiro / Responsabilidade do Fornecedor

Autor: CARLOS ALBERTO MORAES

Autor: ANA PAULA DA SILVA MORAES

Réu: TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁROS SPE LTDA

Réu: CONSTRUTORA CALPER LTDA

Assistente: COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO EMPREENDIMENTO NEXUS HOTEL & RESIDENCES

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Nesta data, faço os autos conclusos ao MM. Dr. Juiz

Mario Cunha Olinto Filho

Em 04/10/2019

Sentença Trata-se de AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS E DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por CALORS ALBERTO MORAIS e ANA PAULA DA SILVA MORAES em face de TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e CONSTRUTORA CALPER LTDA, alegando que teriam adquirido determinado imóvel junto às rés através de dois termos: instrumento de reserva vinculado a compra do imóvel e um instrumento particular de contrato de promessa de cessão de direitos de fração ideal de terreno e outros pactos. Aduzem que em 2015 não teriam mais interesse em continuar com o negócio, uma vez que teria ocorrido a alteração do projeto original, prorrogação da data da entrega e que o empreendimento não seria mais entregue em sua totalidade. Com base em tal desinteresse, notificaram as rés, que não concederam a rescisão e ainda teriam cobra novas parcelas. Requerem a procedência dos pedidos e juntam os documentos de fls. 22/97. Às fls. 130/131 houve o deferimento do requerido em sede de tutela. De tal decisão ocorreu a interposição de AI. Contestação ofertada por ambos réus às fls. 157/186, arguindo preliminarmente a inépcia da petição inicial, impositiva majoração do valor atribuído à causa e ilegitimidade passiva. Sustentam que os motivos que ensejaram o interesse na rescisão não seriam válidos, eis que teriam sido votados em assembléias, as quais a parte autora teria sido convocada. Além disso, argui que a 2ª ré seria parte ilegítima para figurar no polo passivo, tendo em vista que não seria parte nos contratos celebrados com os autores. Ademais, informa que o contrato assinado não teria como previsão a possibilidade de rescisão unilateral e desmotiva, motivo pelo qual houve negativa acerca de tal pedido autoral. Requer a improcedência dos pedidos e junta os documentos de fls. 187/221. Réplica foi oferecida às fls. 238/264. Às fls. 290/296 foi apresentado pedido de assistência, com manifestação da parte autora às fls. 516/527. Dessa forma, houve retificação do polo passivo conforme fl. 546. É o relatório. Passo a decidir.

Não verifico a necessidade de outras provas, como se verá. No mais, os autores afirmam não ter outras provas a produzir. Sequer conheço dos embargos da ré, eis que um despacho ¿em provas¿ não tem nenhum cunho decisório. No mais, se é justamente em eventual saneador que os pontos controvertidos e as provas são deferidas, é evidente que o questionamento anterior sobre provas se impõe, para que as partes esclareçam naquele momento se ainda há mais alguma prova a produzir dentre as que já indicaram nas peças iniciais.

Rejeita-se a alegação de ilegitimidade, eis que o que os réus alegam para sustenta-la na realidade é matéria de mérito. A (i) legitimidade é verificada com base no princípio da asserção, diante da mera narrativa posta em juízo. Em havendo narrativa de que a parte ré causou o suposto fato que gerou a pretensão autoral, como no caso, há legitimidade. Se o suposto fato não existe, ou na realidade fora decorrente de ação de terceiro, isso indica improcedência.

Não é controvertido que os autores adquiriram fração ideal de terreno correspondente a unidade autônoma de nº 218 do empreendimento imobiliário com caraterísticas de apart-hotel, do ¿Nexus Hotel e Residences¿.

Tal pacto se deu sob o regime denominado de Construção por Administração ou ¿a preço de custo¿, que é tratado no artigo 58 da Lei 4.591/64.

Por força desse regime, os adquirentes das frações ideais do empreendimento assumem a obrigação solidária de ratear as despesas necessárias para a conclusão da obra. Ou seja: o preço inicialmente proposto não é fechado, podendo haver incremento ou até diminuição (nesta última hipótese, haveria rateio do excedente em favor dos próprios adquirentes).

Houve a aprovação do realinhamento orçamentário aprovado em Assembleia Geral, devidamente convocada, na qual foram apresentados aos adquirentes os custos e as despesas extraordinárias/complementares que seriam devidas. E houve a aprovação de dilação do prazo para a finalização da obra (fl. 221).

Repita-se: a obra é por empreitada. As rés necessitam dos pagamentos e das complementações de valores para que ela tenha prosseguimento. A se permitir que cada um dos promitentes compradores opte por uma resilição quando bem entender, em arrepio ao que a assembleia aprovou, simplesmente se compromete a conclusão da obra para todos.

Os autores tinham plena ciência da natureza do empreendimento e que eventualmente ocorreria a readequação de preço, como de fato ocorreu não por determinação das rés, mas por conta de decisão em assembleia dos próprios promitentes compradores.

Note-se: não há aqui qualquer discussão acerca de eventual ilegalidade da Assembleia, até porque, se assim fosse, a comissão deveria integrar o polo passivo.

Houve, na assembleia, a exposição dos assuntos pertinentes ao realinhamento orçamentário. Após longos debates, as questões foram postas para votação, havendo a aprovação das contas por maioria, como se vê na documentação de fl. 221 e seguintes.

Logo, se houve a aprovação, não podem aqui os autores, sem questionar a soberania das decisões da Assembleia, simplesmente se opor particularmente às contas. Em verdade, ao assim fazê-lo, não estão a se opor em face da ré, mas sim em relação à própria Assembleia, e em prejuízo dos demais.

Supondo-se a legalidade da Assembleia, que, após a verificação das contas, pôs a matéria em

votação, havendo a aprovação, descabe aqui uma revisão individualizada do que fora lá decidido, em prejuízo ¿ em verdade ¿ de todos os demais adquirentes.

Ao pactuar os autores um empreendimento por administração (por custo), nos termos do artigo 58, da lei 4.591/64, assumiram os riscos inerentes ao mesmo, em especial de arcar com diferenças de custos para a implementação total da obra. Não podem agora simplesmente querer rescindir ou resilir, em arrepio ao que consta na cl. 4.3:

¿4.3 O presente Recibo de Reserva é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, ressalvadas as exceções previstas neste instrumento, não sendo admitido, portanto o direito de arrependimento seja por que motivo for. Se por mera liberdade da OFERTANTE for admitida a hipótese da rescisão do presente instrumento por arrependimento exclusivamente do (s) INTERESSADO (S), tal fato implicará na perda automática pelo (s) INTERESSADO (S) de 25 (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, e na imediata liberação da unidade ora prometida a venda para comercialização a terceiros, mediante simples aviso por escrito de tal rescisão.¿

No caso NÃO houve a aceitação da resolução do contrato pela incorporadora.

Descabe obviamente qualquer indenização moral. Sabendo-se que a ré é mera gerenciadora da construção, e que obviamente a implementação de toda a obra depende do pagamento do preço assumido, não se pode exigir que a demandada assuma a finalização da mesma sem a integralização dos valores necessários, que devem ser fornecidos pelos adquirentes.

No caso, é evidente que houve a necessidade de complementação de valores, de maneira a indicar que só com o pagamento daqueles a obra retomaria um curso de normalidade.

Neste sentido:

TJ/RJ. SEXTA CÂMARA CÍVEL. Apelação Cível nº XXXXX-41.2008.8.19.0209.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME DE OBRA POR ADMINISTRAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

De acordo com o art. 48 da Lei 4.591/64, a construção de imóveis objeto de incorporação pode ser contratada sob o regime da empreitada ou de administração (obra a preço de custo).

Distinguem-se os sistemas especialmente no que concerne à responsabilidade pelo custeamento e entrega da obra. Enquanto no primeiro, o incorporador responsabiliza-se pela entrega da obra no prazo avençado, assumindo total gerência sobre o empreendimento e os custos pelas unidades que não tiverem sido alienadas até a sua conclusão, no regime de administração, são os proprietários que assumem a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da obra, a teor do que dispõe o art. 58 da Lei 4.591/64, figurando o incorporador como gestor do empreendimento.

Como o financiamento é realizado integralmente por parte dos proprietários, a paralisação e o atraso das obras em razão da ausência de recursos não pode ser imputada ao incorporador. 5. Dever de informação, previsto no art. 6º, III, do CDC, foi cumprido a contento pelo fornecedor e cujo malferimento poderia eventualmente denotar a sua responsabilidade civil nas bases da Lei nº 8.078/90. Em verdade, o que se nota é uma má avaliação por parte do consumidor

dos riscos e implicações dessa categoria de negócios, que, na sua essência, exige responsabilidade financeira, comprometimento, organização e planejamento meticuloso dos proprietários. Qualquer desvio no programa estabelecido causará impacto direto na realização e andamento das obras.

A partir do conjunto probatório, observo que o empreendimento em questão não foi marcado pela organização exigida, especialmente, em função das atas de reunião realizadas pela Comissão de Representantes, que, a todo o momento, era chamada a se pronunciar sobre eventuais atrasos no pagamento de parcelas e sempre tendo em pauta a discussão acerca da situação dos inadimplentes, inclusive a do Apelado.

Verifico que o Apelante, na condição de fornecedor desincumbiu-se de ônus de demonstrar o fato de terceiro na causação do alegado dano, no caso, o próprio condomínio do qual é integrante o Apelado. Na verdade, fato do próprio consumidor que é inadimplente igualmente. Eximiu-se, assim, o Incorporador e o Administrador de sua responsabilidade, já que configurada a ocorrência de uma das causas excludentes enunciadas no artigo 14, § 3º do CDC. Precedentes do TJERJ.

Pretensão de ver resolvido o contrato que deve ser atendida, no entanto, observando-se o que dispõe o art. 63 da Lei nº 4.591/64. Leilão extrajudicial a ser realizado pelo Incorporador de imediato. Prestação de contas extrajudicial a posteriori. Eventuais conflitos sujeitos a nova demanda. Respeito ao principio de vedação a sentença condicional. Precedentes do TJERJ.

Recurso a que se dá provimento.¿ (g.n.)

Assim, não há como se prover qualquer dos pleitos.

PELO EXPOSTO, julgo IMPROCEDENTE o pedido, na forma do artigo 487, I, do NCPC. Custas e honorários, que fixo em 10% sobre o valor da causa, que corrijo para constar como sendo de R$ 125.142,45, acolhendo a impugnação lançada em contestação (eis que não houve a soma dos valores relativos a rescisão e indenização), pelos autores. REVOGA-SE A ANTECIPAÇÃO DEFERIDA. No trânsito, dê-se baixa e arquive-se. P.R.I.

Rio de Janeiro, 07/11/2019.

Mario Cunha Olinto Filho - Juiz Titular

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Autos recebidos do MM. Dr. Juiz

Mario Cunha Olinto Filho

Em ____/____/_____

Código de Autenticação: 4DIA.491W.CA6S.ZGI2

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