Condomínios podem proibir o Airbnb

A 3ª turma do STJ decidiu que condomínios podem proibir aluguel por curta temporada por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. O colegiado considerou que não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta por condomínio e que o quórum de 2/3 da convenção do condomínio foi respeitado.

A controvérsia já foi decidida pela 4ª turma do STJ, com o mesmo entendimento de que os condomínios podem proibir a prática.

Condomínios podem proibir locação por plataformas digitais.

Trata-se de ação proposta por proprietário visando anulação de assembleia condominial na qual se deliberou pela proibição de locação de casa situada em condomínio residencial por prazo inferior a 90 dias, seja por meio de plataformas digitais (Airbnb e outras do gênero), seja por outras formas de locação por temporada.

O juízo de primeiro grau julgou procedente a demanda. O Tribunal, no entanto, reformou a decisão.

No STJ, em sustentação oral, o advogado do condômino ressaltou que o fato de o recorrente se utilizar das plataformas virtuais de locação, não representa ameaça ao bem-estar ou segurança dos demais condôminos.

O representante do Airbnb destacou que uma locação não tem a sua natureza jurídica não residencial definida pelo seu prazo. O advogado destacou que a relação de hospedagem está definida na lei 11.721/08, na qual o art. 23 define que deve envolver necessariamente prestações de serviços (arrumação, limpeza etc.), o que não existe no tipo de locação em exame.

Segundo José Eduardo Cardozo, muitas famílias vivem de alugueis pelo Airbnb, especialmente no período de pandemia, e conseguem receita para sustentar suas famílias em época de crise. Portanto, segundo o causídico, o impacto econômico de proibir a prática seria de muitas dimensões.

Destinação residencial

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a exploração econômica de atividades autônomas mediante locação por curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu.

Para o ministro, é inegável a afetação do sossego e da salubridade causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro.

"O estado de ânimo daqueles eu utilizam seus imóveis para fins residenciais não é o mesmo de quem se vale de um espaço para aproveitar suas férias, valendo lembrar que as residências são cada vez mais utilizadas para trabalho em regime de home office, para o qual se exige maior respeito ao silencio, inclusive no período diurno."

Cueva ainda considerou que a segurança dos condôminos ficaria mais vulnerável com a constante entrada e saída de novos moradores em curto espaço de tempo, notadamente em condomínio menores e em lugares isolados.

Assim, entendeu que não há nenhuma irregularidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio réu, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir locação de unidades autônomas por curto período, segundo voto da maioria qualificada dos condôminos.

Regulamentação

O ministro acredita que a lacuna legislativa sobre o tema traz insegurança jurídica, a exigir atenção do legislador para rápida regulamentação de uma prática que possui cada vez mais adeptos.

"O legislador não deve se ater apenas ás questões econômicas, tributarias e administrativas. Deve considerar, acima de tudo, interesses dos usuários e das pessoas que moram próximas aos imóveis passiveis de exploração econômicas. Justamente por serem novas, essas práticas ainda escondem inúmeras deficiências, a exemplo da falta de segurança dos próprios usuários."

Diante disso, negou provimento ao recurso especial.

Após vista coletiva, o colegiado por unanimidade negou provimento ao recurso especial, sob fundamentos diversos.

Trecho do acórdão:

(...)

1. Os conceitos de domicílio e residência ( CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem.

2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo.

3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados.

4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). (CONTRATO ATÍPICO).

5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias.

6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008.

(...)

Processo: REsp 1.884.483

Fonte: STJ