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19 de Maio de 2024

É possível Usucapião extrajudicial no novo CPC?

Publicado por Flávia Ortega Kluska
há 8 anos

Consideraes sobre a usucapio extrajudicial no novo CPC

Visando atender ao princípio da razoável duração do processo e garantir uma maior celeridade às demandas, o sistema de prestação jurisdicional conta com a transferência de competência do órgão judiciário para a solução de litígios extrajudicialmente, conferindo ao trabalho desenvolvido pelas serventias notariais e registrais grande relevância para agilizar a prestação jurisdicional. Exemplo disso é a Lei 11.441/2007, a qual alterou o atual Código de Processo Civil a fim de possibilitar que separações, divórcios, inventários e partilhas consensuais pudessem ser feitos em cartórios; a Lei 11.790/2008, a qual dispõe sobre o registro tardio de nascimento; a Lei 12.100/2009, a qual trata sobre a possibilidade de retificação no Registro de Pessoas Naturais. No que tange a seara imobiliária, pode-se, ainda, citar a Lei 10.931/04, a qual permitiu a retificação de área pelo oficial de registro de imóveis competente.

Nesse processo de desjudicialização se insere a usucapião extrajudicial, concebida na Reforma do Poder Judiciário, com a aprovação da Proposta da Emenda à Constituição 45/2004 e incorporada na consolidação do novo Código de Processo Civil, pela Lei 13.105/2015. A disposição do artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil facilita a prática de usucapião administrativa anteriormente prevista no programa Minha Casa, Minha Vida (Lei 12.424/2011), na qual se deu tratamento a regularização fundiária em áreas urbanas de interesse social. O texto do novo código procedimental amplia as hipóteses de pedido de usucapião extrajudicial, inovando ao possibilitar a adoção de tal instituto para todos os casos previstos no Direito material da legislação brasileira.

O procedimento de usucapião é requerido pela parte interessada, obrigatoriamente assistida por advogado ou defensor público, perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que se situa o imóvel. O pedido deverá ser instruído com ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando a posse do requerente e de seus antecessores; planta e memorial descritivo assinado por profissionais legalmente habilitados, com prova de anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; e justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Vale destacar, ainda, no que se refere aos requisitos do pedido que o parágrafo 2º, do artigo 1.071, prevê que: “Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”. Tal disposição revela que o procedimento de usucapião administrativa só será admitido para os casos consensuais entre o requerente e o requerido, conferindo segurança jurídica à proteção da propriedade privada, em detrimento da regularização fundiária extrajudicial quando não existe acordo.

Destarte, presume-se que a usucapião extrajudicial servirá, sobretudo, aos interesses da parte usucapiente e do titular do domínio do imóvel que negociaram, regularizando e formalizando o acordo fixado entre eles. Para os demais casos em que não haja consenso sobre a situação fática, bem como na recorrente situação em que o proprietário do imóvel não é localizado, resta a via judicial.

O procedimento de usucapião extrajudicial dispensará a participação do Ministério Público e da homologação judicial. Não obstante, se prevê a ciência dos confrontantes, dos terceiros interessados, dos titulares de domínio e da Fazenda Pública. Caberá a União, aos estados, ao Distrito Federal e aos municípios se pronunciarem se o imóvel em questão é um bem público ou não, visto que no primeiro caso não seria possível a aplicação desse instituto.

A usucapião administrativa é mais um instrumento que se apresenta para efetivar o direito fundamental à propriedade, constitucionalmente agasalhado no artigo 5º, inciso XXII. O instituto preme pela celeridade do procedimento, estimando-se uma duração aproximada de 90 a 120 dias, a semelhança do que ocorre na retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/1973).

Não obstante a desjudicialização visando maior agilidade e efetividade da prestação jurisdicional por meios administrativos, algumas ponderações merecem atenção. A eficácia desse instituto pode se mostrar futuramente limitada, visto que traz como exigência a concordância de ambas às partes. Ademais, exige-se uma série de provas que, por vezes, se mostram de difícil produção para os requerentes, não sendo incomum a necessidade de se recorrer a provas testemunhais. Outrossim, o acesso à usucapião administrativa pode ser dificultado para população de baixa renda, haja vista representar um procedimento mais dispendioso do que a via judicial, tanto pela possibilidade da assistência judiciária gratuita neste último caso, quanto pelas custas dos procedimentos administrativos.

Nessa toada, a usucapião administrativa pode ser vista como um procedimento positivo ao simplificar, desburocratizar e desafogar o Judiciário nos casos em que as partes interessadas estejam em consenso e apresentem os documentos necessários para tanto. Porém, considerando-se o contexto social, político e econômico, em que o direito à propriedade se relaciona intrinsecamente ao direito à moradia e, tendo em vista as dificuldades para a sua realização, a usucapião extrajudicial pode não se apresentar como instrumento de massiva regularização fundiária, ante o caráter eminentemente conflituoso das relações que envolvem esse tipo de demanda.

Fonte: ConJur.


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25 Comentários

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Parabéns pela matéria foi de grande interesse meu.um grande abraço continuar lendo

Obrigada!! Que bom! continuar lendo

O usucapião e uma das leis mais absurda que existe nas leis brasileira, legalizando um meliante, lhe tomar um bem que nao lhe pertence, que por traz desse imóvel tem uma pessoa que batalhou muito para poder comprar. continuar lendo

Na maioria das vezes o proprietário comprou o parte do imóvel e não teve, na época, condições de passar ao seu nome vindo a falecer o vendedor. Como utilizava-se do bem por tempo, as vezes superior em muito, necessário aproveita com as novas regras, menos dispendiosas, para ter o titulo de sua posse. Os "meliantes" a que se refere são aqueles que patrocinados por "conchavos" locais dão o golpe, mas são exceção, não a regra. continuar lendo

nem sempre dve apenas olhar esse lado afinal, se abandonou ou nao cuidou nao exerceu a funcao social tampouco tem interesse em manter o imovel. se for assim ficara pra sempre a bel prazer do proprietario sem funcao alguma e vago talvez em localidade onde muitos precisam do local.
confuso a sua colocação. continuar lendo

Caro Marcel, infelizmente discordo totalmente de vc que dizer que eu nao posso me ausentar fora do Brasil por 5 anos, estou sofrendo com dois usucapião, totalmente absurdo, e te digo, sei que vc e advogado, mais vc esta totalmente fora da malandragem.
Você já reparou que Austrália, Canada, USA nao existe usucapião. continuar lendo

"Parabéns pela matéria Dra. Flávia!" continuar lendo

Tema importante! continuar lendo

Excelente matéria doutora Flávia. Seria de grande valia se falasse sobre a usucapião extajudiacia de pessoa Jurídica.

Muitíssimo obrigada pela contribuição jurídica entre nós colegas. Poderia ser mais específica sobre quais são as certidões dos distribuidores da comarca da situação do imóvel? E a certidão negativa do imóvel e do domicílio do requerente, seria a do imóvel usucapido?
Estou com uma ação mas de pessoa jurídica, se possível nos passe algum esclarecimento a respeito doutora Flávia. Na Petição irá constar o valor da causa, e esse será o valor do imóvel? E quanto a procuração, está será como as de praxe?

Me perdoe tantas dúvidas, por se tratar de procedimento novo poucos colegas dominam o tema. continuar lendo