MORADIA: O que são os vícios construtivos, posso ser prejudicado?

O que é o vício construtivo ou vicio da construção? este questionamento me foi feito nesta manhã em uma rápida entrevista à Radio Justiça (Jornal da Manhã, 1ª ed. de 01/02/2020), quando foi esclarecido. Por isto, para ampliar mais os pontos importantes sobre o tema, que possam contribuir, vou deixar o texto com alguns apontamentos em tópicos

O que são os vícios construtivos?

Os vícios construtivos são aqueles defeitos que tendem a aparecer na edificação (imóvel) pronto. Seja por falta de cuidado do construtor, empreiteiro (quem fez a obra), seja pela má qualidade dos materiais ali usados, seja ainda por falha técnica do próprio projeto e manejo da obra. Esses defeitos desviam a finalidade do imóvel, podendo, inclusive, fazer perder o valor. Os vícios poderão ser compreendidos de duas formas:

1º os vícios aparentes e 2º os vícios ocultos.

Os vícios aparentes são aqueles de fácil constatação, que ao receber a chave o sindico em caso de condomínio, ou, proprietário (consumidor), poderá constar a olho nu, no momento do recebimento essas falhas. Este podem ser no piso, pintura, hidráulica, etc.

vícios ocultos, (não aparecem de plano): são aqueles que devem ser observados num espaço de tempo maior. Como o próprio nome já indica, pois o proprietário só conseguira constar posteriormente ao recebimento da chave e também poderá ser da mesma natureza dos vícios aparentes. Mas os vícios ocultos tendem a ser mais graves quando aprecem e se não tratados. (inclusive, a NBR 15. 575, irá indicar os NÍVEIS DISTINTOS DE VIDA ÚTIL DE PROJETO PARA DIFERENTES TIPOS DE SISTEMAS E ELEMENTOS CONSTRUTIVOS, em três tipos de categorias: 1 - Substituível; 2- Manutenível; 3- Não manutenível; ali, define a vida útil destas categorias).

NBR 15 575 - Anota-se: As normas de desemprenho estabelece os prazos de vida útil de cada sistema, elementos e componentes. O que não se confunde com o prazo de garantia ou o prazo contratual. Na Construção, faz o prazo de vida útil com a NBR 15.575, contudo, poderá ter discrepância com o que dispõe a Lei, isto visto, pois, na construção civil, a durabilidade, ou seja, a vida útil dos sistemas é longa. O que, pode confrontar ao código civil de 2002 que, impôs, inclusive, o maior prazo em dez anos, porquanto no código anterior, de 16, era de vinte anos.

Veja que o prazo de vida útil está atrelado - “a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção”.

Não devemos confundir Vida Útil com a garantia contratual ou garantia legal. Segundo o conceito disponível segundo a NBR 15.575, são:

garantia contratual: que é o período de tempo concedido pelo incorporador ou construtor ao comprador para reclamação de defeitos ou vícios do produto adquirido;

garantia legal : que é o período de tempo que o comprador tem direito legalmente para reclamação de defeitos ou vícios do produto adquirido; esta, está atrelado ao prazo disposto no artigo 618, do CÓDIGO CIVIL.

Mas, e se eu deixar passar este prazo?

Veja, este prazo ao que se refere o caput do artigo 618 ele é apenas para a garantia prevista no próprio caput, qual seja, cinco anos que são para a garantia pela solidez e segurança daquele trabalho, se dá também, em razão dos matérias, assim como do solo. E, é o que também vai corroborar o Enunciado181 (ENUNCIADO DA III JORNADA de direito civil). Veja, este prazo não inibe a propositura de uma ação por perdas e danos.

Diz: “O prazo referido no art. 618, parágrafo único, do Código Civil refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos.” (https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/337)

Quem são os responsáveis pelos vícios construtivos?

Pode ser, tanto a incorporadora, o construtor, ou ambos. Inclusive, para estes, goza o princípio da solidariedade, ou seja, poderão ser acionados juntos os na ação. Mas a responsabilidade requer mais que isto, além de saber o que causou o vício, (material, o trabalho mau executado), deve-se analisar como estava a manutenção, e responsabilidade do condomínio, do condômino/proprietário (para os vícios ocultos).

Por isto, também, é importante que, neste sentido, sempre verificar a manutenção e ter laudos técnicos para documentar isto. - Aqui, se dá extrema importância para a manutenção e como se desenvolve estes laudos. Inclusive, serve para própria construtora, que não deve abandonar o empreendimento após a entrega das chaves, mas sim, verificar se neste período do tempo (da garantia) está sendo feito a correta manutenção.

Como resolver?

É importante estar atento quando do recebimento do prédio/apartamento. Contudo, ressalto, que neste momento o consumidor (proprietário) terá apenas a oportunidade de auferir os vícios aparentes, que são aquelas trincas, paredes com pintura danificadas ou machadas, nivelamento do piso, trincas, etc. Mas, mesmo não constatando na hora, não elimina os direitos do consumidor.

Anoto, que é importante no momento da vistoria, que tenham junto um técnico (engenheiro), não apenas o técnico da incorporadora, para que possa fazer estas observações, pois, apenas um técnico poderá conseguir analisar imperfeições, algo que não estava no memorial, ou estava diferente no memorial, etc.

Se, por ventura, aparecer algum destes problemas posteriores ele terá o direito a reclamação mesma coisa, respeitado os prazos. Esses defeitos impossíveis de constatar na hora do recebimento, é o que o código civil chama de vício oculto e o consumidor também estará protegido.

A melhor maneira, sempre, é extrajudicial, se for antes do recebimento, o sindico ou consumidor poderá optar por não receber naquele momento e solicitar junto a empreiteira ou construtora (ou ambos), os reparos daqueles problemas. É importante, se municiar de todos os documentos que fazem parte desta compra (contratos, notas fiscais, recibos). E, claro, mesmo que opte por receber, fazer a notificação no prazo.

Se, a construtora se negar aos reparos, restará ao proprietário acionar no poder judiciário a construtora. Neste momento, pleiteia os danos matérias advindo da construção, se houver ali também, pleiteia o dano moral.

Por último, vamos saber:

Quem são os incorporadores?

Os incorporadores, segundo o conceito da Lei 4.591, no artigo 29, são das incorporadoras, pessoas jurídicas e também de pessoas físicas, neste sentido, podem ser comerciantes ou não. Ainda, também serão considerados incorporadores, os proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio (art. 30).

Já, a incorporação imobiliária “é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (art. 28, parágrafo único).

Entrevista sobre o tema à Rádio Justiça, Jornal da Justiça 1ª ed., 01/02/2020 - LINK

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* Maurício Antonio Correia é graduado em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí- (UNIVALI) e Pós-graduando de Direito em Prática penal Avançada

| Contato: mauricioantoniocorreia@gmail.com

IMAGEM: Internet/sem alteração - Agência Brasil <https://agenciabrasil.ebc.com.br/geral/noticia/2016-07/faixa-15-do-minha-casa-minha-vida-sera-relanc...>