Página 535 do Diário de Justiça do Estado de Pernambuco (DJPE) de 16 de Fevereiro de 2017

dos sujeitos da relação locatícia recai a incumbência de inspecionar as condições do imóvel locado, especialmente no tocante à obtenção das respectivas licenças junto aos órgãos competentes. Inicialmente, consigno que não se trata a hipótese dos autos de relação de consumo, visto não estarem presentes na relação jurídica sob exame os seus sujeitos, quais sejam, o fornecedor de produtos e serviços e o consumidor, destinatário final do produto ou serviço ofertado. Como se sabe, a Lei nº 8.245/91 versa sobre a locação de imóveis urbanos e os procedimentos a elas correlatos, estabelecendo em seus artigos 22 e 23 as obrigações dos sujeitos da relação locatícia, destacando-se, dentre elas, o dever principal do locador referente à entrega do bem ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina (inciso I, do art. 22, do citado diploma legal). Neste ponto, observo que o locador atendeu a sua obrigação legal, a uma, porque no contrato entabulado entre as partes (cláusula 13.1, fl. 26 dos autos da ação cautelar) o locatário declara ter vistoriado o imóvel, verificando o bom estado de conservação e limpeza e das instalações elétricas, hidráulicas, dente outros, o que evidencia a presença das condições mínimas do bem de raiz a servir ao uso destinado. A duas, porque não consiste em dever do locador a obtenção de documento indispensável ao desenvolvimento da atividade empresarial do locatário (neste caso, alvará de funcionamento). É que ultrapassa o alcance da obrigação legal do locador, sendo, inclusive, por demais oneroso dele exigir-se tanto, a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário, mormente quando se vê -e não há provas a confrontar esta conclusão - que havia possibilidade de exercício de atividade empresarial no local, inexistindo impedimento genérico à utilização do espaço. Outrossim, o desembaraço administrativo de autorizações que interessam especificamente ao desenvolvimento da atividade do comerciante/locatário, a este exclusivamente compete. Como exaustivamente narrou o locatário em sua peça vestibular: "a atividade da Requerente é blindagem veicular, que para funcionar precisa da autorização do Exército Brasileiro, através da emissão de Certificado de Registro (em anexo), sabendo ainda, que para obter esta autorização, a Requerente tem que apresentar certidões de regularidade tanto da empresa, como do imóvel onde vai funcionar" (fl. 03, ação cautelar preparatória nº 004XXXX-56.2008.8.17.0001). Ora, se tinha ciência de que a atividade econômica que desempenha depende de uma série de autorizações e outorgas do Poder Público, não há dúvidas de que competia ao locatário diligenciar previamente à assinatura do contrato junto às autoridades e órgãos competentes a fim de averiguar a regularidade do imóvel para fins de desenvolvimento daquela atividade específica. E, friso, assim o fez o locatário, porém, somente após a assinatura do pacto locatício, v. fl. 31 dos autos da ação cautelar. Sobre o dever do locatário de certificar-se acerca das reais condições do imóvel antes de entabular o vínculo locatício, eis o que diz a jurisprudência pátria: RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL SEM ALVARÁ DE LOCALIZAÇÃO E FUNCIONAMENTO, ÔNUS DO LOCATÁRIO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. PEDIDO CONTRAPOSTO. COBRANÇA DE ALUGUERES. PRETENSÃO FORMULADA EM AÇÃO NO JUÍZO ORDINÁRIO. DANOS MORAIS E MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA REFORMADA. Indevida a condenação ao pagamento de danos morais, arbitrados pelo juízo recorrido em decorrência da impossibilidade de utilização comercial do imóvel, ante a dificuldade de obtenção do respectivo alvará, eis que de obrigação da própria locatária. Cabia à demandante a averiguação das reais condições do imóvel antes de entabular o vínculo locatício. Evidentemente que, nesse sentido, não há ilícito a fundamentar a pretensão indenizatória. Precedente. (...) Recurso parcialmente provido para afastar a condenação a título de danos morais fixada em sentença. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Recurso Cível Nº 71004280921, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ketlin Carla Pasa Casagrande, Julgado em 18/10/2013)"Se a autora precisa do alvará de funcionamento e se, para tanto, necessita da vistoria positiva dos bombeiros, cabia a ela se certificar que o imóvel já apresentava tais condições" (TJSP, Apelação 017XXXX-75.2006.8.26.0100, 25ª Câm. de Direito Privado, rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 30/01/2013) "A apelante com o intuito de locar o imóvel com fim comercial deveria ter averiguado se, de fato, poderia exercer sua atividade empresária". (TJSP, Apelação 003XXXX-48.2008.8.26.0562, 27ª Câm. de Direito Privado, rel. Des. Claudio Hamilton, j. 06/11/2012) "APELAÇÃO EMBARGOS À EXECUÇÃO - Falta de"habite-se"que impediu a concessão de alvará de funcionamento para o consultório dentário a ser instalado no imóvel locado Inadequação do prédio em receber a instalação da atividade - É encargo do locador entregar o bem imóvel em termos para sua utilização Dever expresso no artigo 22 da Lei de Locações -O locatário, da mesma forma, deveria ter realizado prévia inspeção das condições do imóvel locado, bem como da documentação existente -São devidas as verbas locatícias do período que efetivamente ocupou o imóvel Porém, indevidas as multas pela antecipada entrega do bem, pois a rescisão contratual originou-se da quebra do dever do locador Recurso parcialmente provido". (TJSP, Apelação 914XXXX-75.2004.8.26.0000, 25ª Câm. de Direito Privado, rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 17/09/2011) Importante trazer, ainda, à colação, recentíssimo julgado da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em caso análogo ao presente: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA Nº 7/STJ. OBRIGAÇÕES DO LOCADOR. ART. 22, DA LEI Nº 8.245/1991. ENTREGA DO IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA. ALCANCE DA NORMA. 1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário. 2. A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991).3. A determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada.4. Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial. Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio.5. Os deveres anexos à boa-fé, especialmente os deveres de informação, cooperação, lealdade e probidade, exigíveis das partes na execução dos contratos, contudo, impõem ao locador uma conduta colaborativa, no sentido de fornecer ao locatário os documentos e informações necessárias à implementação da atividade no imóvel objeto da locação.6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (Superior Tribunal de Justiça. REsp. 1317731 / SP. 2012/0068290-3. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. 3ª Turma. DJe 11/05/2016). De mais a mais, verifico que o imóvel locado situa-se no mesmo prédio onde funciona a sede da empresa ré/locadora, o que evidencia a ausência de impedimento para desenvolvimento de atividades comerciais no local. Outrossim, não se olvidou o locador de promover a regularização da situação do imóvel através do ajuizamento de ação com o propósito de renovar o alvará de localização e funcionamento do prédio - antes da celebração do contrato de locação com o autor - (cf. fls. 81 e 86/88), que havia sido injustificadamente negado. Diante deste cenário, não há como prosperar o pedido de indenização por danos morais e materiais formulado pelo autor/locatário nos autos da ação nº 005XXXX-30.2008.8.17.0001, tampouco no tocante às benfeitorias realizadas no imóvel, uma vez que o pacto celebrado entre as partes afasta expressamente o direito do locatário a indenizações e retenções por benfeitorias nele realizadas. De outro flanco, é de se destacar que, após o ajuizamento da ação desalijatória, restou verificada a desocupação do imóvel pela parte ré, consoante certificado pelo oficial de justiça (fl. 35v), não havendo mais o que ser tutelado pelo Judiciário no tocante à pretensão desalijatória, vez que ausente o interesse de agir nesse aspecto. Entretanto, necessária a procedência do pedido de cobrança dos aluguéis devidos no período em que o locatário, ainda que não tenha ocupado efetivamente o imóvel como alega, dele podia dispor livremente, até a data de imissão na posse do locador/autor que se deu aos 21/01/2010 (fl. 54), devendo do montante devido por este serem descontadas as mensalidades efetivamente pagas, referentes aos meses de junho e julho de 2008, consoante demonstrado às fls. 44/46 (autos da ação nº 005XXXX-30.2008.8.17.0001). Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. ALEGAÇÃO DE MÁS CONDIÇÕES DE HABITAÇÃO. PRETENSÃO DE ISENÇÃO DO PAGAMENTO DOS LOCATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. Mantida a ocupação do imóvel, dando continuidade à relação locatícia, por consequência permanece hígido o principal dever da locatária, o de pagar aluguéis. Os defeitos no imóvel podem acarretar a ruptura do contrato, mas não isentam o locatário de pagar aluguéis até a data da entrega das chaves ao locador. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ/RS. Apelação Cível Nº 70057850133, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 19/03/2014) III - Por todo o exposto e com base na fundamentação supra, decidindo simultaneamente as lides ora analisadas: a) julgo IMPROCEDENTE a ação cautelar preparatória nº 004XXXX-56.2008.8.17.0001, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, ao tempo em que revogo a decisão liminar de fls. 35/36. Em face da sucumbência, os ônus sucumbenciais deverão ser pagos pela parte autora, fixada a verba honorária advocatícia em R