Página 203 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 13 de Outubro de 2014

iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. É o caso de aplicação do dispositivo ao caso em tela. A iniquidade e o desequilíbrio contratual são patentes. Nos termos do contrato, o consumidor é obrigado, sob pena de multa, a manter-se vinculado à administradora de imóveis requerente por um prazo indeterminado, ao passo que igual obrigação não é imposta a administradora, ou seja, é possível que ela rescinda do contrato a qualquer tempo sem que tenha que arcar com qualquer multa. Por conseguinte, é igualmente extreme de dúvidas que o consumidor foi colocado em desvantagem exagerada, pois, nos termos do art. 51, IV c/c o § 1º, III do mesmo dispositivo, a obrigação exigida é extremamente onerosa considerando a natureza e conteúdo do contrato, conforme exaustivamente exposto. Pelo exposto, de rigor a declaração da abusividade, a luz da legislação consumerista, do comentado dispositivo contratual, declarando-o nulo de pleno direito, e, por consequente, julgar improcedente o pedido principal uma vez que a multa mais subsiste. Insta ressaltar que, ainda que se entendesse que o contrato é regido, exclusivamente, pelo Código Civil, a referida cláusula não poderia subsistir. Isso porque o art. 598 do Código Civil prescreve que, como regra, a prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de quatro anos e que, decorrido esse prazo, dar-se-á por findo o contrato. Em complemento, prescreve o art. 599 do mesmo diploma legislativo que não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato. Ora, a cláusula contratual aqui guerreada afronta o referido dispositivo, o que não pode ser aceito por esse juízo. Caso contrário, estarse-á permitindo, por vias oblíquas, que o contrato de prestação se eternizasse o que, como visto, não é admitido pelo ordenamento jurídico pátrio. Quanto à reconvenção, diferentemente, o pedido é procedente. De início, o pedido de nulidade da cláusula que prevê a multa para a rescisão contratual já foi apreciado na ação, de modo que, pelos mesmos argumentos expostos acima, de rigor a procedência do pedido do réu-reconvinte. Quanto ao pedido de rescisão contratual o pedido é procedente. Diferentemente do que alega a autora-reconvinda, não há entre as partes, no que toca a administração do imóveis, um contrato de corretagem. Nesse sentido, é claro o art. 722 do Código Civil: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. No caso em tela é inegável que houve uma contratação de prestação de serviços, além de que a autora-reconvinda era mandatária do réu-reconvindo (fls. 38/40, 56/57 e 77/78). Dee modo, portanto, conforme já esboçado acima, há, entre as partes, um contrato de prestação de serviços regido, portanto, pelos arts. 593 e ssss. do Código Civil. Nesse ínterim prescreve o art. 599 desse diploma: Art. 599. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato. Parágrafo único. Dar-se-á o aviso: I - com antecedência de oito dias, se o salário se houver fixado por tempo de um mês, ou mais; II - com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver ajustado por semana, ou quinzena; III - de véspera, quando se tenha contratado por menos de sete dias. Conforme documentos trazidos pela própria autora-reconvinda, houve a notificação prevista no supra citado artigo que respeitou, inclusive, os prazos lá previstos (fls. 35 e 133/134). Não se justifica, portanto, a resistência autora-reconvinda, pois foram cumpridos os requisitos da lei pertinente ao caso em tela, de modo que, o contrato entabulado entre as partes já fora, a muito, rescindido. Pelos menos motivos, de rigor a procedência do pedido de condenação da autora-reconvinda na obrigação de fazer consistente na entrega de todos os documentos relacionadas à prestação de serviços ao autor. Não há absolutamente nada que justifique seja após a rescisão do contrato de prestação serviços, ou mesmo durante sua vigência a negativa da administradora de imóveis de entregar os aludidos documentos ao réureconvinte. Aliás, diga-se de passagem, nos contratos de locações, v.g., figuram como locador o próprio réu/reconvinte e não a autora-reconvinda, sendo extreme de dúvidas que os referidos documentos são de propriedade daquele e não dessa. Ademais, não houve resistência a esse pedido condenatório, conforme se constata da contestação à reconvenção de fls. 195/202. Por fim, é igualmente procedente o pedido de repetição do indébito referente à 13ª Taxa de Administração. Debruçando-se sobre os contratos de prestação de serviços celebrados entre as partes a referida taxa é disciplinada nos seguintes termos: Neste ato, fica ciente, o Contratante de que, quando dos pagamentos a serem efetuados pela Contratada, serão descontados os valores referentes à CPMF, despesas de correio, e a cada locativo vencido em Dezembro, será descontada a 13º taxa de administração. (Cf. fls. 38). Ora, não se nega que a administradora autora deve ser remunerada pelos seus serviços o que é feito pelas denominadas “taxas de administração” que, nos termos do contrato, eram da monta de 6% sobre os alugueis recebidos dos locadores. Entretanto, a cobrança de uma 13ª taxa de administração causa estranheza. Em sua contestação à reconvenção, a autora-reconvinda limitou-se a alegar que o referido encargo constava, há anos, dos contratos de prestação de serviços, que deve ser aplicado o princípio da força obrigatória dos contratos e que o encargo tem previsão na Lei 8.245.91, art. 22, VII. De início, não há no que se falar da aplicação da Lei do Inquilinato entre as partes, pois não há qualquer vínculo locatício entre estas, e sim um contrato de prestação de serviços, conforme já esclarecido. Desse modo, a cobrança da referida 13ª taxa não pode ser encontrada naquele diploma legislativo. Ademais, o fato da comentada taxa ter sido cobrada e paga há anos não a convalida, se for constatada a sua abusividade a luz do Código de Defesa do Consumidor, norma, essa, de ordem pública que mitiga o princípio da força obrigatória dos contratos. Ocorre que sob o prisma da legislação consumerista a cobrança da referida taxa não se sustenta. Não se nega a Taxa de Administração mensal paga pelo consumidor representa a contraprestação dos serviços prestados pela administradora de imóveis, sendo igualmente certo que engloba, portanto, não só os custos dos seus serviços como também uma margem de lucro. Não há, portanto, qualquer abusividade perpetrada na cobrança mensal da referida taxa. Pelos mesmos motivos, entretanto, a cobrança de uma “13ª Taxa de Administração” deve ser rechaçada. Se não se questiona que a autora faz jus a uma contraprestação mensal pelos serviços efetivamente prestados durante o ano, o mesmo não ocorre com a 13ª Taxa. Não é possível vislumbrar qualquer serviço prestado pela requerida que justifique o recebimento de uma taxa ao final de cada ano corrente, sem contrapartida. Tolerar a referida cláusula equivaleria a permitir, analogamente, que as instituições financeiras exijam dos consumidores tomadores de crédito juros equivalentes a treze meses ao ano. Essa situação, por óbvio, fere o princípio da equivalência das prestações, conditio sine qua non de todo e qualquer contrato sinalagmático. Em complemento, não são necessários maiores argumentos para se considerar referida taxa abusiva à luz da legislação consumerista, especialmente se considerarmos os arts. 4º, III (quebra da harmonia e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores), 39, V (exigência do consumidor vantagem manifestamente excessiva), 51, IV (estabelecimento de obrigações iníquas, abusivas, que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, ou incompatível com a boa-fé ou a eqüidade), e 51, XV (cláusula em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor), todos do Código de Defesa do Consumidor. Destarte, imperioso declarar a devolução das quantias pagas pelo autor a título de “13ª Taxa de Administração”, totalizando, R$ 1.423,90 (fls. 173). Entretanto, para que haja a repetição em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência dominante se posiciona que é necessária a demonstração de má fé do fornecedor. Observe: A jurisprudência deste Tribunal é assente no sentido de que a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente só é cabível em caso de demonstrada má-fé, o que não foi comprovado na hipótese dos autos (AgRg no REsp 1438790 / MT, Relator (a) Ministro SIDNEI BENETI, Órgão Julgador, T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento 24/04/2014) A restituição da quantia paga em excesso nos casos de cobrança indevida de tarifa de água, esgoto ou energia, em regra, deve