MITIURA KOHARATA (OAB 363543/SP), RAFAEL MANSOUR (OAB 381110/SP)
Processo 101XXXX-49.2016.8.26.0554 - Procedimento Comum - Locação de Imóvel - Francisco Carmine Pandolfo - Aparecido Ribeiro Dias e outro - FRANCISCO CARMINE PANDOLFO move ação de indenização por danos em prédio urbano em face de APARECIDO RIBEIRO DIAS e MARIA SALETE CAMAZÃO DIAS, alegando, em breve síntese, que o autor locou à Luso Viagens e Turismo Ltda Me imóvel de sua propriedade, firmando contrato no qual os réus figuram como fiadores e principais pagadores. Alega que a locatária desocupou o imóvel em 13/04/2015, devolvendo-o em condições diversas das daqueles quando de sua entrega. Afirma que, no início do contrato, houve vistoria inicial, no qual a locatária declarou haver recebido o imóvel em perfeito estado de conservação e limpeza. No entanto, o laudo de vistoria final constatou que os reparos necessários não foram efetuados.Aduz que, para reparação do imóvel, desembolsou a quantia de R$ 1.500,00. Pugna pela condenação dos réus ao pagamento dos danos. Juntou documentos (fls. 06/33).Citados, os réus apresentaram contestação às fls. 40/44, aduzindo, preliminarmente, irregularidade na representação processual. No mérito, alega extinção da fiança; contratação de profissional para realização dos reparos exigidos e posterior entrega das chaves; desgaste decorrente do uso normal do imóvel. Pugna pela improcedência. Juntaram documentos (fls. 45/53).Houve réplica (fls. 55/58).Instadas a especificar provas, os réus requereram produção de prova oral e o autor manifestou pelo julgamento antecipado da lide (fls. 62 e 63).É o breve relatório.Fundamento e decido. Cabível o julgamento antecipado da lide nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto suficiente a prova documental jungida, sendo desnecessária a realização de prova oral para o deslinde do feito.A preliminar de irregularidade na representação processual não merece prosperar, eis que o mandato foi outorgado com poderes da cláusula ad judicia, com autorização para “propor contra quem de direito as ações competentes” (fl. 06), de modo que o mandatário poderia demandar também contra outras pessoas além daquela referida ao final da procuração. Rejeito, pois, a preliminar.Não foram apresentadas outras questões preliminares, verifico estarem presentes todas as condições e pressupostos processuais, razão pela qual passo a analisar o mérito propriamente dito.Primeiramente, ao contrário do alegado pelos réus, não vislumbro hipótese de extinção da fiança, eis que a demora no ajuizamento da presente demanda não configura a moratória a que alude o artigo 838, I, do Código Civil. Sobre o tema:Locação comercial. Fiança. Exoneração dos fiadores. Inadmissibilidade. Cláusula contratual prevendo a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel. Inteligência dos artigos 39, da Lei nº 8.245/91. Ausência de concessão de moratória ao locatário. Demora no ajuizamento da ação, que não caracteriza a hipótese prevista no art. 838, I, do CC. Obrigação dos fiadores, que permanece íntegra. Desnecessidade de notificação dos garantidores acerca da posição do débito, porquanto inexistente estipulação contratual nesse sentido. Sentença mantida. Recurso improvido. (Relator (a): Bonilha Filho;Comarca: Campinas;Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado;Data do julgamento: 06/04/2017;Data de registro: 07/04/2017) (grifei) A existência da relação locatícia entre o autor e a empresa Luso Viagens e Turismo Ltda Me, bem como a condição de fiadores dos réus estão demonstradas pelo contrato de fls. 26/32.A controvérsia cinge-se ao estado de conservação do imóvel quando da desocupação do imóvel pela Luso Viagens.No presente caso, aplica-se o disposto no artigo 23, III, da Lei 8.245/91, que dispõe que o locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Ainda, nos termos da cláusula 2ª do contrato (fl. 27), finda a locação, o locatário se obriga a devolver o imóvel locado em perfeitas condições, desocupado, em perfeita ordem de limpeza, uso e conservação, conforme o termo de vistoria inicial.Por sua vez, a cláusula 12ª possibilita ao locador vistoriar o imóvel, inclusive ao término da locação e, constatado qualquer defeito, o locatário seria informado pelo locador para realizar prontamente os reparos necessários. Caso não realizados, possibilita ao locador efetuá-los às suas custas, para posterior cobrança (fl. 29).No caso dos autos, verifica-se que do laudo de vistoria de desocupação do imóvel realizado não consta data, tampouco assinatura da locatária ou dos fiadores (fls. 13/18).Desse modo, não se pode tomar por base essa vistoria realizada pelo locador de forma unilateral, uma vez que, a fim de se aferir o estado de conservação do bem quando da desocupação, necessário que a inspeção tivesse sido realizada com a participação de ambas as partes contratantes.As fotografias constantes na inspeção de fls. 13/18 e à fl. 19 também não são provas hábeis a comprovar a ocorrência dos danos alegados pelo locados, justamente em razão da falta de laudo elaborado na presença do locatário, sem o qual não há como aferir se os danos fora, de fato, provocados pela locatária. Destarte, tendo em vista que a vistoria unilateral não constitui meio apto a comprovar os danos alegados na inaugural, não houve constatação eficaz da natureza dos propalados danos à época da devolução do imóvel. Com efeito, conclui-se, pois, que o autor não se desincumbiu a contento de seu ônus probatório, disposto no artigo 373, I, do Código de Processo Civil, à míngua de provas de que o imóvel foi entregue pela locatária em condições piores do que quando locado, sendo de rigor a improcedência do pedido de reparação.Nesse sentido, é o entendimento do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: LOCAÇÃO. Indenização por danos causados ao imóvel. Laudo unilateral de vistoria não é prova suficiente do dano nem do uso anormal do imóvel pelo locatário. Jurisprudência consolidada deste Tribunal. Recurso não provido. (Relator (a): Gilson Delgado Miranda;Comarca: Ribeirão Preto;Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado;Data do julgamento: 18/05/2017;Data de registro: 18/05/2017) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL Interposição contra sentença que julgou improcedente ação de indenização. Locação de imóvel com finalidade não residencial. Desocupação do locatário. Termo de vistoria apontando necessidade de reparos no imóvel. Ato unilateral praticado pelo locador, sem a presença do locatário e dos fiadores. Documento de valor probatório insuficiente à condenação. Sentença mantida. (Relator (a): Mario A. Silveira;Comarca: Ribeirão Preto;Órgão julgador: 26ª Câmara Extraordinária de Direito Privado;Data do julgamento: 20/03/2017;Data de registro: 21/03/2017) (grifei) Além da vistoria unilateral, o autor apenas traz recibo sem data referente à manutenção que não prova, necessariamente, que os reparos no imóvel eram exigidos devido a uma suposta falta de cuidado do locatário.Portanto, tratando-se de documento produzido de forma unilateral, insuficiente para a comprovação efetiva dos danos relatados na inicial.Ademais, o autor pretende ressarcimento de danos materiais existentes em seu imóvel que fora locado aos requeridos durante mais de seis anos.Aplica-se ao caso em análise a regra inserida no artigo 23, inciso III, da Lei 8.245/91, eis que não há dúvidas de que locação que perdurou por mais de seis anos acarretaria desgaste natural pelo próprio uso do imóvel.Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados nesta ação, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.Diante da sucumbência, condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em R$ 1.000,00, nos termos dos artigos 82, § 2º e 85, § 8º, do Código de Processo Civil.P.R.I. - ADV: PAULO DA SILVA FILHO (OAB 138814/SP), VINICIUS ROZATTI (OAB 162772/SP)
Processo 101XXXX-13.2015.8.26.0554 - Execução de Título Extrajudicial - Alienação Fiduciária - ITAPEVA VII MULTICARTEIRA FUNDO DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS - Vistas dos autos ao autor para: manifestarse, em 05 dias, sobre o resultado negativo da carta de citação fl. 176/177. Informação dos Correios: “DESCONHECIDO”. - ADV: ANTONIO SAMUEL DA SILVEIRA (OAB 94243/SP), JAYME FERREIRA DA FONSECA NETO (OAB 270628/SP)
