Página 254 da Caderno 2 - Entrância Final - Capital do Diário de Justiça do Estado da Bahia (DJBA) de 3 de Outubro de 2017

na exordial pelo preço de R$ 36.000,00, (trinta e seis mil reais), o qual deveria encontrar-se livre e desimpedido de pessoas e coisas; a condição ajustada seria uma entrada de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e o restante em 08 parcelas sucessivas de R$ 2.000,00 (dois mil reais) com vencimento no dia 30 de cada mês; conforme pactuado verbalmente foi dado em 28.02.2015 a entrada de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), ficando o saldo devedor para ser liquidado em oito parcelas iguais e consecutivas no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) sendo que conforme confessado pela parte autora foi pago, além do sinal uma parcela de R$ 2.000,00(dois mil reais), restando o saldo de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) a ser liquidado ...". O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público (art. 221 do CC). A prova do instrumento particular pode suprir-se pelas outras de caráter legal (§ único, do art. 221 do CC). Há confissão, judicial ou extrajudicial, quando a parte admite a verdade de fato contrário ao seu interesse e favorável ao do adversário (art. 389 do CPC). A confissão judicial pode ser espontânea ou provocada (art. 390 do CPC). A confissão espontânea pode ser feita pela própria parte ou por representante com poder especial (§ 1.º, do art. 390 do CPC). A confissão é, em regra, indivisível, não podendo a parte que a quiser invocar como prova aceitá-la no tópico que a beneficiar e rejeitá-la no que lhe for desfavorável, porém cindir-se-á quando o confitente a ela aduzir fatos novos, capazes de constituir fundamento de defesa de direito material ou de reconvenção (art. 395 do CPC). Não dependem de prova os fatos notórios; afirmados por uma parte e confessados pela parte contrária; admitidos no processo como incontroversos; e em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade, com fulcro no art. 374, incisos I, II, III e IV, do CPC. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir (art. 107 do CC). Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108 do CC). O salário mínimo na época de 2015 correspondia a R$ 788,00 (setecentos e oitenta e oito reais), o que multiplicado por trinta chega-se ao valor de R$ 23,640.00 (vinte e três mil seiscentos e quarenta reais). A venda do imóvel foi estipulada no valor de R$ 36.000,00(trinta e seis mil reais). Não foi observado o disposto no art. 108 do CC. As partes podem decidir que certo contrato só poderá ser pactuado por instrumento público, o que deverá observar o artigo 109 do Código Civil, isto é, um contrato que não seria formal, passa a ser, em face da deliberação das partes contratantes. O contrato solene não terá validade se não for celebrado por instrumento público, ainda que as partes o tenham dispensado. Há distinção entre o contrato solene e formal. O contrato solene exige a escritura pública. O contrato formal exige a forma escrita, de maneira que não exija a escritura pública para sua validade. Diante disso, o principal efeito prático da distinção entre os CONTRATOS SOLENES e NÃO SOLENES reside no fato de serem nulos os primeiros, senão observada a FORMA prescrita em lei, que é elemento essencial à sua validade, ao passo que os segundos não. A jurisprudência exposta apresenta caso concreto de acordo com o art. 108 do CC: EMENTA: PROCEDIMENTO DE DÚVIDA - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PELA FAZENDA PÚBLICA EM VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS - NECESSIDADE DE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA - Nos termos do Código Civil, Art. 108:"Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País". - Considerando que o art. 108 do CC se refere ao valor do imóvel, e não ao preço do negócio; considerando que há divergência quanto ao valor do contrato particular de compra e venda e o valor da avaliação do imóvel pela Fazenda Pública; e, considerando, ainda, que a avaliação feita pela Fazenda Pública reflete, de forma mais consentânea, com o verdadeiro valor do imóvel objeto do negócio; impõe-se a manutenção da sentença que julgou procedente a duvida, mormente porque o contrato particular de compra e venda não atende ao disposto no art. 108 do Código Civil e, portanto, deve ser exigida a escritura pública essencial à validade do negócio (TJMG, APELAÇÃO CÍVEL N.º 1.0115.11.001237-0/001 - COMARCA DE CAMPOS ALTOS - APELANTE (S): LUCIAAPARECIDA DE SOUSA SILVA - APELADO (A)(S): OFICIALA DE REGISTRO DE IMOVEIS DA COMARCA DE CAMPOS ALTOS. ACÓRDÃO. VISTOS ETC., ACORDA, EM TURMA, A 6.ª CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS, NA CONFORMIDADE DAATA DOS JULGAMENTOS, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. DESA. YEDAATHIAS, RELATORA, PUBLICAÇÃO: 19.05.17, JULGAMENTO: 09.05.17). No mesmo sentido, destaco jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: RECURSO ESPECIAL - PROCEDIMENTO DE DÚVIDA SUSCITADO PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - DISCUSSÃO SOBRE A INTERPRETAÇÃO DO ART. 108 DO CC - PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS -ENTENDIMENTO PELA NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA PARA REGISTRO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUJO VALOR DA AVALIAÇÃO PELO FISCO FOI SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS, AINDA QUE O VALOR DO NEGÓCIO DECLARADO PELAS PARTES TENHA SIDO INFERIOR. INSURGÊNCIA DA EMPRESA REQUERENTE DO REGISTRO. 1 - A interpretação dada ao art. 108 do CC pelas instâncias ordinárias é mais consentânea com a finalidade da referida norma, que é justamente conferir maior segurança jurídica aos negócios que envolvem a transferência da titularidade de bens imóveis. 2 - O art. 108 do CC se refere ao valor do imóvel, e não ao preço do negócio. Assim, havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplicação da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal. 3 - A avaliação feita pela Fazenda Pública para atribuição do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consentânea com a realidade do mercado imobiliário, o verdadeiro valor do imóvel objeto do negócio. 4. Recurso especial desprovido. (STJ - RESP N.º 1.099.480 - MG (2008/0230045-4) RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI, J. 02/12/2014). As declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (art. 112 do CC). Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração (art. 113 do CC). O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (art. 462 do CC). Vejamos a jurisprudência colacionada: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR DEVIDAMENTE COMPROVADO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA