Página 3400 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 31 de Julho de 2020

Chamaram ao processo Joana, que teria sido a ocupante do imóvel. Afirmam que não se nega o valor e a relevância do disposto no artigo 13 da Lei do Inquilinato. Contudo, a formalidade dos negócios jurídicos não pode impor uma condição que atente contra a boa-fé e função social dos vínculos contratuais, devendo ser reconhecido o consentimento tácito da sublocação pela requerente. Aduzem que não são os únicos legitimados a responder pelos débitos, eis que houve desocupação do imóvel e entrega das chaves a outra pessoa com o conhecimento da locadora. Alegam que a fiadora se responsabilizou somente pelo período da locação. Pugnaram pela aplicação súmula 214 do STJ. Impugnaram o valor dado à causa. Réplica às fls. 125/134. Afirma a autora que desde o começo da locação a mãe do réu Marcelo, a senhora Joana, residia na habitação locada, sendo que jamais se falou em sublocação para sua pessoa do imóvel. Alega que os réus também admitem que não apresentaram notificação ou pedido de sublocação do imóvel à autora, o que era necessário conforme a Lei e contrato entabulado entre as partes. Aduz que a alegação é uma manobra para atrasar o processo. Não houve qualquer entrega de chaves pelo réu como tenta fazer crer. Caso assim não se entenda, o réu deverá providenciar a citação de sua genitora, posto que a autora apenas sabe seu primeiro nome. A fiadora responde pela locação até a entrega das chaves. Instados a especificarem provas, o réu requereu a produção de prova oral consistente no depoimento pessoal das partes e oitiva de testemunhas, perícias e juntada de documentos, que por si só se justificariam. É O RELATÓRIO. DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, vez que desnecessária a produção de outras provas, havendo elementos nos autos que já permitem formar convencimento acerca do mérito da demanda. De fato, verifica-se que Marcelo pugnou por uma série de provas sem ao menos justificar qual seria a pertinência para o deslinde da causa. Trata-se de ação de despejo com cobrança de aluguéis e acessórios em face do locatário e fiadora inadimplentes. Logo, a prova pertinente ao deslinde da causa é a documental, estando o feito já suficientemente instruído com as provas acostadas aos autos. Em primeiro lugar, não há que se falar em revelia da fiadora, posto que, havendo pluralidade de réus, o prazo para contestar a ação apenas se inicia com a citação do último deles, tendo a contestação conjunta de fls. 100 e seguintes, sido apresentada de forma tempestiva, eis que Marcelo ainda não havia sido regularmente citado nestes autos. I - DO CHAMAMENTO AO PROCESSO Indefiro o pedido de chamamento ao processo da genitora do corréu Marcelo, posto que os responsáveis pela locação já se encontram devidamente incluídos nesta lide. De fato, a legislação processual prevê três hipóteses de cabimento para o chamamento ao processo, todas previstas no artigo 130 do Código de Processo Civil, quais sejam: “Art. 130. (...). I- Do afiançado, na ação em que o fiador for réu; II - Dos demais fiadores, na ação proposta contra um ou algum deles; III - Dos demais devedores solidários, quando o credor exigir de um ou de alguns o pagamento de dívida comum.” Na hipótese dos autos, verifica-se que a intenção dos réus seria se eximir das obrigações contratualmente assumidas, imputando-as a terceira pessoa estranha ao pacto, que supostamente teria sublocado o imóvel respectivo. Assim, não se verifica a incidência de nenhuma das hipóteses acima, o que afasta a pretensão dos requeridos. De fato, a Lei de Locações, em seu artigo 16, preceitua que o sublocador não responde solidariamente, mas sim subsidiariamente pelos débitos em aberto. Lado outro, verifica-se que mesmo a situação de sublocação é posta em dúvida, na medida em que a própria autora afirma que, na verdade, Joana, genitora de Marcelo, estaria residindo local como dependente econômica do locatário e não como sublocatária. Logo, não é possível desenvolver esta lide na estreita via da lide secundária, posto que a suposta situação de sublocação não está evidenciada nos autos. II DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA Em primeiro lugar, cabe lembrar que a Lei nº 8.245/91, dispõe em seu artigo 58, inciso III, que o valor da causa corresponderá ao montante de doze meses de alugueres, que, no caso em comento, corresponde a quantia de R$ 7.200,00. Ocorre que, na hipótese dos autos, há a cumulação de pedidos de indenização por danos materiais referentes aos reparos no imóvel, que pelo orçamento de menor valor, fls. 93, corresponde a quantia de R$ 2.750,00, além de pedido de indenização por danos morais, no importe de R$ 4.000,00. Logo, nos termos do artigo 292, VI do Código de Processo Civil, deve haver a soma dos pedidos, de maneira que o valor da causa corresponderá a quantia de R$ 13.950,00. Retifique-se o valor dado a causa. Não há diferença de custas a serem recolhidas, na medida em que o valor atribuído à causa na exordial é superior ao ora reconhecido como correto. III DA COBRANÇA A relação locatícia restou devidamente comprovada com a juntada do contrato de locação (fls. 17/24), e a mora não foi refutada pelos réus. Com efeito, comprovou a autora os fatos constitutivos de seu direito, desincumbindo-se do ônus que lhe cabia a teor do que dispõe o artigo 373, inciso I do CPC, juntando prova documental do crédito alegado. Nenhum dos fatos alegados pelos réus têm o condão de desconstituir o crédito pleiteado na inicial, devendo ser reconhecido o direito da requerente ao recebimento dos alugueres, acessórios e demais encargos em aberto, bem como os valores referentes ao consumo de água, energia elétrica e impostos incidentes sobre o imóvel, pelos quais os requeridos também se obrigaram (cláusulas 16ª e 17ª, fls. 19). Por outro lado, não há que se falar em limitação da responsabilidade da fiadora, posto que o contrato entabulado entre as partes prevê a possibilidade de prorrogação da locação por prazo indeterminado (cláusula 26ª, fls. 20), assim como a prorrogação da fiança nesta hipótese, responsabilizando-se a fiadora até a efetiva entrega das chaves, nos moldes do artigo 39 da Lei 8.245/91 (cláusula 27ª e 28ª, fls. 20/21). Nessa esteira, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “diante da existência de cláusula expressa no contrato dealuguelprevendo que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado” (AgRg no REsp 1.377.768/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgado em 16/06/2016, DJe 27/06/2016). Assim, não há como acolher a tese dos requeridos, ante a expressa previsão de que a fiança perduraria até a entrega das chaves. Nessa esteira, comprovada a relação jurídica existente entre as partes e o inadimplemento da obrigação pelos réus, impõe-se a condenação destes últimos ao pagamento dos débitos apontados nos cálculos de fls. 13/14, no importe de R$ 7.824,57. Todavia, não há como acolher o pleito de condenação dos réus ao pagamento de multa por descumprimento contratual. Isso porque, no que tange a aplicabilidade da multa moratória de 10% sobre o valor do aluguel, além dos juros de 1% ao mês, mais a correção monetária (cláusula 18ª, fls. 19), não se vislumbra qualquer irregularidade, tendo em vista estarem previstas no contrato de locação acostado aos autos e de acordo com os preceitos legais. Por outro lado, a multa por infração contratual no importe correspondente ao valor de três de meses de alugueres, não poderá incidir no montante devido (ver item d, fls. 11). Apesar do contrato prever expressamente a multa por descumprimento contratual e, sendo o pagamento do locatício, a obrigação principal do locatário, o ordenamento jurídico não permite a incidência de dupla penalidade. Explico: o contrato ao prever multa moratória de 10% (cláusula 18a, fls. 19), estipula expressa e especificamente que seria aplicada em decorrência do inadimplemento dos alugueres, portanto, aplicação de multa compensatória, pelo mesmo fator - inadimplemento do locatício, configura “bis in idem”, vedado por nosso ordenamento jurídico. Assim, a multa compensatória (cláusula 22ª, fls. 20), deverá ser destinada a outras infrações contratuais que ensejassem rescisão contratual, sendo, portanto, cláusula geral. Nesse sentido: LOCAÇÃO. Despejo por falta de pagamento. Cerceamento de defesa afastado. Impossibilidade de cumulação das multas compensatória prevista genericamente para infrações contratuais e moratória prevista especificamente para a falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação, devendo prevalecer esta última. Impossibilidade de cumulação de perda de desconto por pontualidade com outra multa moratória. Princípio do ne bis in idem. (Apelação nº 000XXXX-08.2008.8.26.0642, Relator: Gilson Delgado Miranda, Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado, D.J. 21.10.2014). LOCAÇÃO DE IMÓVEIS DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO