Tribunal de Justiça do Ceará TJ-CE - Apelação: APL XXXXX-57.2014.8.06.0001 CE XXXXX-57.2014.8.06.0001 - Inteiro Teor

ESTADO DO CEARÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

GABINETE Exmo. Sr. EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE

Processo: XXXXX-57.2014.8.06.0001 - Apelação

Apelantes: Espólio de Cândido Silveira, Gilberto Silveira de Vasconcelos, Jorge Luiz Silveira de Vasconcelos, Sandra Maria Silveira de Vasconcelos, Raimundo Guilherme da Silveira, Germano Silveira de Vasconcelos, Liane Tajra, Dalva Moraes da Silveira, Vera Lúcia Galvão da Silveira, Mario Guilherme da Silveira, Jaime de Pinho Neto Brandão, Maria Helena Silveira Brandão, Maria de Lourdes da Silveira Quinderé, Espólio de Noemi Monte Quixadá, Adolpho Quixadá Neto, Carmem Silvia Girão Barros, Willian Gasparac, Maria Madalena Gasparac, Armando Quixada Pereira, Milena Coelho Quixadá, Adolpho Quixadá Neto, Maria das Graças Freire Quixadá, Alfredo Salgado Neto, Myrtes Neiva Salgado, Antonio Pereira de Menezes Filho, Odalice Campos Menezes, Noemi Quixadá Monteiro, Antonio Maria Monteiro, Afrânio Quixadá Pereira, Sônia Rute Quixadá Pereira, Fernanda Maria Gomes Quixadá, Aluisio Quixadá Pereira de Menezes, Ayrton Salgado, Cristiana Vital Quixadá, Nancy Salgado, Augusto Adolfo Salgado e Espólio de Alisio Salgado

Inventariante: Eduardo Magalhães Salgado

Apelado: Engexata Engenharia Ltda.

Custos legis: Ministério Público Estadual

DECISÃO MONOCRÁTICA

Trata-se de Apelação Cível interposta por Raimundo Guilherme da Silveira e outros, na qualidade de herdeiros do espólio de Cândido Silveira, e Adoplho Quixadá Neto e outros, na qualidade de herdeiros do espólio de Noemi Monte Quixadá, contra sentença proferida pela juíza da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de Fortaleza, que julgou procedente o pedido requestado pela Engexata Engenharia Ltda no bojo da Ação de Retificação de Registro de Imóvel ajuizada.

Como razões de decidir, anotou a digna magistrada em sua sentença, verbis:

“[…]

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Trata-se, na verdade, de Ação de Retificação Imobiliária, prevista no art. 212, da Lei 6.015/73, objetivando excluir a expressão foreiro ao Dr. Cândido Silveira e outro (a), por inexistir a regular constituição da enfiteuse.

Art. 212, da LRP.

"Se o registro ou averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial".

E ainda, o Código Civil de 1916, no art. 678 e seguintes, define a enfiteuse como um direito real, no qual, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, por ato entre vivos ou de última vontade. Todavia, o ato negocial por si, não tem o condão de operar a aquisição do domínio. Para gerar efeito erga omnes, faz-se mister que o título constitutivo obedeça as formalidade legais: seja feito por escritura pública devidamente inscrita no Registro Imobiliário.

Nesse sentido, o art. 167, I, 10, da Lei dos Registros Publicos exige que a enfiteuse seja devidamente registrada na zona imobiliária da circunscrição do imóvel.

Cabe salientar que, tanto a constituição quanto a extinção da enfiteuse deve ser regularmente implementada no Cartório competente, conforme preceitua o inciso II, 3, do citado dispositivo legal, ipsi litters:

"por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais".

A nossa jurisprudência confirma o entendimento de que a enfiteuse deverá está provada concretamente para que produza seus efeitos jurídicos.

[…]

Segundo o ordenamento jurídico pátrio a enfiteuse é considerada um direito real, e, como tal, somente era constituída mediante registro no

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ofício imobiliário competente. O atual Código Civil não recepcionou o citado instituto, mas preservou os legalmente existentes, nos termos do art. 2.038.

Restou provado nos autos que a enfiteuse que recai sobre a matrícula 37.468, do Cartório de Imóveis da 4ª Zona, não foi regularmente constituída, haja vista a informação do Cartório de Imóveis da 1ª Zona ao asseverar que retroagindo aos títulos anteriores à matrícula supra não foi encontrada registrada constituição de enfiteuse.

Portanto, como não foi provada a regular constituição da enfiteuse sobre o imóvel objeto da matrícula nº 37.468, do Cartório de Imóveis da 4ª Zona, não há que se falar ser o imóvel foreiro ao Dr. Cândido Silveira e outro (a).

Por todo o exposto e pelo mais que dos autos constam, com fulcro no art. 212, 167, I, 10, ambos da Lei 6.015/73, julgo, por sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, procedente o pedido autoral, em seus termos, a fim de deferí-lo, determinando que após o trânsito em julgado desta decisão expeça-se Mandado ao Cartório de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza para que proceda a retificação da descrição do Imóvel objeto da matricula nº 37.468, do Cartório de Imóveis da 4ª Zona, excluindo a expressão “foreiro ao Dr. Cândido Silveira","foreiro a Cândido Silveirae foreiro a Cândido Silveira e outra ". .

Cada parte deve arcar com os honorários de seus advogados”.

Sustenta que “uma vez que foram acostados aos autos vários documentos que claramente comprovam a existência da enfiteuse em debate, através da Certidão de Enfiteuse n. 1924, de fls. 120, e suas certidões acostadas aos autos (fls. 122/128), que demonstram de forma cristalina a existência da mencionada enfiteuse para o referido imóvel objeto da demanda” e que “os documentos acostados aos autos pela parte autora são claros em definir e reconhecer como foreiro do imóvel objeto da demanda o Sr. Cândido Silveira e outro, quais sejam, matrícula n. 37.468 e transcrições n. 32.990, 33.174, 32.008 e 35.782, de fls., todas do Ofício de 4ª Zona, nas quais constam haver domínio útil, foreiro aos aqui demandados, o que confirma a existência do Ônus Real, diante

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da fé pública advinda dos mencionados documentos, e que, em havendo um outro documento, no caso, a Certidão de Enfiteuse n. 1924 e suas certidões, que comprove a existência de enfiteuse em nome do apelante, correta está a descrição de foreiro para ao recorrente, conforme consta nas certidões anexadas à exordial pela parte apelada”.

Sustenta, adiante, que “apesar de não constar nos documentos apresentados pela autora sobre a existência propriamente dita de enfiteuse em nome dos demandados, mas a inscrição de foreiro, a constituição da referida enfiteuse pode ser claramente comprovada, através da Escritura Pública de Enfiteuse n. 1924 (fls. 120) e suas certidões, 22.460, 10.797, 20.006 e 21.001 (fls. 122/128)” e que “antes da Lei de Registros Publicos em vigor, Lei 6.015/73, não existia a exigência de cumprimento do Princípio da Especialidade, motivo pelo qual não havia a obrigação de individualização do imóvel enfiteuticado nas escrituras de enfiteuses”.

Sustenta, também que “assim, naquela época, era vigente o Decreto n. 4.857, que era de base documental, em que o assentamento se perfazia por transcrição do título (instrumento), nada importando se se referisse este a mais de um imóvel ou a sua parte ideal” e que “não há como se exigir hoje os meios e formas registrais que se utilizava à época do referido documento, não podendo ser, portanto, ignorado o direito nele constante, visto que o mesmo foi expedido dentro dos moldes jurídicos de então, devendo, por isso, ser aceito como bom e justo, dentro da mais clara justiça”.

Requereu, ao final, o provimento do recurso.

Contrarrazões às fls. 308-317.

É o que importa relatar.

Decido.

Exercendo juízo de admissibilidade, verifico o atendimento de todos os requisitos intrínsecos e extrínsecos que o compõem, levando-o ao qualificativo da positividade e, assim, ao conhecimento do recurso.

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Com efeito, o referido recurso revela-se, de um lado: cabível, manejado por parte legítima, dotada de interesse recursal, e que não praticou qualquer ato que revele a existência de fatos impeditivos ou extintivos do direito de recorrer, a saber, renúncia, aceitação da decisão ou desistência do recurso. De outro, colho dos autos a tempestividade da interposição e, em análise última, a regularidade formal do recurso.

Conheço, pois, do apelo.

Na hipótese, buscam os Recorrentes a reforma da sentença do juízo a quo que, julgando procedente o pedido autoral, determinou a exclusão da expressão “foreiro ao Dr. Cândido Silveira" , "foreiro a Cândido Silveira" e "foreiro a Cândido Silveira e outra" da descrição do Imóvel objeto da matricula nº 37.468, do Cartório de Imóveis da 4ª Zona.

Inauguralmente, registro a prescindibilidade de prova pericial no caso concreto, na medida em que há nos autos prova suficiente e apta a permitir a solução da questão, o que torna desnecessário, portanto, a pretendida produção de prova pericial.

No mais, o artigo 371 do Novo Código de Processo Civil, consagra o princípio da persuasão racional, permitindo ao magistrado decidir a questão, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos.

Procedo, então, à análise meritória do caso concreto.

O cerne da controvérsia cinge-se à retificação imobiliária referente ao imóvel de matrícula nº 37.468, do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza, com o objetivo de suprimir da descrição o trecho “foreiro a Cândido Silveira”, por ausência de regular constituição da enfiteuse.

Segundo o art. 618 do CPC/1916, “dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento, quanto por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro,

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anual, certo e invariável”.

O Código Civil de 2002 vedou a constituição de novos aforamentos, estabelecendo, em seu art. 2.038, a proibição de "constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinado-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores".

O anterior e o atual Código Civil preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis:

Art. 676. Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos

por atos entre vivos só se adquirem depois da transcrição, ou da inscrição, no Registro de Imóveis, dos referidos títulos (arts. 530, I, e 856), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou

transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Sobre o assunto:

DIREITOS REAIS. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. POSSIBILIDADE.

1 . O art. 1.227 do Código Civil combinado com o art. 172 da Lei N.

6.015/1973 preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis, estabelecendo o princípio da "inscrição", segundo o qual a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

2. A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário , o qual poderia ensejar o verdadeiro óbice à aquisição originária da propriedade pelo "enfiteuta", e que inexiste na situação vertente.

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3. Recurso especial provido.

( REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe 05/03/2014)

Pois bem.

No caso concreto, cotejando a documentação acostada, verifiquei que, em que pese a escritura pública anexada à fl. 120 dos autos, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza, instado, pelo juiz de primeiro grau, a se manifestar sobre a existência ou não referida enfiteuse (fls. 195-197), descreveu a cadeia nominal dos títulos anteriores e declarou que não foi encontrado, na serventia extrajudicial, o registro da constituição da enfiteuse, relativamente ao imóvel em discussão.

Com efeito, em que pese haver menção na matrícula do imóvel à existência de aforamento, esta descrição não tem o condão de comprovar, por si só, a regular constituição da enfiteuse, na medida em que o Oficial registrador certificou expressamente que “não foi encontrada a constituição de enfiteuse referente aos títulos”.

A respeito, cito inúmeros precedentes desta Corte de Justiça, in verbis:

APELAÇÃO CIVEL. A ÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. EXCLUSÃO NO REGISTRO DO TERMO "FOREIRO" . POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ENFITEUSE NA MATRICULA DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. C ERTIDÃO CARTORÁRIA QUE INFORMA INEXISTIR QUALQUER CONSTITUIÇÃO DE ENFITEUSE NA CADEIA DOMINIAL. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (Relator (a): DURVAL AIRES FILHO; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 2ª Vara de Registros Públicos; Data do julgamento: 10/09/2019; Data de registro: 10/09/2019)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. REGISTROS PÚBLICOS. RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR AFASTADA. CANCELAMENTO DE ENFITEUSE. CERTIDÃO DO REGISTRO

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IMOBILIÁRIO PROVANDO QUE O APRAZAMENTO NÃO FOI REGISTRADO NO OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O cerne da controvérsia gira em torno da retificação da matrícula de nº 2262, com o intuito de suprimir da descrição do imóvel o trecho "com o domínio útil de terreno em que se acha encravado mencionado prédio, foreiro a Cândido da Silveira e outros", por ausência de domínio direto. 2. Sobre a preliminar de cerceamento de defesa por não ter sido dada à parte apelante o direito à perícia técnica, não configura ofensa à garantia constitucional o julgamento sem exame pericial quando desnecessário para o desfecho da demanda, especialmente em se tratando de documento probatório da regularidade do registro de imóvel, expedido por oficial que possui fé pública. Preliminar afastada. 3. Da análise dos fólios, especialmente da documentação acoplada, verifica-se que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona descreveu a cadeia nominal dos títulos anteriores e certificou a inexistência da enfiteuse. 4. A simples referência na matrícula do imóvel de aforamento não tem o condão de comprovar a constituição, sem que haja prova de prévio registro do domínio direto, nos termos do artigo 176, I, 10 da Lei nº 6.015/1973. 5. Apelo conhecido e improvido. Sentença mantida. (Relator (a): HERACLITO VIEIRA DE SOUSA NETO;

Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 2ª Vara de Registros Públicos; Data do julgamento: 29/03/2017; Data de registro: 30/03/2017)

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ENFITEUSE. DECLARAÇÃO DO OFICIAL REGISTRADOR MENCIONANDO AUSÊNCIA DO REGISTRO DA CONSTITUIÇÃO DA ENFITEUSE. IMPRESCINDIBILIDADE DE REGISTRO. DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuidase de Apelação Cível adversando sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos desta Comarca, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ENFITEUSE, que julgou procedente o leito autoral. 2. O cerne da controvérsia gira em torno da retificação da matrícula nº 8136, do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza, do prédio residencial situado na Rua Joaquim Nabuco, nº 537, esquina com a Rua República do Líbano, no bairro

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Meireles, nesta urbe, com o objetivo de suprimir da descrição o trecho "foreiro a Joaquim Antônio Porto Frota", por ausência de regular constituição da enfiteuse. 3. Mister se faz salientar que a enfiteuse, também denominada aforamento ou emprazamento, é direito real sobre coisa alheia, consistente em negócio jurídico pelo qual o proprietário (senhorio) transfere ao adquirente (enfiteuta), em caráter perpétuo, o domínio útil, a posse direta, o uso, o gozo e o direito de disposição sobre bem imóvel, mediante o pagamento de renda anual (foro). 4. A legislação que trata do instituto da enfiteuse exige registro em escritura pública, devidamente inscrita no respectivo Cartório de Registro Imobiliário, para sua constituição, nos termos do art. 176, I, 10, da Lei 6.015/1973. 5. O Código Civil de 2002 não mais permite a constituição de enfiteuse, admitindo apenas as que já existiam anteriormente, que serão reguladas segundo as disposições do antigo Código, até sua extinção, sendo proibida a cobrança de laudêmios ou prestações análogas. 6. Da análise da documentação acostada às fls. 29/32, 38/40 e 90/97, constata-se que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza descreveu a cadeia nominal dos títulos anteriores e, embora tenha dito que consta da transcrição de nº 49.458 a expressão "foreiro a Joaquim Antônio Porto Frota", declarou que não foi encontrado, na serventia extrajudicial, o registro da constituição da enfiteuse, relativamente ao imóvel em discussão. (fls. 38/40). 7. É importante ressaltar que a simples referência feita, na matrícula do imóvel, à existência de aforamento não tem o condão de comprovar a regular constituição da enfiteuse, sem que haja prova do seu registro. 8. Destarte, considerando que não restou comprovada a constituição da enfiteuse em relação ao imóvel em referência, deve ser acolhido o pleito da Apelada, excluindo-se a expressão "foreiro a Joaquim Antônio Porto Frota" da matrícula do imóvel, de nº 8136, do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza, na medida em que o registro é indispensável à caracterização da enfiteuse. 9. Apelação conhecida, mas improvida. Sentença mantida. (Relator (a): HELENA LUCIA SOARES;

Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 1ª Vara de Registros Públicos; Data do julgamento: 22/08/2017; Data de registro: 22/08/2017)

CIVIL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. ENFITEUSE. AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETA DA EXISTÊNCIA DESSE INSTITUTO.

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EQUÍVOCO NO LANÇAMENTO DOS DADOS. ASSENTAMENTO CARTORÁRIO CORRIGIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A existência do direito real enfiteuse deverá estar provada concretamente para que surjam seus efeitos jurídicos sobre a propriedade e garanta a segurança dos negócios imobiliários efetivados. 2.Constatado o equívoco do Oficial do Registro Imobiliário na inserção indevida da expressão “um terreno foreiro” nos assentamentos do imóvel objeto dos autos, e diante da ausência de comprovação da existência de enfiteuse regularmente constituída, é de ser reconhecida a procedência do pedido autoral. 3.Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJCE, Apelação Cível XXXXX-15.2003.8.06.0000, Rel. Des. Jucid Peixoto do Amaral, 6ª Câmara Cível, registro em 08.10.2010)

Desta feita, ausente prova da regular constituição da enfiteuse, diante da declaração expedida pelo Oficial Registrador dotado de fé pública, não merece reforma a sentença em vergaste.

E é assim que, por todo o exposto e com esteio no art. 932 do CPC, conheço do recurso e nego-lhe provimento.

Publiquem. Expedientes necessários.

Decorrido o prazo, volvam-se estes autos à origem.

Fortaleza, 22 de novembro de 2019

Exmo. Sr. EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE

Relator