Até que ponto vai a responsabilidade do fiador.

Todo mundo sabe que esse é um assunto bem polêmico, falar em fiador em si já causa diversos assuntos. Mas...

Segundo Lei nº 8.245/1991, ela regula a locação residenciais e NÃO residenciais. Importante asseverar que tanto no contrato para fins residenciais, quanto para os fins não-residenciais, pode o locador exigir do locatário uma garantia, podendo ser ela um caução, fiança, seguro de fiança locatícia, ou ainda a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, ressaltando que constitui contravenção penal exigir, em locação, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

Diante disso, vamos nos ater a garantia denominada fiança ( fiador), que é uma garantia pessoal, na qual responderá o devedor com todo o seu patrimônio. Importante destacar que o imóvel residencial do fiador não está coberto na proteção especial dada ao bem de família, conforme preceitua a Lei 8.009/1990, entendimento este já esposado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Pois bem, a fiança é uma das modalidades de garantia que somente é admitida na forma escrita, conforme preceitua o art. 819 do Código Civil.

Mas até que ponto ou momento responde o fiador pelas obrigações do contrato de locação? Em que momento se extingue a obrigação do fiador?

É importante considerarmos inicialmente que a fiança, como já mencionado, é garantia pessoal, personalíssima e logicamente se extinguirá com a morte do fiador, no entanto responde os herdeiros pelas dívidas já existentes à época do falecimento, até o limite da herança, nos termos do art. 836 do Código Civil.

Pode ainda o locador exigir novo fiador, ou mesmo a substituição da garantia nos casos esculpidos no artigo 40 da Lei do Inquilinato, quando ocorrer, entre outras possibilidades: insolvência do fiador, alienação de todos bens móveis, bem como a prorrogação da locação por prazo indeterminado, a fiança ajustada por prazo certo, ou ainda o desaparecimento dos seus bens móveis.

Também se extingue a fiança que estiver vigorando por prazo indeterminado, por manifestação de vontade do fiador. Tal direito de exoneração encontra-se prevista em Lei, devendo ser exercida mediante notificação com aviso prévio, durante o qual, insta esclarecer, permanecerá válida e eficaz a fiança.

Inicialmente, o Superior Tribunal de Justiça mantinha posição no sentido de que mesmo havendo cláusula expressa que previsse a obrigação até a entrega das chaves, o fiador não poderia ser responsabilizado por débitos referentes ao período de prorrogação com o qual não anuiu. Na esteira, portanto, do enunciado n. 214, da Súmula do STJ, extinguiria assim a obrigação do fiador com o fim da locação originária, independente de prorrogação, eis que o contrato de fiança é acessório, desse modo, a prorrogação do prazo de locação, desobrigaria o fiador que com ela não anuiu.

Em consonância com o acatado, dizia o STJ, que ainda que o contrato obrigue o fiador até a entrega das chaves, não pode mesmo o fiador ser responsabilizado por prazo superior ao originariamente contratado, mesmo que a lei determinar a prorrogação automática.

Essa conclusão encontra respaldo na própria Lei do Inquilinato, em seus artigos 46 e 56, que declara a resolução do contrato quando findo o prazo estipulado para locação, independentemente de notificação ou aviso.

No entanto foi alterada pela Lei 12.112/09 que introduziu à Lei do Inquilinato a seguinte alteração:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Desta forma, fica determinado, com clareza da própria norma, que o contrato de fiança, acessório ao contrato de locação, prorrogará até a efetiva devolução das chaves, mesmo que prorrogado por prazo indeterminado.

Entende-se , com essa nova redação para os contratos fianças firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado também prorroga-se automaticamente, resguardando -se a faculdade do fiador se exonerar mediante notificação

Porém, para que os fiadores não fiquem desguarnecidos, e vinculados ao contrato no qual não têm mais interesse em permanecer, por questões particulares ou não, a lei também possibilitou ao fiador a sua desoneração, porém deverá o fiador notificar o locador da sua intenção, ficando ainda obrigado pelo período de 120 dias.( artigo 40, alínea X)

É crucial, desta forma, que os fiadores estejam atentos ao contrato de locação, pois havendo a intenção de não mais prorrogar a obrigação assumida por meio da fiança, deverá notificar o locador da sua intenção, sendo que a partir de então é que começará a fluir o prazo remanescente de 120 dias de obrigação.

Não realizada a notificação, e não ocorrendo nenhuma das situações elencadas no artigo 40, ficará o fiador obrigado na totalidade das obrigações assumidas pelo locatário.

Assim, creio que cabe o bom senso entre os três sujeitos da relação locador, locatário e fiador. Cada um dentro da sua função, para que haja um bom funcionamento do cumprimento contratual. Sendo em cumprir com o que está disposto no contrato e lei, sendo em notificar , (no caso de exoneração ou até mesmo para informar que irá prorrogar o contrato, para anuir (fiador) / concordar), assim, gerando menos dissabores.

Natalia Bertalha Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial e Extrajudicial. nssbertalha@adv.oabsp.org.br.

SCAVONE, Luiz Antonio Junior, Direito Imobiliário, 15ª ed, Editora Forense 2020, p. 1351 a 1357.

https://www.spimovel.com.br/blog/ate-quandoofiadoreresponsavel-pela-locacao-do-imovel/2733/

https://www.gestaomultipla.com.br/fiador-tem-responsabilidade-ateofim-do-contrato-de-locacao/

https://www.conjur.com.br/2005-ago-29/fiador_nao_responde_divida_depois_vencido_contrato