O acordo que reduziu mais de 400 mil reais de um financiamento imobiliário

Você já deve ter ouvido por aí que é melhor um acordo ruim do que uma boa demanda, não é?

Esse jargão é utilizado, no meio popular, para referendar que não é interessante, sob qualquer perspectiva, promover uma demanda judicial para resolver um conflito.

Seria, então, mais vantajoso para as partes aceitarem um acordo ruim para por fim em uma discussão que poderia se prolongar na justiça.

Não vejo desse modo.

Um acordo ruim é péssimo. Ele traz muitos mais problemas, desgastes e prejuízos que uma boa demanda, com toda certeza. Todavia, um bom acordo, inevitavelmente, é melhor que uma boa demanda.

E é exatamente sobre esse assunto – acordo – que eu quero te contar uma história recente que aconteceu com os meus clientes e a solução que foi dada ao caso, mediante um acordo que, definitivamente, encerrou a disputa, satisfazendo ambas as partes.

A história

No ano de 2009, Marcos e Joana (nomes fictícios), adquiriram um imóvel (apartamento) na cidade de Goiânia – GO, pelo valor de R$ 379.225,00. Pagamento a ser feito de forma parcelada, ao longo dos anos.

Pelo contrato, haveria o reajuste mensal das parcelas pelo IGP-M mais juros de 1% ao mês cumulativamente.

Diante dos reajustes frequentes e em patamar elevado, as parcelas mensais subiram de forma absurda, tornando os compradores inadimplentes em diversas oportunidades.

Com a inadimplência, a empresa vendedora ingressou com ação na corte arbitral, ante a previsão, no contrato, de cláusula compromissória, nesse sentido, exigindo o pagamento dos valores em atraso.

Sobre essa cláusula, já tratei nesse outro texto, afirmando que se trata de medida que não é obrigatória para o consumidor, a sua adoção.

Enfim. Essas negociações, renegociações, aditivos e acordos subsequentes forma feitos em 3 (três) oportunidades, de 2009 a 2020.

Embora novas pactuações fossem realizadas, elas não solucionavam o principal, que era a capitalização mensal dos juros, algo que fez com que o contrato encarecesse sobremaneira, além disso, nenhuma concessão, por parte da empresa, era feita. Ocorria apenas o reparcelamento do saldo devedor, em mais dezenas de parcelas que, sem sombra de dúvidas, geraria, mais tardar, em nova dívida impagável.

Sobre capitalização mensal de juros, nesse tipo de contrato, leia alguns outros artigos:

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E é por esse motivo que eu digo que um acordo ruim não resolve nada. Pelo contrário, torna a situação ainda pior.

Quando esses clientes me procuraram, eles haviam pago R$ 523.370,37 e ainda deviam mais R$ 750.243,79, ou seja, o imóvel custaria, ao total, R$ 1.273.614,16.

Esse tipo de financiamento, claramente, tem reajuste e o valor inicial combinado não será o mesmo ao final, ante a correção monetária e a incidência de juros remuneratórios, porém, algo que nunca foi modificado foi a capitalização mensal dos juros remuneratórios, algo que elevou o valor do contrato em, pelo menos, 500 mil reais.

A empresa vendedora, inclusive, teve uma ação coletiva do Ministério Público de Goiás proposta contra si, questionando, entre outros pontos, a realização da capitalização mensal de juros, sendo condenada a retirar tal questão de todos os contratos, conforme decisão de primeira e segunda instâncias, aguardando apenas o julgamento dos recursos perante o Superior Tribunal de Justiça (processo de nº 5460429-65.2018.8.09.0051).

Diante desse cenário, embora tivessem sido realizados os acordos, no caso do Marcos e Joana, ingressamos com ação judicial para a busca de sua anulação parcial, no que se referia à capitalização mensal de juros, ante a ilicitude de seu objeto (art. 104, inciso II, do Código Civil), visto que uma incorporadora, como no caso, por não integrar o Sistema Financeiro Nacional, não pode realizar essa modalidade de capitalização de juros.

Ao longo do processo, as partes realizaram um acordo, após quase 2 anos de tramitação da ação judicial, nos seguintes moldes:

Saldo devedor que era de R$ 811.620,09, na época da realização do acordo, ficou em R$ 384.879,51, para pagamento de forma parcelada, sem sequer haver incidência de juros e correção monetária sobre as parcelas.

Uma redução de R$ 426.740,58 (quatrocentos e vinte e seis mil, quatrocentos e quarenta reais e cinquenta e oito centavos) sobre a dívida do financiamento.

A diminuição do saldo devedor ultrapassou 50% do que era cobrado pela empresa. Imagine reduzir isso, no seu saldo, também.

Finalmente, os compradores puderam por, de forma definitiva, um ponto final nesse contrato e na própria dívida, não por meio de uma decisão judicial, mas por um acordo que, por derradeiro, foi benéfico a eles, sem simplesmente renegociar o saldo devedor, mas reduzindo-o e tornando pagável o débito.

Se você estiver numa situação como essa...

Nesse tipo de situação, tome cuidado: não faça qualquer tipo de acordo, ele pode ser apenas uma prorrogação de um problema muito maior que virá. Anular um acordo somente é possível em situações específicas, a depender do que for tratado nele, não há como se livrar de uma situação ruim que você entrou.

Também, busque auxílio jurídico de quem atue de forma especializada nessa área, é preciso conhecer os detalhes, as minúcias e meandros desses tipos de contratos e financiamentos para poder evitar os seus perigos.

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Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

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