STJ – Fiador tem 30 dias para exonerar-se da garantia, após tomar ciência da substituição do locatário original.

Fonte: blog DIREITO das COISAS

REsp nº 1.510.503 – ES

Em ação de exoneração de fiança, o fiador de um contrato de locação objetivou sua exoneração da fiança prestada ao locatário, em razão da sub-rogação do contrato à nova locatária, ex-companheira do locatário original.

O fiador sustentou que não foi informado da sub-rogação do contrato de locação para pessoa diversa daquela que havia afiançado.

O propósito do recurso em comento foi a verificação do STJ sobre o alcance da responsabilidade do fiador na hipótese de sub-rogação do locatário original decorrente da dissolução de união estável.

A Ministra Nancy Andrighi ressaltou, inicialmente, que a redação do art. 12 da Lei 8.245/91 prevê que, em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Isso significa dizer que, reconhecida a separação de fato, a separação judicial, o divórcio ou a dissolução de união estável, não se fará necessária a elaboração de eventual retificação do contrato locatício com a modificação das partes contratantes, sendo suficiente a comunicação por escrito ao locador, nos termos do § 1º do referido dispositivo legal.

O § 2º, do mencionado artigo, diz que “o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador".

A Ministra salientou que, pós o transcurso do prazo de 30 dias mencionado, o fiador não mais poderá - em razão da sub-rogação - exonerar-se da garantia ofertada. O trintídio legal mencionado possui natureza decadencial, sendo um direito potestativo conferido ao fiador.

Na hipótese do caso julgado no recurso em comento, a locadora tomou ciência da sub-rogação por meio de comunicação do locatário original em 17/03/2010, e o fiador foi notificado extrajudicialmente em 07/05/2010, pela locadora, para quitar os débitos pendentes, oportunidade em que teve a ciência inequívoca da sub-rogação legal do contrato de locação de imóvel residencial.

Nesse sentir, era obrigação do fiador, no prazo de 30 dias que se sucederam à comunicação (nos termos do art. 12, § 2º, da Lei 8.245/91), exonerar-se de suas responsabilidades, o que não aconteceu na hipótese.

Segundo o acórdão recorrido, os pedidos de exoneração ocorreram apenas em 17/06/2010 e 18/06/2010, isto é, fora do prazo legal, razão pela qual o fiador deve permanecer garantindo o contrato de locação.

Em relação à formalidade da comunicação do fiador, a Ministra Nancy Andrigui ressaltou que, não obstante o art. 12, § 2º, da Lei 8.245/91 disponha que o referido ato deve ser realizado pelo locatário sub-rogado, é possível a relativização da referida formalidade por meio da aplicação do princípio da instrumentalidade das formas.

Consoante o referido princípio, que está disciplinado no art. 244 do CPC/73 (art. 277 do CPC/15), é possível manter a validade do ato realizado de forma diversa do previsto na lei, quando for alcançada sua finalidade.

Dessa maneira, mesmo que o fiador tome ciência da ocorrência da sub-rogação por meio diverso da efetiva comunicação por parte do locatário sub-rogado, em razão da aplicação da instrumentalidade das formas pelo alcance da finalidade do ato, o prazo para se exonerar da fiança se iniciará da data em que tiver o efetivo conhecimento da sub-rogação originada pela separação do casal.

Imperioso frisar que a garantia do contrato se presta ao locador e não ao locatário, não podendo aquele ser prejudicado, no contrato, pela inércia deste.

Como observado pela Ministra, pensar de forma diversa incentiva o locatário sub-rogado (em eventual conluio com o próprio fiador) a não cumprir as determinações contidas nos parágrafos 1º e 2º do art. 12 da Lei 8.245/91, tendo em vista que o resultado seria a rejeição legal da fiança até então prestada, em incontestável prejuízo do locador (o qual se veria descoberto de qualquer garantia de um contrato de locação que sequer teve a oportunidade de escolher com quem iria pactuar, pois a sub-rogação nesta hipótese é imposta por força de lei).

Leia na íntegra o acórdão do STJ, clicando no link ao final deste post no blog DIREITO das COISAS.