que a autora pretende anular ocorreu na Assembleia realizada em 21 de maio de 2004 e não antes disso, como tenta induzir a parte requerida. Ademais, segundo alegação da autora, tais cobranças passaram a ser indevidas após as deliberações tomadas na Assembleia realizada em 21 de maio de 2004; logo, verificando-se que a presente ação foi proposta em 19/11/2004, as pretensões ora veiculadas pela parte autora não foram fulminadas pelos prazos de prescrição previstos no art. 206, § 3, incisos IV e V, do CC, como sustentou o demandado. No que diz respeito à alegada inépcia da inicial suscitada pelo Réu, tenho por afastá-la, tendo em vista que, no campo das condições da ação, basta à parte autora afirmar sua relação jurídica com a parte requerida, afirmação esta bem delineada na petição inicial. Se há essa afirmativa, é o que basta. Se, porém, a parte autora tem ou não o direito, isso é questão de mérito, necessitando da análise probatória. É o que ensina a teoria italiana da asserção, perfeitamente adaptável ao nosso direito processual civil. O réu suscita, ainda, a preliminar de prescrição do pedido de ressarcimento das diferenças apuradas entre a quota de rateio mensal cobrada à autora e o que era efetivamente devido. No entanto, tal preliminar se confunde com o mérito da demanda e será apreciado em momento próprio. Ultrapassadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito. Na espécie, a discussão está centrada na averiguação da possibilidade de a Assembléia Geral Extraordinária realizada no dia 21 de maio de 2004 aprovar deliberações acerca das vagas de estacionamento do Condomínio Réu por 21 (vinte e um) dos 60 (sessenta) condôminos. Sobre o tema, registrese que o art. 1.332 do Código Civil dispõe sobre a instituição do condomínio nos seguintes termos: Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I -a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o fim a que as unidades se destinam. No caso em tela, observo que o Condomínio do Edifício Baleares foi instituído através da Escritura Pública de Instituição, Regulamentação e Estipulação, a qual foi levado a registro junto ao 1º Cartório de Imóveis de Recife (fls. 29/35), revestindo-se, assim, de oponibilidade perante terceiros, na esteira do previsto no art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil, in verbis: Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Quanto ao ponto, destaco que a alegação do Réu no sentido de que a então incorporadora do Edifício lavrou sozinha a Escritura Pública de Instituição, Regulamentação e Estipulação do condomínio, sem convocar nenhum comprador das unidades deste, já detentores de frações ideais, está desacompanhada de qualquer respaldo probatório, razão pela qual não há como acolhêla, na medida em que incumbe ao réu o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 333, II, do CPC). Outrossim, no que diz respeito às estipulações constantes de uma convenção de condomínio, conforme disciplinado no art. 1.332 do CC acima transcrito, deverá constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns, bem como a competência das assembleias, sua forma de convocação e o quorum exigido para as deliberações, ex vi do art. 1.334, III, do CC. A convenção de condomínio, portanto, é a lei interna do condomínio e deve ser observada por todos os condôminos, sendo oponível a terceiros quando levada a registro no ofício imobiliário, o que se verificou no caso dos autos. Dessa forma, examinando a convenção do condomínio Réu, observo à fl. 30 que "é assegurado aos condôminos o direito ao estacionamento de um automóvel de passeio na vaga já previamente demarcada no estacionamento vinculada definitivamente as respectivas unidades autônomas (...)". Outrossim, em relação ao quorum exigido nas assembleias gerais, a convenção do condomínio Réu assim dispõe em seu item 3.6 (fl. 33): 3.6 - As assembleias gerais serão realizadas em primeira convocação com a metade mais um da totalidade dos condôminos, e em segunda convocação com qualquer número, sendo as deliberações tomadas por maioria dos votos dos presentes. PARÁGRAFO ÚNICO - as deliberações tomadas por voto em primeira convocação terão que ter aprovação de pelo menos 2/3 (dois terços) dos votos totais do condomínio para realização de benfeitorias úteis e inovações. Dependerão da totalidade dos votos do condomínio para modificação da estrutura, projeto, fachada, decoração externa, divisão destinação do edifício ou de suas partes autônomas ou comuns. (grifei) Por outro lado, a Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio do Edifício Baleares realizada no dia 21 de maio de 2004 (ata fls. 49/50) deliberou no sentido de "aceitar e respeitar a marcação convencionada na compra do imóvel e explicitada no regimento interno", rejeitando a "remarcação de todas as garagens, segundo as plantas oficiais (registradas em cartório)". Tal deliberação, sem sombra de dúvida, alterou a destinação de parcelas autônomas do condomínio, o que, nos termos de sua convenção, reclama a unanimidade dos votos dos condôminos, fato não verificado no caso sub judice, na medida em que apenas 21 (vinte e um) condôminos anuíram com a referida deliberação. Dessa forma, a decisão tomada na Assembleia Geral Extraordinária do condomínio Réu, em 21 de maio de 2004, não pode prevalecer, devendo ser anulada, restabelecendo-se o status quo ante. De outro giro, observo que a cobrança das quotas condominiais pelo Réu também está violando a convenção condominial de fls. 30/35, tendo em vista que as despesas não estão sendo calculadas na proporção das frações ideais das unidades imobiliárias. Com efeito, dispõe o inciso I do art. 1.336 do Código Civil: Art. 1.336 - São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; (...) Outrossim, o Parágrafo Único do item 3.9 da convenção do condomínio Réu (fl. 33) prevê que "Cada condômino concorrerá para o custeio das despesas na proporção de suas frações ideais". Logo, não há como sustentar a alegação do Réu no sentido de que, desde agosto de 1999, a estipulação do rateio para o pagamento da taxa ordinária do condomínio tem sido feito num mesmo critério igualitário e a Autora, nesse tempo todo, nunca se insurgiu contra essa forma. O fato de o Réu proceder à cobrança das despesas condominiais com violação da convenção de condomínio e da lei há alguns anos não lhe dá a prerrogativa de continuar incidindo nesta cobrança indevida. Dessa forma, o condomínio Réu deverá recalcular a taxa condominial da Autora de acordo com sua fração ideal. No que diz respeito aos valores das quotas condominiais já pagos pela Requerente, deverá o Réu proceder à devolução daquilo que exceder o cálculo de sua fração ideal, observado o tríduo legal anterior ao ajuizamento da presente ação, na esteira do previsto no art. 206, § 3º, IV, do CC. Sobre o valor apurado deverá incidir correção monetária pela Tabela da ENCOGE, a partir da data de cada pagamento, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Tais valores deverão ser apurados em liquidação de sentença. III - Ante o exposto, resolvendo o mérito, com fulcro no art. 269, I, do CPC, julgo procedentes os pedidos formulados por RÚBIA TÂNIA SOUZA COSTA em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BALEARES para o fim de: a) Anular a decisão da Assembleia Geral Extraordinária do condomínio Réu, realizada no dia 21 de maio de 2004, que deliberou sobre as vagas de estacionamento do Edifício Baleares; b) Determinar o recálculo da taxa de rateio condominial da unidade imobiliária pertencente à Autora (apartamento 102), proporcionalmente a sua fração ideal; c) Condenar o Réu a ressarcir a Autora os valores pagos a maior, que excederam o cálculo de sua fração ideal, observado os últimos 3 (três) anos do ajuizamento da presente ação, valores estes a serem apurados em liquidação de sentença. Condeno, ainda, o Réu ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios aos procuradores da Autora, os quais fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), tomando como parâmetro os critérios traçados no art. 20, §§ 3º e 4º, do CPC Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Recife, 19 de dezembro de 2014. Ana Paula Costa de Almeida Juíza de Direito Substituta
Processo Nº: 001XXXX-73.2008.8.17.0001
Natureza da Ação: Atentado
