Dispensar intermediários na compra e venda de imóveis é sinônimo de economia?

Todos os profissionais atuantes no mercado imobiliário, recentemente, se surpreenderam com notícias acerca do suposto posicionamento adotado por um portal de imóveis em uma campanha publicitária, a qual visava fomentar o anúncio de imóveis diretamente pelos respectivos proprietários. A mensagem induzia à dispensa da intervenção profissional dos corretores de imóveis na intermediação de negócios.

Independente da postura pelo portal noticiada em si, como profissional atuante no mercado imobiliário - que se norteia sob a perspectiva da segurança jurídica, acredito ser essencial destacar a importância da contratação de bons profissionais que auxiliem e orientem os interessados em adquirir bens imóveis.

Atualmente os serviços de intermediação imobiliária são prestados por corretores autônomos ou por aqueles associados a imobiliárias, mediante contrato de associação específico, previsto no art. 6º, § 2º da Lei nº 6.530/78, que detenham o título de técnico em transações imobiliárias e estejam regularmente inscritos junto ao respectivo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Todos se submetem às normas éticas e administrativas específicas do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e à legislação vigente.

A principal função do corretor de imóveis é aproximar pessoas com objetivo de concluir um negócio jurídico, como por exemplo a compra e venda. É ajudar o seu cliente a realizar o melhor negócio, direcionando-o para melhores oportunidades, com melhores condições de pagamento ou mediante análise de valorização de regiões, sempre a partir do emprego de sua expertise de mercado.

Analisando questões legislativas, o art. 3º da Lei nº 6.530/78 dispõe que é competência do corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Pela legislação civil, nos termos do art. 723 do Código Civil, a função do intermediário não está limitada à simples aproximação. Assim, o corretor deve ainda prestar todas as informações sobre o andamento do negócio (de forma espontânea), agir com diligência, prestar ao cliente esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir em sua incumbência.

Em uma leitura superficial da legislação civil é possível que se conclua, ainda que de forma equivocada, que o corretor seria o responsável por proporcionar segurança jurídica ao negócio. Entretanto, ressalto que o aconselhamento jurídico é atividade privativa dos advogados nos termos do art. 1º, inciso III da Lei nº 8.906/94.

Conclui-se que a interpretação a ser dada é no sentido de que a segurança jurídica a ser conferida pelo corretor se restrinja às ações que estão em seu alcance, ou seja, dentro limites dos técnicos em transações imobiliárias.

O que se verifica na prática são negócios intermediados por imobiliárias ou corretores que detêm setor/corpo jurídico próprio, ou seja, advogados contratados diretamente por eles que se prestam a analisar a documentação pertinente, emitindo parecer jurídico em garantia à efetiva segurança jurídica do negócio.

Além disso, o corretor de imóveis é também o responsável:

1. Pela divulgação do imóvel;
2. Para avaliar as características do imóvel, inclusive levando em conta o estado do bem e seus componentes, atribuindo-lhe preço adequado, isto diante de sua formação técnica e experiência de mercado;
3. Pela gestão imobiliária como um todo, analisando o formato (termos) do negócio a ser concretizado;
4. Por reduzir a exposição de seu cliente, acompanhando inúmeros interessados em visitas e intervindo em negociações que possam ser estressantes; e,
5. Por direcionar o cliente para aquele imóvel que atenda suas necessidades e interesses, considerando seu conhecimento técnico de mercado.

Inegável, portanto, que um bom negócio é aquele que contou com assessoramento por técnico em transações imobiliárias, corretor apto ao emprego de sua expertise advinda do mercado imobiliário.

Assim como acompanhados por advogados - responsáveis pela confecção de contratos, análise jurídica do negócio, especialmente a partir da escorreita due diligence e demais outros - no intuito de proporcionar segurança jurídica às contratações.

Por óbvio, todo trabalho exige uma contraprestação, sendo a forma de remuneração do corretor a respectiva comissão de corretagem ou de modo geral, os honorários profissionais.

A doutrina francesa, como noticiado por Cláudia Lima Marques e Bruno Miragem¹ em parecer, qualifica a corretagem como um contrato de realização de uma missão.

No mesmo sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, entende devida remuneração ao corretor, quando o trabalho realizado pelo profissional resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio².

Assim, ainda que a remuneração dos corretores seja comumente atrelada ao êxito³, ao consenso das partes envolvidas e interessadas na concretização do negócio, o trabalho desse intermediário não se limita ao simples anúncio do imóvel.

Consequentemente, a dispensa dessas expertises, tanto do corretor quanto do advogado, pode implica na elevação do risco do negócio.

Respondendo ao questionamento inicial, ainda que devida contraprestação aos profissionais responsáveis pela intermediação, a dispensa desses serviços não é sinônimo de economia, inclusive podendo acarretar prejuízos superiores ao valor correspondente à comissão que deveria ser ajustada.

Notas e Referências:

¹ MARQUES, Claudia Lima; MIRAGEM, Bruno. Parecer acostado aos autos 1007978-60.2014.8.26.0506, do TJ/SP

² AgInt no Recurso Especial Nº 1828390 - DF (2019/0218720-2), Relator Ministro Moura Ribeiro, Data do Julgamento 17/02/2020.

³ Gustavo Tepedino na obra Questões controvertidas sobre o contrato de corretagem (2008), traz a possibilidade do contrato de serviços de corretagem ser aleatório, uma vez que, a álea não se mostra essencial à função negocial, nada impedindo uma remuneração comutativamente ajustada.

https://www.migalhas.com.br/depeso/288168/contrato-de-corretagem---responsabilidades-quantoaseguranca-juridica-do-contrato-pretendidoecomissao-pelo-resultado-util--um-estudoaluz-do-código-civil, por Alexandre Junqueira Gomide, Publicado em 27/09/2018, último acesso em 20/09/2021.

https://www.imovelweb.com.br/noticias/quem-ajuda-amigo-e/importancia-corretor-de-imoveis/, último acesso em 20/09/2021.