Por que as parcelas do meu financiamento não diminuem?

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Estamos presenciando uma das menores taxas praticadas no mercado para contratar um financiamento. O mercado imobiliário está a todo vapor, e, mesmo em meio à pandemia, vem reaquecendo e construindo ótimas perspectivas para esse ano.

E a crise? Em Julho de 2020 houve um aumento de 65% no número de contratos para compra da casa própria e avanço de 63,83% no volume de crédito, segundo dados da ABECIP (Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). Ou seja: esse é um excelente momento para contratação do financiamento. Estamos falando de ofertas que partem de juros de 4,95% ao ano!

Mas, por que eu estou falando tudo isso? Por que antes de brilhar os olhos e assinar o financiamento, é importante que você analise o que está contratando e se esse modelo de financiamento cabe no seu bolso!

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Não raro se observam reclamações das pessoas que financiaram um apartamento ou uma casa, por exemplo, sobre os juros daquele contrato, que não entendem o porquê de as parcelas não diminuírem tanto, e que têm a impressão de que estão pagando a mais do que deveriam.

Esse artigo é para mostrar pra você que essas dores de cabeça podem ser evitadas se você, de fato, analisar o que está contratando. Vamos lá.

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1) Quais são os tipos de financiamento?

A grosso modo, existem dois sistemas de financiamento. São eles: SFH e SFI.

O SFH limita o financiamento a um imóvel cuja avaliação seja de até de 1,5 milhão de reais, (a depender do Estado que você se encontre), e possibilita utilizar o valor depositado do seu FGTS, que pode ser dado como entrada, por exemplo. Essa avaliação do valor do imóvel é feita por um profissional do agente financeiro, o qual atestará se ele se encaixa, ou não, no teto acima mencionado. Importante ressaltar que, caso a avaliação feita conclua que o valor do imóvel ultrapassa o teto (R$ 1,5 milhão de reais - a depender do Estado), você, discordando dessa avaliação, pode discutí-la judicialmente para tentar utilizar o valor do FGTS como entrada, reduzindo o valor a ser financiado.

Já o SFI não coloca esse teto para o valor do imóvel, mas não possibilita o uso do FGTS. Por isso é considerado menos acessível. Em ambos os sistemas, é necessária a contratação de um seguro, cujo valor vai embutido na sua parcela. E, é claro, existem alternativas mais baratas e mais caras de contratação de seguro que falarei a seguir.

2) O que compõe a parcela que eu pago?

Outra coisa que precisamos entender, é o que compõe a parcela que pagamos. As parcelas são formadas por: 1. Amortização, 2. por uma atualização monetária e 3. alguns encargos mensais.

E o que é cada um?

1. Amortização é aquele valor que é efetivamente destinado a reduzir a dívida

2. Atualização monetária é o ajuste pela desvalorização da moeda

3. Encargos mensais são, por exemplo, os juros (que é onde o banco efetivamente tira o lucro pelo “aluguel do dinheiro”), tarifa administrativa e o seguro obrigatório que falei anteriormente.

Ou seja, a parcela que você paga não é formada apenas pelo valor financiado, mas pela soma se todas essas partes.

3) Quais são esses tipos de seguro?

Como falei acima, a contratação de um seguro é obrigatória, mas existem várias alternativas no mercado, das mais caras às mais em conta. Os obrigatórios são o MIP e o DFI.

O MIP - seguro por morte e invalidez permanente, como o próprio nome já indica, cobre a dívida restante do financiamento quando ocorre invalidez permanente ou falecimento do contratante.

O DFI - seguro para danos físicos do imóvel, engloba danos externos no imóvel, como por exemplo: incêndio, explosão, inundação, destelhamento, desmoronamento, etc. Ele cobre o valor necessário para a reparação dos danos e recuperação do imóvel nas mesmas condições que apresentava antes da ocorrência do sinistro.

O quanto o seguro irá pesar no seu financiamento depende da proposta de cada banco - e uma boa pesquisa pode fazer uma grande diferença no saldo final. Por isso é interessante que você pesquise o valor dos seguros nos bancos e compare com o que você está contratando. Você também pode levar o seu seguro de preferência.

4) Como minha dívida diminui?

Por fim, vamos entender que a redução da sua dívida, ou seja, essa amortização, pode acontecer de modos diferentes: das parcelas iniciais pagas, um valor maior pode ser destinado a reduzir a dívida, essas parcelas serão decrescentes e a dívida cairá mais rápido, chamado de SAC.

De outro modo, as parcelas iniciais serão mais baratas, o valor para reduzir a dívida será menor, e a dívida cairá mais devagar - Tabela Price.

E um outro modo de redução da dívida é a correção pela inflação, que é o IPCA, que tem uma estimativa de crescer mais que as outras, pois a inflação tende a aumentar. Logo, não é tão interessante a longo prazo (apenas até financiamentos de, no máximo 20 anos, em média).

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Agora que você já tem uma ideia do que compõe a dívida que você virá a pagar, e como será essa redução, fica mais fácil saber o que está contratando, e se é isso que seu bolso suporta, não é?

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