Página 66 da Jurisdicional - Primeiro Grau do Diário de Justiça do Estado de Alagoas (DJAL) de 16 de Julho de 2019

das referidas vagas e a condenação do réu a recompor os danos materiais que teria suportado, a título de lucros cessantes (fls. 1/3). Juntou documentos em fls. 4/33. Citado, o réu apresentou contestação. Aduziu preliminar de falta de interesse de agir pela inadequação da via eleita. No mérito, alega que: a) seriam nulas as assembleias que deliberaram sobre a distribuição das vagas, b) a sua legítima propriedade sobre as vagas, c) usucapião das vagas. Requereu a improcedência dos pedidos do autor e procedência do seu pedido de usucapião (fls. 44/63). Juntou documentos em fls. 64/79. Audiência de conciliação ocorrida em 1 de dezembro de 2011, na qual as partes não lograram êxito na obtenção de uma acordo (fls. 84/86). Impugnação à contestação apresentada em fls. 91/93. Pedido do réu de designação de audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas em fls. 103/104. Audiência de instrução ocorrida em 23 de julho de 2014, na qual foram ouvidas as testemunhas: Amaro Amancio dos Santos, João Vicente da Silva e Silvana Oliveira Leahy (fls. 122/124). Despacho determinando a intimação das partes para se manifestarem em fls. 126. Pedido de julgamento apresentado pela parte autora em fls. 129/130. Intimada para se manifestar sobre a digitalização do processo, a parte ré não se manifestou (fls. 140). É o que interessa a relatar. 2. Fundamentação (art. 93, IX da CRFB e art. 489, II do CPC/2015). Passo a fundamentar e decidir. A) Das questões preliminares. Quanto à alegação da parte ré de carência de ação, pela ausência de interesse de agir (inadequação da via eleita), entendo que não deve prosperar. A ação de imissão na posse (petitória), pode ser intentada tanto contra o alienante, quanto qualquer terceiro que se encontre na posse o imóvel. Exigir que aquele que originariamente vendeu o bem figure no polo passivo não teria qualquer lógica, até mesmo porque não é ela que se encontra na posse dos bens objetos da ação. Ademais, no que tange a alegação de inadequação da via eleita, pois teria que ter sido utilizada ação reivindicatória e não de imissão na posse, há entre as duas ações clara fungibilidade. Ambas as ações visam emitir o legítimo proprietário na posse de bem. Destaco que o reconhecimento da fungibilidade não trará qualquer prejuízo ao réu, posto que a petição, da forma que foi redigida, permitiu o exercício do contraditório, ainda que se tenha atribuído nome incorreto à ação. Quanto ao valor atribuído a causa, entendo que este não corresponde ao verdadeiro benefício econômico pretendido pela parte autora com a ação. O valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), nem de perto corresponde ao valor do objeto pretendido, que seria as vagas da garagem. Neste caso, entendo que atribuir o percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor total do imóvel para cada umas das vagas, seria patamar adequado para fins de aproximação do benefício pretendido pelo autor. Considerando a região que se encontra localizado o imóvel, atribuo ao imóvel valor aproximado de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). Assim, o valor da causa será de R$ 20.000,00 (vinte e mil reais), que corresponde a 10% (dez por cento) sobre o valor estimado do imóvel. Por fim, destaco que estão presentes os requisitos de existência válida do processo (pressupostos processuais) e condições para o exercício da ação (condições da ação), com as observações acima apontadas. Assim, não havendo outras questões preliminares, passo a enfrentar o mérito. B) Do mérito. Inicialmente, destaco que a análise do mérito depende de prova meramente documental. Assim, é possível a aplicação do julgamento antecipado no mérito na foram do art. 355, I do CPC/2015. Quanto a audiência de instrução realizada, as provas nela realizada não serão consideradas, razão pela qual é desnecessária a apresentação de alegações finais pelas partes. Analisando o presente caso, entendo que deverão ser julgados procedentes, em parte, os pedidos contidos na inicial. No que diz respeito o pedido petitório, de imissão na posse, tal pedido tem aparo no art. 1.228 do CC/02. Dispõe este artigo que aquele que comprove ser o legítimo proprietário poderá reaver a coisa daquele que injustamente a detenha. Assim, como ação petitória, a posse de bem é tutelada através da comprovação da propriedade. Analisando os documentos acostados, verifico que a documentação acostada não é prova suficiente para comprovar que o autor seria o legítimo proprietário da unidade n. 302, do Edifício Solar Graciliano Ramos, com vagas n. 9 e 40. A escritura pública, em que pese o seu registro, apenas declara que Maria Simeão Sarmento teria celebrado negócio jurídico da comprova e venda o referido imóvel Domingo Gustavo Jorge Calliste, autor da ação, transmitindo-o a propriedade do citado imóvel. Contudo, como não há prova de que esta escritura foi levada ao Cartório de Imóveis para o competente registro. Destaco que o Código Civil de 2002, em seu art. 108, dispõe que “a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. “ A escritura de compra e venda, apesar de lavrada em cartório, para que passe surtir seus efeitos, necessita que seja levada ao registro no cartório de imóveis, conforme exige o art. 167, I, n. 29 da Lei de Registros Publicos (Lei n. 6015/73). Assim, a escritura pública de comprova e venda sem o devido registro apesar poderia ser oposta contra o signatários do contrato. Contudo, em razão da impugnação específica quanto a este ponto pela parte ré, haveria revelia quanto a este ponto. Em que pese as disposições contidas nos artigos acima mencionados serem de direito público, ou seja, o reconhecimento da propriedade não poderia ser levada a registro, pelos princípios da boa-fé e razoável duração do processo, pode ser adotada solução que restrinja os efeitos da sentença entre as partes. Destaque-se que o Superior Tribunal de Justiça reconhece a força de documentos particulares de gerar obrigações sobre terceiros. No caso em questão, o STJ decidiu que uma promessa de compra e venda poderia gerar direito obrigacionais sobre terceiros, ainda que não registradas (REsp 1490802/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018). Assim, seria contraditório declarar que o autor estaria impedido de tutelar o seu direito em razão da ausência de registro da escritura, quando o STJ admite que instrumentos particulares que digam respeito sobre bens imóveis gerem este efeito. Deste modo, diante das alegações da parte autora de que seria proprietário do imóvel e a ausência de contestação da parte autora quanto a este ponto, reconheço sua propriedade apenas para fins processuais, não fazendo coisa julgada, senão entre as partes, não podendo ser esta sentença levada a registro. Assim, na hipótese de um terceiro alegar que é o legítimo proprietário do imóvel, não poderá o autor utilizar desta sentença para fins de proteção de eventual direito que se julgue detentor. Quanto à alegação de nulidade da assembleia que distribuiu as vagas da garagem, destaco que o registro público é formalidade essencial tão somente para a convenção do Condomínio. Ainda assim, tal registro é formalidade apenas para tornar o referido ato oponível contra terceiros, não havendo falar dessa exigência quando se tratar de condômino (art. 1.333, § único do CC/02). No que diz respeito à alegação de nulidade das assembleias por inobservância do quorum de votação, destaque-se que apenas a primeira assembleia, ocorrida em 1980, foi omissa em relação ao quorum de votação. Contudo, não há falar em nulidade da segunda assembleia, ocorrida em julho de 2008, que apenas copiou e ratificou os termos da assembleia anterior, pois cumpriu os requisitos do quórum de 2/3, conforme art. 1.351 do CC/02. Assim, esta segunda assembleia, que distribuiu as vagas condominiais, atribuindo ao apto 302 as vagas de n. 09 e 40 e o apto 702 a vaga de n. 19, é completamente válida e eficaz, não havendo falar em nulidade, na forma do art. 166 do CC/2002. Quanto à alegação de usucapião da vagas pela parte ré, assiste razão tão somente quanto a possibilidade de utilização desse argumento como matéria de defesa, conforme Súmula n. 237 do STF. A usucapião que pretende utilizar como argumento de defesa, consiste naquela que autoriza a declaração da propriedade de imóvel daquele que tenha, sem interrupção, nem oposição, por 15 (quinze) anos, posse de imóvel. Analisando o caso, verifico que não restou comprovado o requisito do prazo. Explico. Conforme bem esclarecido pela parte ré, a primeira assembleia que teria distribuído as vagas do condomínio, diante do não preenchimento dos requisitos formais (demonstração do quorum de votação), não foi capaz de gerar os efeitos legais pretendidos. Assim, apenas em julho de 2008, com a deliberação correta, e com o quorum previsto em lei, é que as vagas dos imóveis foram devidamente distribuídas. Deste modo, entre 1980 e 2008, o réu era mero detentor daquelas vagas, pois seria área de uso comum (art. 1331 do CC/02), ainda que separadas por unidades, somente para fins de administração. Assim, por ser área de uso comum, a posse do réu das vagas objeto da ação até julho de 2008 consistiu em mero ato de tolerância do condomínio, não gerando qualquer direito para fins de aquisição da propriedade. Apenas com a correta individualização, com a realização da assembleia com o quorum exigido, é que passou a ser possuidor do vagas. Assim, não há direito a usucapir os referidos bens, pois entre julho de 2018 até o ajuizamento da ação o autor não teria preenchido os requisitos para aquisição da