Consumidor não é obrigado a contratar corretor na compra de imóvel de construtora

O artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor é enfático ao dizer que é prática abusiva a venda casada de produtos ou serviços ao consumidor, bem como o artigo 51 do mesmo código é claro em estabelecer como nula, a condição em contrato que imponha representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor.

Só que as construtoras ignoram o CDC e impõem ao consumidor um pagamento dissimulado da taxa de corretagem.

A prática abusiva funciona da seguinte forma: a construtora treina, uniformiza e gerencia um grupo de corretores, fornecendo panfletos, estrutura física e logística de stand no local da construção do imóvel e em troca lhes dá exclusividade na venda de suas unidades imobiliárias no empreendimento. Até aqui não haveria nada de ilegal.

O problema começa quando ao comprar um imóvel, o consumidor é informado do preço total da compra e é instado a dar um “sinal” para concretizar o negócio, muitas vezes sob o argumento de venda que restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada. É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras, uma espécie de multa prevista no Código Civil/02 se uma das partes desistir do negócio.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que aquele valor dado a título de arras, na verdade era em grande parte a comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do imóvel. Aqui reside a ilegalidade e foi exatamente o que ocorreu com a consumidora Marília da Silva.

Ela adquiriu uma unidade no Residencial Del Fiori, em Águas Claras (DF) e pagou R$

de entrada. Em nenhum momento lhe foi informado qualquer pagamento para corretor, eis que usualmente esta despesa é do vendedor. Para sua surpresa, alguns dias depois foi chamada para assinar o contrato e nele veio então constando que o valor da compra e venda seria de R$ 533.887,95 e que o valor dado não seria o sinal e sim comissão paga aos corretores empregados da construtora, serviço que a consumidora não tinha contratado.

A consumidora recorreu ao Judiciário e através de sentença da 2ª Vara Cível de Brasília (DF), conseguiu reaver os valores ilegalmente pagos.

A Sentença proferida pela Dr. Jansen Fialho de Almeida destacou que: “a responsabilidade legal pelo pagamento da comissão de corretagem é de quem contrata os serviços do corretor, in casu, a construtora, pois é ela quem se beneficia dos serviços prestados. Transferi-la aos consumidores viola os termos da lei, eis que não contrataram o corretor e nenhum serviço lhes foi prestado. O contrato de corretagem é aquele em que uma pessoa se obriga a obter para a segunda, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Pontes de Miranda , analisando o étimo da palavra, esclarece que "corretor é o que corre de interessado a interessado". A corretagem é contrato de mediação em que o corretor se obriga a obter para seu cliente um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. Percebe-se que a relação jurídica se trava entre o corretor e a pessoa que contratou seus serviços - e deles se beneficiou -, in casu, a construtora, o fornecedor. Compulsando os autos, verifica-se que a requerente realizou contrato de intermediação para venda de imóveis com a empresa ínsita na proposta de compra, à fl. 95. Possuindo a natureza jurídica de contrato, em que há inegavelmente a prestação de um serviço, a remuneração do corretor é devida por aquele que contratou os seus serviços, no presente caso a recorrida.”

O IBEDEC entende que a prática ofende o Código de Defesa do Consumidor na medida que retira do consumidor o direito à informação clara, precisa e ostensiva sobre o produto e preço adquirido, o que é proibido pelos artigos 6º, III, 31 e 46 do CDC.

Além disto, os corretores que agem desta forma também ferem o artigo 723 do Código Civil/02 que dispõe:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, lembra ainda que “o Código de Defesa do Consumidor é claro em estabelecer que o fornecedor de produto ou serviço é obrigado à vender o produto ou serviço anunciado, a quem se disponha a comprar e pagar o preço pedido. Assim, o CDC reforça a desnecessidade de intermediador no negócio, ainda mais quando este intermediador não presta nenhum serviço ao consumidor e nem defende os seus interesses”

O IBEDEC reconhece a importância do Corretor de Imóveis no mercado imobiliário, mas como em todas as profissões, há sempre profissionais que acabam maculando a imagem da classe profissional.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo CRECI; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco; etc.

SERVIÇO:

Quem vai comprar um imóvel de construtora deve tomar alguns cuidados:

- exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do CRECI e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

- o corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar e guardar.

- jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta;

- o corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar todas as certidões referentes à transação, inclusive sobre dívidas de condomínio, dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e processos contra o vendedor;

- cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

- o contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;

- o contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado; O STJ, no julgamento do Resp 753.566 decidiu que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado. No caso julgado pelo STJ, os consumidores que contrataram corretor ingressaram na justiça pedindo a devolução do valor pago a título de comissão porque o banco não liberou o financiamento e com isso a aquisição foi frustrada. Segundo a ministra Nancy Andrighi, “a comissão de corretagem só é devida se houver conclusão efetiva do negócio, sem desistência por parte dos contratantes.”

- o consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA - Recibo de Pagamento à Autônomo em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento ou registrar um BO na delegacia por sonegação fiscal.

ATENÇÃO REDOBRADA

Para fugir das reiteradas sentenças judiciais, as construtoras tem imposto um contrato de corretagem entre o comprador e a corretora, tentando com isto dar uma aspecto de legalidade à transação e à imposição de pagamento do corretor para concretização do negócio. Isto é abusivo e pode ser facilmente anulado na Justiça, como prática abusiva.

Maiores informações com o IBEDEC, através do seu presidente José Geraldo Tardin, pelo fone (61) 3345-2492 e 9994-0518