Distrato/Rescisão de compra de imóvel novo: Justiça manda refazer distrato determinando devolução de 90% dos valores pagos, à vista

Em regra, o Judiciário entende que se já houver sido feito o distrato ou rescisão do contrato de compra de imóvel entre comprador e construtora, não cabe mais ação judicial para discutir os valores do distrato.

Entendemos que, em sendo abusivo os termos do distrato, não há nada que impeça de se rever judicialmente o que já foi feito. Aliás, o Código de Defesa do Consumidor está aí justamente para proteger o consumidor comprador de atos praticados que não sejam de boa-fé ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

O caso em questão:

O Autor adquiriu o imóvel em Dez/2012. Foi feito um distrato entre comprador e construtora. A construtora EVEN além de devolver os valores sem qualquer correção monetária, ressarciu apenas 20% (vinte por cento) dos valores pagos caracterizando enriquecimento ilícito e quebra do princípio da boa fé objetiva que protege o consumidor nas relações de consumo.

Na prática, as despesas administrativas e comerciais na venda do referido imóvel foram pagos diretamente pelo consumidor aos corretores e a empresa intermediadora do negócio. Portanto a construtora não teve despesas na comercialização das unidades, não se justificando qualquer desconto dos valores pagos pelo Autor.

Em primeira instância a construtora EVEN foi condenada a devolver 90% dos valores pagos.

Não se conformando com tal Decisão, recorreu ao Tribunal de Justiça de São Paulo.

A 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferiu Decisão, negando provimento ao recurso da EVEN por votação unânime.

Ementa (resumo da Decisão)

• EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REPARAÇÃO DE DANOS PATRIMONIAIS Procedência (declarada a nulidade de cláusula contratual e do valor constante do distrato, determinada a devolução de 90% dos valores pagos pelo autor) Admissibilidade - Compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes Posterior distrato - Estipulação de devolução de 20% dos valores pagos - Penalidade imposta que se mostra abusiva - Cabível a retenção de 10% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento (e, bem assim, a restituição de 90% do montante pago pelo comprador, a ser feita em uma única parcela, tal qual determinado pela r. Sentença) Precedentes - Sentença mantida Recurso desprovido.

Os Desembargadores Silvério da Silva (presidente), Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho e Salles Rossi, proferiram o seguinte acórdão:

O recurso não comporta provimento. A preliminar de falta de interesse processual foi corretamente afastada pela r. Sentença guerreada, já que não se poderia mesmo concluir pela carência da ação por meio da qual o autor pretendeu a declaração de nulidade de cláusula do distrato que previa a perda substancial dos valores restituídos, assim como a devolução do montante pago. A validade do que ali se pactuou é matéria de mérito e assim deve ser analisada

Aliás, exatamente no que tange ao montante a ser restituído, nitidamente abusiva a estipulação prevista no distrato, ao determinar a devolução de apenas 20% do que foi pago pelo autor. Trata-se de penalidade excessiva e que coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem, implicando em perda substancial dos valores pagos, o que é vedado por configurar violação ao artigo 53 do CDC

Todavia, como foi a parte autora quem voluntariamente optou por rescindir o contrato, não se poderia mesmo devolver ao comprador a integralidade dos valores pagos. Ainda que as penalidades e descontos previstos em contrato se afiguram abusivos, tem-se firmado posicionamento de que ao menos parte dos valores deve ser retido pela vendedora para se ressarcir das despesas empregadas na administração do empreendimento, comercialização, assim como pelo desfazimento do negócio.

Nesta conformidade, do total pago pelo autor, correta e adequada a retenção de 10% em favor da alienante tal qual determinado pela r. Sentença - importância esta suficiente para indenizá-la pela administração do empreendimento e pelo desfazimento do negócio, nada mais podendo exigir, posto ausente comprovação de outras despesas que alega ter suportado.

A devolução de 90% dos valores pagos - deve ser feita de imediato e em uma única vez (o que também foi observado pelo Juízo, ao acolher os embargos declaratórios), sendo totalmente incabível sobrestá-la até a venda da unidade ou a qualquer outra condição ou forma, uma vez que o contrato já se encontra rescindido.

Todos os valores pagos serão objeto de restituição porque integraram o preço do imóvel, sendo irrelevante que parte dele tenha sido recebido pela intermediadora. Aliás, não há menção clara no contrato de que tal verba seria de obrigação do comprador suportar e nem qual o valor pago a esse título. E mais, a retenção imposta, como bem concluiu a r. Sentença, também serve para cobrir tais gastos.

Decidindo caso similar, julgado desta 8ª Câmara e Relatoria, extraído dos autos da Apelação Cível nº 9251209-90.2008 e que aqui, possui inteiro enquadramento, conforme segue:

• “EMENTA RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Compromisso de compra e venda de imóvel - Distrato realizado Possibilidade de revisão dos valores devolvidos Coisa julgada não configurada - Matéria de ordem pública aquela referente ao reconhecimento de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem Penalidades impostas que se mostram abusivas, especialmente aquelas que incidem sobre o valor do contrato - Devolução integral dos valores pagos pelos autores - Descabimento - Cabível a retenção de 10% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento Devolução em uma única vez Juros de mora de 1% ao mês contados da citação, por se tratar de responsabilidade contratual - Sentença reformada Recurso adesivo dos autores parcialmente provido e negado provimento ao apelo da ré

Por derradeiro, a verba honorária foi corretamente arbitrada, atentando os limites previstos no § 3º do artigo 20 do CPC, não comportando redução. Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.”

Salles Rossi - Relator

Conclusão:

No presente caso, nos surpreendeu de forma positiva a determinação de, mesmo tendo sido feito um distrato de compra e venda anterior a ação judicial, o Judiciário entendeu como sendo abusiva a devolução de apenas 20% do que tinha sido pago e não considerou como ato jurídico perfeito o anterior distrato, pelo fato de operar vantagem excessiva em favor da construtora.

Sendo assim, caso você comprador, escolha pela rescisão do contrato (distrato/devolução da unidade imobiliária) perante a construtora ou até mesmo a incorporadora, não deverá aceitar o valor oferecido, caso a proposta seja inferior a 90% (noventa por cento), das quantias efetivamente pagas contratualmente. Pois, caso assine um distrato/rescisão da compra do imóvel com a construtora, com um valor menor que 90% das parcelas pagas, pode haver o risco do Judiciário entender que você, comprador, aceitou as condições de distrato propostas pela construtora, mesmo sendo abusivas.

Veja perguntas e respostas sobre o tema: http://www.rodriguesadvocaciabr.adv.br/#!d/c1513

Veja esta e outras Decisões mandando devolver, em sede de distrato/rescisão de compra e imóvel, 90% dos valores pagos

http://www.rodriguesadvocaciabr.adv.br/#!distrato/sz7z4