Alteração de Fachada - Considerações Iniciais.

O presente artigo abordará de maneira sucinta e objetiva os aspectos legais dos deveres do condômino, em especial, o de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, conforme dispõe o artigo 1.336 do Código Civil.

A análise do tema, muito embora perfunctória, norteará o aplicador do direito com vistas à aplicação prática no caso concreto, de olho nos julgados que trataram o tema.

Nota-se, atualmente, uma crescente demanda na construção civil em todo o país, o que acarreta um maior número de casos envolvendo aqueles que vivem em condomínios edilícios, principalmente nos centros urbanos, onde há maior concentração de construções verticais residenciais e comerciais.

Neste contexto, o Código Civil Brasileiro de 2002 atendendo a demanda social, passou a disciplinar o condomínio edilício, compreendendo os artigos 1.331 a 1.358, entretanto, iremos tratar neste trabalho, apenas sobre o artigo 1.336, inciso III, e os seus desdobramentos, que possui a seguinte redação:

   Art. 1.336. São deveres do condômino:

   (...)

   III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e     esquadrias externas;

   (...)

   § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos    nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na    convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas    contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se    apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral,    por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a    cobrança da multa.

Pela dicção do dispositivo legal negritado, pode-se afirmar sem maiores dúvidas, que é vedado ao condômino alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, por uma razão muito simples, qual seja, a preservação da harmonia estética do condomínio, e que, se violada, pode gerar a desvalorização dos demais imóveis.

Percebe-se que o termo “fachada” não pertence ao condômino a quem se veda, individualmente, modifica-la ao seu desejo. Destarte, a fachada é considerada parte comum que, por este motivo, não é passível de destinação exclusiva ou modificação.

Sob este enfoque, o ilustre doutrinador Luiz Antônio Scavone Júnir, preleciona que: “É dever dos condôminos a manutenção da arquitetura original da edificação, a cor, o desenho e outras características, sob pena de afronta ao plano inicial do edifício que surgiu em decorrência da vontade coletiva, ou seja, cada condômino deve conservar a parte da fachada que corresponde à sua unidade na forma original na exata medida em que se trata de bem comum de todos os coproprietários.”

Ora, se fosse diferente, no sentido de que cada condômino pudesse alterar as características da fachada correspondente à sua unidade autônoma, como melhor conviesse, o comprometimento do padrão arquitetônico seria latente, e, consequentemente, haveria a desvalorização dos imóveis do edifício.

Por outro lado, a Lei n.º 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e, também regulamenta a matéria, permite a possibilidade de alteração da fachada, mediante a concordância de todos os condôminos, é o que aduz o parágrafo segundo do artigo 10 do aludido diploma legal, a saber:

   Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

   I - alterar a forma externa da fachada;

   Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades    ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;

   III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou    usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à     segurança dos demais condôminos;

   IV- embaraçar o uso das partes comuns.

   § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na    convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a    desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com    autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, a custa do transgressor, se    êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.

   § 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de     unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua    fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos     condôminos.

Com efeito, é possível que ocorra a alteração da cor e forma da fachada, desde que haja o consentimento da unanimidade dos condôminos. O parágrafo segundo do artigo 10 da Lei n.º 4.591/64, visa justamente à preservação da harmonia do conjunto arquitetônico do edifício, de maneira a afastar o perigo da desvalorização do condomínio, por atos individuais dos condôminos.

Vejamos o recente julgado de 10/06/2019 da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. NULIDADE DE CITAÇÃO AFASTADA. DESFAZIMENTO DE OBRA. ALTERAÇÃO DE FACHADA. 1. Não há que se falar em nulidade da citação, porquanto o réu compareceu na audiência de conciliação, onde ficou determinada a abertura do prazo de 15 (quinze) dias para que ele apresentasse contestação.Ademais, o ato citatório questionado (AR entregue ao porteiro) está de acordo com a norma inserta no art. 248, § 4º, do CPC, segundo o qual, quando a citação realizar-se em condomínios edifícios ou nos loteamentos com controle de acesso, "será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência", o que é o caso, resultando daí a presunção de sua validade. 2. É defeso ao condômino, via de regra, alterar a fachada do imóvel, nos termos do artigo 1.336, inciso III, do Código Civil/2002 e artigo 10 da Lei n.º 4.591/1964. Com efeito, a alteração somente é possível com a aquiescência da unanimidade dos condôminos (§ 2º, art. 10, Lei n.º 4.591/64), o que não ocorreu. 3. Demonstrada a alteração da fachada e a sua ilegalidade, bem como a determinação para que regularizasse a fachada aos padrões previamente estabelecidos pelo condomínio, o desfazimento da obra, tal como decido pelo sentenciante, é medida que se impõe. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-GO - Apelação (CPC): 02882950320168090051, Relator: ORLOFF NEVES ROCHA, Data de Julgamento: 10/06/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 10/06/2019).

Outro aspecto que merece destaque é o fechamento das sacadas e janelas dos apartamentos com redes de nylon, visando à segurança de crianças. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, já se manifestou por meio da Apelação Cível n.º 169.216 2, no sentido de que o fechamento de sacada com redes de nylon não caracteriza alteração de fachada, pois não quebra a unidade estética da fachada e sequer chegou a comprometer a harmonia do edifício.

Noutro giro, o envidraçamento das sacadas, desde que discretos, não implicam em alteração de fachada, vejamos:

CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de realização - Sentença de improcedência - /Apelação desprovida.

(TJ-SP - CR: 2636974300 SP, Relator: Oscarlino Moeller, Data de Julgamento: 18/02/2009, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2009).

Ademais, nos casos de fechamento por meio de vidros que apresente grau de transparência insuficiente, ou duvidoso, deverá se submeter à verificação pericial, com o intuito de constar se houve ou não a alteração de fachada, a exigir unanimidade, por ser dever dos condôminos não alterá-la individualmente.

Após minuciosa análise de vários julgados e estudos das mais variadas doutrinas, é possível concluir que ambos visam a aplicação de normas e princípios que preservem os direitos individuais dos condôminos, desde que estes não ultrapassem os limites legais de maneira a não sobrepor os direitos do condomínio edilício como um todo, justamente, pelo risco de desarmonia estética, que consequentemente gera a desvalorização dos imóveis.

O estudo é de extrema relevância, vez que esclarece pontos polêmicos vivenciados no dia a dia de advogados, síndicos, condôminos, dentre outros interessados.

Está foi apenas algumas considerações iniciais acerca da matéria. Existem outros temas relacionados à alteração de fachada que são de igual relevância e que serão trabalhados em outro artigo a ser publicado em breve.

Sempre procure um advogado especialista.