Como ficam os Condomínios com a Lei 14.010 (PL1179/2020) e os vetos do Presidente Bolsonaro?

O Projeto de Lei 1.179/2020, suspende temporariamente algumas leis do Direito Privado enquanto durar a epidemia de Covid-19 no Brasil. Dentre diversos assuntos abordados, há questões relacionadas à vida em condomínio.

O Projeto de Lei que estabelece o Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) das relações jurídicas de direito privado faz alterações em diferentes normas, incluindo o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais e a Lei do Inquilinato. O PL foi proposto pelo senador Antonio Anastasia (PSD-MG) por meio do PL 1.179/2020 e aprovado pelo Senado em maio.

Entretanto, o Presidente sancionou o PL com vetos que trazem implicações jurídicas para os condomínios. Em suas redes sociais, o presidente comentou somente o veto ao Artigo 11, que segundo ele, conferia uma série de poderes aos síndicos, inclusive o de proibir reuniões nas áreas exclusivas dos proprietários, com a justificativa de evitar a propagação da Covid-19.

O texto original vetado diz:

RESTRIÇÃO DE USO DAS ÁREAS COMUNS

Art. 11 – Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo artigo 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II - restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação da Covid-19, vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. As restrições e proibições contidas neste artigo não se aplicam aos casos de atendimento médico, à realização de obras de natureza estrutural ou à realização de benfeitorias necessárias.

Insta ressaltar que o veto do Art. 11 pode ser derrubado pelo Congresso. Após a publicação do veto no Diário Oficial da União, a Presidência da República encaminha mensagem ao Congresso e tem o prazo de 48 horas para apresentar seus argumentos aos artigos vetados.

A partir daí, senadores e deputados têm o prazo de 30 dias corridos para deliberar sobre os vetos em sessão conjunta. A convocação de sessão conjunta é prerrogativa do presidente do Senado. Para rejeição do veto é necessária a maioria absoluta dos votos de deputados e senadores, ou seja, 257 votos de deputados e 41 votos de senadores, computados separadamente. Caso se registre uma quantidade menor de votos pela rejeição em umas das Casas, o veto é mantido.

Diante desta situação totalmente atípica e considerando o dever relacionado à proteção dos interesses da coletividade (art. 1.348, II do Código Civil), os síndicos dos condomínios, assim como fizeram vários governantes ao declararem estado de emergência, interditaram e/ou limitaram o acesso e uso de áreas comuns do condomínio com o objetivo de preservar a saúde e bem estar não só dos condôminos, como também dos funcionários e prestadores de serviços externos que frequentam o local.

Com o veto do Art. 11, os síndicos terão que convocar assembleias, com o fito de regulamentar o que for melhor para cada uma das comunidades condominiais.

No momento a minha orientação é que se deve aguardar um pouco, para saber se haverá derrubada ou não do veto do Art. 11.

Em condomínios onde há muita divergência acerca da utilização das áreas comuns, o síndico deve de imediato, convocar a assembleia virtual e colocar em votação a reabertura dos espaços.

Nos condomínios em que não há contestação acerca do fechamento das áreas, deve-se continuar mantendo as medidas protetivas, tendo em vista ainda estarmos em meio à situação de combate à pandemia. Além da contundência da doença, cujo grau de letalidade é significativo, estudos apontam para sua alta taxa de transmissibilidade.

Conforme amplamente divulgado, o vírus pode se manter vivo e ativo no ar, em ambientes e superfícies por tempo prolongado, razão pela qual se torna forçoso reconhecer que medidas de prevenção podem e devem ser também adotadas nos prédios residenciais e comerciais, mitigando-se a circulação interna imotivada e aglomeração de pessoas, sob pena de criação de bolsões de contágio nestes locais.

ASSEMBLEIA POR MEIO VIRTUAL

Já o Artigo 12 que Trata da possibilidade de Assembleias Virtuais foi SANCIONADO. Vejamos:

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

O dispositivo permite a realização de assembleia virtual, equiparando a manifestação do condômino à assinatura presencial.

Muitos condomínios já estavam utilizando aplicativos para realização destas assembleias (zoom, Microsoft teams, dentre outros). O importante é que todos os condôminos sejam convocados para a assembleia, sob pena de nulidade.

PRORROGAÇÃO DO MANDATO DO SÍNDICO ATÉ 30 DE OUTUBRO DE 2020

O parágrafo único do artigo 12, dispõe:

Parágrafo Único: Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Trata-se de prorrogação automática do mandato do síndico, que não efetuou ou não vai conseguir efetuar assembleia de eleição (ordinária ou extraordinária), mesmo que virtual, estendendo assim, o mandato até 30 de outubro de 2020.

PRESTAÇÃO DE CONTAS – OBRIGATORIEDADE

O artigo 13 do PL 1179 aprovado na Câmara dispõe que “é obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração”.

Art. 13. É obrigatória a prestação de contas regular dos atos de administração do síndico, sob pena de sua destituição.

A hipótese aqui delineada é diversa da obrigação do síndico de prestar conta à assembleia, anualmente e quando exigidas, artigo 1.348, VIII, do Código Civil, inclusive, sob pena de destituição, artigo 1.349 do mesmo código.

A leitura mais coerente do artigo 13 é , o síndico que teve o mandato prorrogado até 30 de outubro de 2020, deverá efetuar a prestação de contas regular de seus atos de administração, durante este período, sob pena de destituição, esta, na forma do artigo 1.349 do Código Civil.

Lógico que caberá ao síndico também prestar contas do período anterior à prorrogação do mandato (art. 1.348, VIII, do Código Civil), também, sob pena de destituição.

Estas são as primeiras anotações que nos cabe apontar para melhor orientar síndicos e empresas administradoras de condomínios.