Já pensou em adquirir somente parte de um imóvel? Conheça a multipropriedade!

I — Introdução

Quando pensamos em condomínio imaginamos um prédio residencial ou comercial ou então um loteamento com várias casas. Apesar desta visão não estar errada, hoje apresentaremos um tipo de condomínio pouco conhecido no brasil, porém muito utilizado nos EUA e na Europa, o condomínio em multipropriedade.

Mas antes, conceituaremos o que é um condomínio.

II — O que é condomínio?

Condomínio, que vem do latim “condominium” e significa domínio em comum, ocorre quando duas ou mais pessoas detenham poder sobre uma mesma coisa, seja de natureza física, como um imóvel ou carro, ou intangível, como direitos autorais ou a herança deixada pelos pais.

O seu conceito se subdivide em dois grandes grupos: Condomínio Geral e Condomínio Edilício.

O Condomínio Geral ocorre quando duas ou mais pessoas detenham poder de forma simultânea sobre uma mesma coisa, não sendo possível analisar a primeiro momento sobre qual parte é de cada um, pois presume-se que as frações sejam iguais.

Por exemplo, se um viúvo falece e deixa uma casa para seus dois filhos, o imóvel presume-se dividido igualitariamente em 50% para cada. Somente deixará de o ser se provado o contrário por meio do testamento deixado ou por provas documentais ou testemunhais sustentando o contrário.

Como ambos tem direito a fração de metade sobre o bem, então nasce entre ambos um condomínio geral, pois não há nenhuma divisão física correspondente a fração de ambos em relação a coisa, somente simbólica.

O mesmo ocorre com a herança, que em regra, é dividida de forma igualitária se o falecido não houver deixado testamento.

Já o Condomínio Edilício é a justaposição de unidades autônomas a áreas em comum que se dê de forma permanente. Como exemplo temos os prédios residenciais e os shoppings centers.

Apesar de coexistirem vários proprietários, cada um sabe exatamente qual é sua fração ideal, que corresponde as unidades privativas, sua dimensão e quanto deve pagar de taxa condominial, pois todas estas disposições estão preestabelecidas em convenção, que deve ser levada a averbação no registro de imóveis de onde o empreendimento estiver situado.

É o tipo mais comum de condomínio atualmente e o de mais fácil exemplificação.

A fração ideal, corresponde a área particular em que cada proprietário terá domínio exclusivo, podendo utilizá-la como quiser, desde que não fira as regras estabelecidas na convenção e no regimento interno e nem o disposto no Código Civil.

III — O que é condomínio em multipropriedade?

A multipropriedade é uma nova forma de constituir um condomínio, que foi acrescentada ao Código Civil pela lei 13.777/2018, que estabelece que sua formação está atrelada a frações de tempo e relação a um imóvel, estando situado em condomínio ou não.

Este novo tipo de condomínio, que é previsto no art. 1.358-C do CC, permite que os proprietários de imóveis ou de unidades condominiais cedam frações de tempo sobre seu bem a outras pessoas, para assim conseguir uma renda maior do que em uma venda comum e dispor um imóvel subutilizado.

“Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.”

Com a transformação da casa/apartamento em multipropriedade, os proprietários das frações de tempo poderão utilizar o imóvel pelo prazo no qual adquiriram, devendo respeitar o tempo de uso dos demais proprietários e entregar o imóvel nas mesmas condições em que receberam.

Sua instituição pode se dará por meio de escritura pública, no cartório de imóveis responsável por cada localidade, por ato inter vivos ou por meio de testamento, conforme previsto no art. 1.358-F do CC.

“Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.”

Nesta forma condominial, cada multiproprietário, como são chamados os adquirentes das frações de tempo, poderão utilizar o imóvel da forma que quiserem, desde que não fira a convenção condominial, pois o bem fará parte de seu patrimônio de forma definitiva, tendo os seus herdeiros expectativa de direitos quanto a estas.

As frações de tempo contam-se dentro do período de 01 (um) ano, não podendo a contagem máxima ultrapassar este limite.

De acordo com o previsto no § 1 do art. 1.358-E do CC, a fração mínima de tempo possível de cessão é de 07 dias, não podendo ser estabelecido prazo menor.

Como um ano tem exatamente 52 semanas, quer dizer que o número máximo de frações de tempo possíveis é de 52 por unidade.

“Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.

§ 1. O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:

I — Fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II — Flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou

III — Misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.”

Dito isto, entendemos que o número máximo de multiproprietários que um imóvel pode ter simultaneamente é de 52 pessoas.

Conforme previsão deste artigo, as frações de tempo poderão ser estabelecidas de modo fixo, flexível ou misto.

As frações estabelecidas de modo fixo corresponderão ao mesmo período em todos os anos, não havendo alteração alguma, por mais que decorram décadas do estabelecimento da multipropriedade.

As de modo flutuante ou híbrido, permitem um esquema de rodízio que altere as datas em que a pessoa poderá usufruir do imóvel, sendo alterada em cada ano, de forma a não prejudicar nenhum dos proprietários.

Já as frações de tempo mistas englobam as duas possibilidades. Por exemplo, se um proprietário tiver direito de uso de 30 dias, será permitido que somente haja flexibilidade do período de 1/3.

A multipropriedade não corresponde somente as frações de tempo de utilização do imóvel em si, como pode nos parecer a primeira vista, mas inclui em seu escopo todas as instalações feitas no bem, de forma permanente ou temporária, como parte elétrica, equipamentos de segurança, portas e janelas.

De acordo com o art. 1.358-D do CC, somente será possível a instituição da multipropriedade se o imóvel já possuir mobília própria, que também fará parte das frações de tempo.

“Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:

I — É indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;

II — Inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.”

Se não o fosse, seria necessário que cada proprietário realizasse uma mudança completa toda vez que se deslocasse ao imóvel, por mais que sua fração de tempo seja a mínima possível (07 dias), o que tornaria a multipropriedade inviável economicamente.

No mais, poderiam ocorrer problemas com relação ao sumiço de móveis e objetos ou sua deterioração por terceiros.

Como os bens móveis fazem parte das frações de tempo, os proprietários não podem os usufruir para si, sob pena de responsabilização civil e criminal.

Como as frações de tempo correspondem a registro próprio e autônomo no RGI, cada proprietário poderá aliená-las e as dispor a terceiros no momento em que quiser, não sendo necessária a anuência dos outros condôminos ou lhes dar preferência.

Tal previsão é estabelecida por força do art. 1.358-L do CC.

“Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.

§ 1. Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.”

Apesar de o direito de preferência ser obrigatório nos condomínios edilícios, foi dispensado pelo legislador na multipropriedade por poderem coexistir em um mesmo imóvel o número máximo de 52 pessoas, sendo praticamente impossível que todas tomassem conhecimento da alienação de sua fração.

O direito de preferência somente será obrigatório por convenção condominial. Porém, pelos motivos expostos acima, não é recomendável que se faça esta disposição.

IV — Por que investir em multipropriedade?

Apesar de ser desconhecido pela maioria das pessoas, a multipropriedade é um tipo de negócio que vem se aperfeiçoando no país, e é uma excelente forma de reaquecer o mercado imobiliário com a oferta de um imóvel de praia ou situado em área turística que não tenha muitos interessados.

Embora muitos tenham o sonho de adquirir uma casa na praia ou no campo, tal meta pode ser algo bem distante para a maioria da população, seja por conta do alto custo tanto de compra e manutenção do imóvel, e pelo fato de que a maioria dos proprietários só o utilizarem nos períodos de férias ou lazer, ficando o imóvel ocioso na maior parte do ano, o que facilita a ação de criminosos.

Para sanar este problema, os proprietários de casas e apartamentos nestes lugares podem constituir multipropriedade e assim somente vender frações de tempo que cada comprador necessitar. Assim, se um interessado quiser, poderá adquirir os direitos de utilizar o imóvel nos meses de verão ou festividades, sendo que no resto do ano o bem terá outros donos.

Mas antes de sua instituição, é necessário estudar o mercado de cada região e quanto será cobrado para cada fração, sendo que nos meses de verão ou inverno, dependendo da localidade, poderão ser cobrados preços maiores, dado o interesse turístico.

Se uma casa custa um milhão de reais, e seu proprietário decide se utilizar da multipropriedade para aliená-la mais rápido, poderá vender frações de tempo correspondentes a dias ou meses para compradores diferentes, de forma que cada um desembolse R$ 120,000,00 ou menos, por exemplo.

Além de evitar comprar por inteiro um imóvel que será pouco utilizado, os proprietários das frações de tempo arcam somente com as despesas que realizarem, as relacionadas ao uso de água, luz, condomínio e de IPTU, que será calculado proporcionalmente ao tempo em que o imóvel estiver a sua disposição.

De acordo com o art. 1.358-F do CC, cada fração de tempo no condomínio em multipropriedade terá uma matrícula autônoma, com o nome de seu adquirente constando como proprietário no registro de imóvel, conforme exigência do art. 1.245 do CC.

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Por este motivo, cada fração de tempo é considerada como se fosse uma propriedade autônoma, fato até então não previsto na legislação brasileira.

V — Áreas onde a multipropriedade será uma boa opção de investimento:

Como a principal intenção dos interessados em adquirir imóveis em multipropriedade é conseguir economizar em relação a compra da totalidade de um imóvel turístico, sua implementação deve ser bem criteriosa, pois o procedimento transformar qualquer bem em condomínio é caro e burocrático.

Para o negócio ser bem-sucedido, o imóvel deve estar situado em uma área turística com grande fluxo de pessoas e ter um ótimo estado de conservação.

Apesar de ser possível sua instituição em qualquer imóvel, é um investimento arriscado para áreas menos valorizadas, pois dificilmente encontrará interessados.

Ressalta-se que para a multipropriedade poder ser implementada em condomínios edilícios, deverá haver permissão expressa em sua convenção ou aprovação por maioria absoluta dos condôminos, conforme interpretação do art. 1.358-O do CC.

“Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante:

I — Previsão no instrumento de instituição; ou

II — Deliberação da maioria absoluta dos condôminos.”

De acordo com este artigo, a permissão a multipropriedade poderá ser concedida a todas as unidades autônomas ou somente a uma parte, desde que cumpridos seus requisitos.

Alguns empreendimentos turísticos passaram a se utilizar da multipropriedade em parte ou em sua totalidade, como forma de atingir a um determinado público que apesar de querer ter todas as benesses de ter um imóvel de férias não quer todos os ônus e despesas.

Como exemplo temos um empreendimento de luxo inaugurado no ano de 2022 na cidade turística de Gramado, que utiliza o condomínio em multipropriedade em todas as unidades privativas.

Gramado inaugura primeiro hotel boutique no modelo multipropriedade | CNN Brasil Soft

Quando este tipo de condomínio é instituído por empresas hoteleiras, costuma-se incluir o preço de seus serviços na taxa condominial que será cobrada de cada proprietário das frações de tempo, como serviço de quarto, camareira e manobristas.

VI— Quais são os direitos e deveres dos condôminos multiproprietários?

Por se tratar de um condomínio, por mais que seja diferenciado, os condôminos deverão respeitar as regras estabelecidas na convenção, no regimento interno e nas assembleias condominiais.

Dentre os principais direitos dos proprietários das frações de tempo, presentes no art. 1.358-I do CC, estão a possibilidade de usufruir completamente do bem e de seus recursos, ceder sua fração de tempo a terceiros e votar nas decisões acerca do condomínio.

“Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

I — Usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

II — Ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

III — Alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;

IV — Participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:

a) Assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;

b) Assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.”

Já em relação as obrigações, previstas no art. 1.358-J do CC, os condôminos deverão respeitar sua quota de tempo, não podendo adentrar no período de utilização de outrem, pois seria considerado invasão de propriedade, pagar as taxas condominiais correspondentes a sua fração e todas as despesas que fizer e conservar o bem, não podendo em hipótese alguma se apoderar de bens que componham o mobiliário da unidade.

Ressalta-se que se o imóvel estiver dentro de condomínio edilício, os proprietários, além de respeitarem a convenção e regimento interno da multipropriedade, deverão também respeitar as regras do condomínio, sob pena de multa ou mesmo penhora de sua fração de tempo.

VII — Quem administra o condomínio em multipropriedade?

Da mesma forma que ocorre nos condomínios edilícios, a administração do empreendimento necessita ser feita por profissional qualificado.

No âmbito da multipropriedade, o profissional que administrará o condomínio se chama administrador condominial, e exercerá função semelhante a do síndico.

De acordo com o previsto no art. 1.358-M, este profissional será nomeado pelo instrumento de instituição da multipropriedade ou pela convenção condominial, sendo permitida sua indicação por meio de assembleias com aprovação de 2/3 dos condôminos.

“Art. 1.358-M. A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.”

Da mesma forma que ocorre nos condomínios edilícios, o administrador poderá ser tanto pessoa física ou jurídica, sendo remunerada a sua função ou não.

Porém, por ser tratar de um tipo condominial de difícil administração, por haver a necessidade de regular o tempo em que cada condómino poderá permanecer no bem, é essencial que seja contratada empresa especializada para realizar esta empreitada.

Em relação as multipropriedades instituídas por empresas do ramo hoteleiro, é comum que a própria empresa cuide da administração do bem ou terceirize esta função.

Dentre as obrigações do administrador, previstas no § 1 do art. 1.358-M do CC estão coordenar a utilização do imóvel pelos proprietários das respectivas frações de tempo, a realização da manutenção e limpeza do imóvel, troca de instalações e mobiliário, se autorizado e realizar a cobrança das cotas condominiais.

VIII — Considerações finais

Apesar de ser um negócio novo, a multipropriedade poderá se tornar uma excelente forma de investimento no mercado imobiliário, dado os custos reduzidos para se adquirir o imóvel e não terem tantas despesas com sua manutenção.

Autor: Leonardo Antônio Soares Barbosa, advogado inscrito na OAB/RJ nº 233.437

Instagram: @leonardo.soares.adv

LinkedIn: Leonardo Soares

Jusbrasil: Leonardo Soares

E-mail: leonardosoares.advogado@outlook.com