Qual a diferença entre condomínio e condomínio edilício?

Você vai encontrar os seguintes tópicos:

• O que significa condomínio?
• O que é um condomínio e quais são suas características?
• O que significa condomínio edilício?
• O que é um condomínio edilício e quais são suas características?
• Por que o condomínio edilício tem que ter CNPJ?

O que significa condomínio?

O condomínio é uma situação onde duas ou mais pessoas são proprietárias de algo, seja um carro ou um imóvel, por exemplo. Isso é muito comum no Direito sucessório, já que o falecido deixa uma herança para os seus descendentes.

Quando isto acontece, todos os herdeiros possuem uma porcentagem - fração ideal - sobre a herança: chamada também de espólio. Nesse sentido, cada um possui o direito sobre o patrimônio do falecido.

No entanto, este direito não está delimitado ou especificado, pelo contrário, está diluído sobre toda a herança.

A porcentagem que cada um tem sobre o patrimônio está espalhada por todo o espólio. Não tem como saber, ainda, se a casa irá pertencer ao fulano ou se o carro e a casa de praia passarão para o nome de ciclano.

Nesta situação, o direito de cada herdeiro é como um gás: preenche todo o espaço que lhe foi atribuído. Além disso, é como elétron: circula por todo o ambiente que lhe foi traçado. Isto é a ideia clássica de condomínio.

Condomínio é uma situação onde várias pessoas são proprietárias de uma única coisa. É a partir daí que nasce o termo cotitularidade e o termo condômino.

No exemplo acima, os herdeiros são condôminos da herança e possuem a mesma porcentagem de direito, ainda que não especificado o que cada um lhe pertence.

Esta ideia de condomínio é uma ideia antiga e demonstra que cada proprietário não pode vender a sua parte, já que o que é seu não está destacado/especificado. Ele pode vender apenas com o consentimento dos demais condôminos.

Feito esta contextualização, Tartuce (2021, p.1.734) conceitua o que é condomínio da seguinte forma:

Verifica-se a existência do condomínio quando mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre determinado bem. Serve como suporte didático o conceito de Limongi França, segundo o qual o condomínio “é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa. [...] Didaticamente, pode-se dizer que no condomínio duas ou mais pessoas têm os atributos da propriedade (GRUD) ao mesmo tempo. p.1.734

Dito isto, é interessante falar sobre as características do condomínio pro indiviso

O que é um condomínio e quais são suas características?

Condomínio consiste em vários condôminos que possuem o mesmo direito sobre o imóvel ou sobre o que se está discutindo. Além disso, o condomínio pro indiviso possui as seguintes características:

• É um estado anormal da propriedade. Isto porque a cotitularidade causa um desequilíbrio na estrutura jurídica do que se entende de domínio da propriedade (Clóvis Beviláqua);
• O Direito tolera o condomínio, já que este possui uma estrutura complexa que se choca com a forma normal da propriedade (Orlando Gomes). É como se o Direito falasse: “Olha, nada contra o condomínio, mas nada a favor também!”[1];
• Tem natureza real, uma vez que é um conjunto de coisas e não de pessoas. Em consequência disso, não tem natureza contratual (Tartuce, 2021);
• O direito de um condômino é autolimitado pelo outro, já que o direito de todos circula por toda a coisa (Washington de Barros Monteiro);
• Cada um exerce seu poder jurídico sobre a coisa inteira, sem excluir o poder jurídico dos outros consortes (Rizzardo, 2021);
• Distribui a utilidade econômica da coisa (Washington de Barros Monteiro).
• Os condôminos possuem poderes qualitativamente iguais: não cabe imissão na posse de um condômino contra outro, quando se tratar de condomínio pro indiviso, isso porque no condomínio autor e réu são donos, com poderes qualitativamente iguais [2] .

A título de complementação, Arnaldo Rizzardo (2021, p. 3) complementa o assunto o que é um condomínio da seguinte forma:

[...] O condomínio geral, que se apresenta quando duas ou mais pessoas têm a titularidade do bem, e não sobre uma porção ou parte do mesmo [...]. Os condôminos possuem quotas sobre todo o bem, e na medida de sua proporção sobre o total exercem o domínio, mas sem uma localização específica. Não há uma delimitação da propriedade comum, pois não separada fruição da posse de um condômino da fruição da posse dos demais condôminos, eis que se realiza em conjunto com todos os cotitulares.

Além das características acima demonstradas, o condomínio pro indiviso, que é o condomínio geral, possui 3 atributos que o diferencia como tal:

• O condômino não pode transferir a posse, o uso e o gozo da propriedade sem o consentimento dos demais (CC, art. 1.314);
• Se o condômino quiser vender a sua quota-parte, deve primeiro oferecer aos condôminos já que possuem o direito de preferência em relação a terceiros estranhos ao condomínio (CC, art. 1.322 e art. 504);
• O condomínio é um estado transitório, visto que qualquer condômino pode pedir a sua extinção (CC, art. 1.320) [3].

Esta é a ideia geral e clássica sobre condomínio. No entanto, existe outra forma de condomínio que é aplicada nas relações imobiliárias, principalmente, quando falamos de edificações: o condomínio edilício.

O que significa condomínio edilício?

O condomínio edilício é regido por uma legislação jurídica própria (lei 4591). Isto porque ele se refere a questões complexas de prédios e condomínios de lotes, por exemplo. Além do mais, nessas edificações coabitam, ao mesmo tempo, dois conceitos jurídicos: o uso exclusivo da propriedade e o seu uso coletivo.

Sendo assim, isto já seria uma diferença entre condomínio edilício e condomínio pro indiviso. No primeiro há a simbiose de dois conceitos jurídicos ao passo que no segundo existe apenas o conceito de propriedade de uso coletivo.

Além do mais, no condomínio geral (condomínio pro indiviso) existe o direito de preferência dos condôminos em caso de um consorte querer vender a sua quota-parte. Já no condomínio edilício, não existe o direito de preferência dos condôminos.

Diante disto, Arnaldo Rizzardo (2021, p. 4-5) conceitua o que é um condomínio edilício da seguinte maneira:

Cuida-se de um instituto jurídico distinto, que recebeu uma disciplina própria, se conjuga a indivisão e comunhão em certas áreas, e a exclusividade da propriedade de outras, mas dentro do mesmo imóvel. Tem-se, pois, um instituto em que se combinam regras da propriedade individual e do condomínio. Cada unidade pertence exclusivamente a um proprietário que tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas.

Em suma, o condomínio edilício se refere a prédios ou condomínio de lotes. Ele é chamado também de propriedade horizontal e possui, de maneira indissolúvel, a fusão do conceito de domínio e do conceito de condomínio: coexistência de propriedade individual e propriedade coletiva [4].

Feito esta explicação, é interessante pincelar algumas características do condomínio edilício.

O que é um condomínio edilício e quais são suas características?

O condomínio edilício, normalmente, são prédios em que os inquilinos são proprietários de seus apartamentos e, ao mesmo tempo, proprietários das áreas comuns do edifício. Essas áreas comuns são divididas para cada proprietário por meio de uma fração ideal.

Em uma linguagem mais técnica, o condomínio edilício é a copropriedade numa edificação da qual constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos (RIZZARDO, 2021). Entre outros, ele possui as seguintes características:

• É uma fusão de direitos que cria um conceito jurídico novo;
• É uma simbiose orgânica de 2 conceitos;
• Um indivíduo é, simultaneamente, titular de uma propriedade e titular de uma copropriedade;
• O domínio e o condomínio coexistem e não possuem uma relação onde um é considerado principal ao passo que outro é acessório;
• É uma unidade indissolúvel, já que não se pode dividir o direito que o titular tem sobre a unidade autônoma das partes comuns;
• As partes comuns existem em razão da propriedade exclusiva e vice versa.

Diante do exposto, o condomínio edilício possui um estado de permanência ao passo que o condomínio pro indiviso (ou condomínio geral) possui um estado transitório. Esta seria outra diferença entre as duas (PEREIRA, 2021).

Por que o condomínio edilício tem que ter CNPJ?

O condomínio edilício tem CNPJ para recolher impostos. Ainda mais, o CNPJ confere existência jurídica ao condomínio, fazendo com que ele possa realizar negócios jurídicos com terceiros como, por exemplo, contratar e pagar funcionários.

Sendo assim, é possível elencar os seguintes tópicos sobre a questão de que condomínio edilício tem que ter CNPJ:

• É obrigatório que o condomínio edilício tenha CNPJ, conforme escreve a instrução normativa RFB nº 1863, de 27 de dezembro de 2018 - art. 4º, inciso II [5];
• No campo jurisprudencial, o condomínio edilício é considerada pessoa jurídica para questões tributárias (RESP 1.256.912/AL);
• O condomínio edilício é pessoa jurídica para cumprimento de obrigações previdenciárias, conforme escreve a instrução normativa RFB nº 971, de 13 de novembro de 2009, no art. 3º, § 4º, inciso III [6].
• O condomínio edilício pode ser adquirente na compra de imóvel em leilão extrajudicial (art. 63, § 3º da lei 4951) e em hasta pública (CPC);
• O condomínio edilício pode adquirir imóvel por usucapião. (enunciado 596)
• O Condomínio pode requerer gravame ao próprio imóvel para fazer frente às taxas condominiais não pagas. São taxas que garantem a própria existência do imóvel, o que possui natureza propter rem.

Isto posto, a regra é que o condomínio edilício não é pessoa jurídica. No entanto, ele pode se configurar como uma nas situações acima elencadas.

Entre outros, o condomínio não é pessoa jurídica sob o argumento de que ele não tem o affectio societatis: Elementos que caracteriza a pessoa jurídica.

Nessa mesma linha de raciocínio, Caio Mário da Silva Pereira (2021, p.60) defende que o condomínio não é pessoa jurídica:

Aqui os proprietários não são associados. O domínio do imóvel não pertence a uma pessoa jurídica. A reunião dos condôminos é destituída de personalidade. Falta completamente a affectio societatis. E, se um vínculo jurídico os congrega, não é, certamente, pessoal, mas real, representados os direitos dos condôminos pelos atributos dominiais sobre a unidade e uma copropriedade indivisa, indissociável daqueles, sobre as coisas comuns.

Por fim, o condomínio edilício é um ente despersonalizado. Porém, possui personalidade jurídica e de plena capacidade processual para entrar na justiça em nome próprio para defender os interesses comuns dos condôminos. Neste caso, o condomínio é representado pelo síndico.

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[1] Não é errado afirmar que o Direito, conquanto tolere o condomínio, não estimula sua manutenção. Na lição de Orlando GOMES, “razões de ordem social, econômica e jurídica aduzem-se para justificar a faculdade livre de exigir a divisão da coisa comum. O condomínio é, segundo alguns, mater rixarum, sendo, portanto, socialmente conveniente evitar as desinteligências e conflitos que provoca. As dificuldades de administração da coisa revelam, por outro lado, que é economicamente desinteressante conservar indefinidamente o estado de indivisão. Por fim, alega-se que o condomínio possui estruturação jurídica complexa, que se choca com a forma normal da propriedade, além de importar no sacrifício de um dos caracteres desse direito: a exclusividade. Daí o interesse do legislador em forçar sua extinção” (Direitos Reais, Forense, 10ª ed., 1988, p. 202). (TJPR - 17ª C.CÍVEL - AC - 1689565-9 - FRANCISCO BELTRÃO - REL.: DESEMBARGADORA ROSANA AMARA GIRARDI FACHIN - UNÂNIME - J. 30.08.2017).

[2] “condomínio não é algo que o direito possui a vontade de manter.” dispõe o artigo 1.320 do código civil, todavia, que "a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão". assim, ainda que tenha sido estabelecido o condomínio, não há impedimento a que, por qualquer dos condôminos, seja postulada sua extinção, independentemente da indicação e efetiva existência de motivo para isso. Clóvis, com sua habitual clareza e profundeza, bem sobrelevou esse princípio que, em regra, o condomínio é o estado anormal da propriedade. e qual a razão de se dizer o condomínio uma forma anormal de propriedade? a resposta é clara. trata-se do princípio duorum in solidum dominium vel possessio esse nom potest, isto é, sendo o domínio por sua natureza exclusivo, a existência de uma cotitularidade importa numa anormalização de sua estrutura. daí a razão de ser das grandes dificuldades doutrinárias, em torno da explicação do seu conteúdo jurídico. no condomínio pro indiviso, os condôminos possuem poderes qualitativamente iguais: não cabe imissão na posse de um condômino contra outro, quando se tratar de condomínio pro indiviso. isso porque no condomínio autor e réu são donos, com poderes qualitativamente iguais. (tjpr - 17ª c.cível - ac - 1689565-9 - francisco beltrão - rel.: desembargadora Rosana Amara Girardi Fachin - unânime - j. 30.08.2017)

[3] Sobre a transitoriedade do condomínio, Caio Mário da Silva Pereiro (2021, p. 56) diz o seguinte: Em essência, o condomínio é transitório, tanto em razão de sua própria natureza oposta à qualidade exclusiva da propriedade como porque milenarmente tem sido fonte permanente de constantes litígios, que o legislador quer reprimir e cercear, instituindo a regra da sua cessação pela iniciativa de qualquer consorte a qualquer tempo [N.A.: Código Civil, art. 1.320], ainda quando se haja ajustado a continuidade da situação ou quando o estado de comunhão tenha sido determinado pelo doador ou testador.

[4] Caio Mário da Silva (2021, p.57) Pereira explica a dinâmica jurídica do condomínio edilício: “cada condômino de um edifício coletivo guarda poder exclusivo sobre a sua unidade e sujeita-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, do pórtico de entrada, das áreas de serviço, dos elevadores, daquilo, enfim, que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto econômico-jurídico. Em seguida, vem logo à mente a necessidade de manter-se, a benefício da estrutura jurídica desse novo tipo de propriedade, a comunhão permanente e perpétua. Não será possível a conservação útil do complexo jurídico nem concebível a fruição da parte exclusiva de cada condômino sem a permanência do estado de comunhão. Em consequência, esta é obrigatoriamente duradoura, em contraposição à comunhão clássica, que a lei quer transitória.”

[5] Segundo a instrução normativa RFB nº 1863, de 27 de dezembro de 2018 - art. 4º, inciso II:

Art. 4º São também obrigados a se inscrever no CNPJ:

II - condomínios edilícios, conceituados nos termos do art. 1.332 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e os setores condominiais na condição de filiais, desde que estes tenham sido instituídos por convenção de condomínio;

[6] A instrução normativa RFB nº 971, de 13 de novembro de 2009, no art. 3º, § 4º, inciso III diz o seguinte:

Art. 3º Empresa é o empresário ou a sociedade que assume o risco de atividade econômica urbana ou rural, com fins lucrativos ou não, bem como os órgãos e entidades da Administração Pública Direta ou Indireta.

§ 4º Equipara-se a empresa para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias:

III - a associação ou a entidade de qualquer natureza ou finalidade, inclusive o condomínio;

GONÇALVES, C. R. Direito Civil Brasileiro. 16. ed. São Paulo: Saraiva, 2021. E-book.

Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. ed. 16. Rio de Janeiro : Forense, 2021.

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. ed. 8. Rio de Janeiro: Forense, 2021

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. – 11. ed. – Rio de Janeiro, Forense; METODO, 2021

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínios e Incorporações. Atual. Sylvio Capanema de Souza, Melhim Namem Chalhub. ed. 14. Rio de Janeiro: Forense, 2021

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