Lei nº 8.245/91. A notificação extrajudicial, como uma das formalidades possíveis a esse fim, prevista no artigo 27, do referido estatuto legal, foi observada pela vendedora do imóvel, conforme documento de fls. 176, dos autos do processo nº 0023152-36 (ação de imissão de posse). Irrelevante se mostra a distinção entre as datas consignada naquela missiva 25/05/2010 e aquela do efetivo recebimento da notificação pela ré , ou seja, em 28/06/2010, conforme admitido pela própria ré, em documento encartado aos autos da ação de imissão na posse (autos do processo nº 0023152-36, fls. 158), porque referida notificação extrajudicial atingiu sua finalidade, na medida em que chegou à ré com a antecedência de 30 dias, prevista no artigo 28, da Lei nº 8.245/91, porquanto a escritura de venda e compra formalizada com a autora foi lavrada somente em 04/08/2010 (fls. 26, destes autos), ou seja, após 30 dias do recebimento, pela ré, da notificação extrajudicial garantidora do direito de preferência. Estabelece o artigo 28, da Lei nº 8.245/91: “O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias”. A notificação extrajudicial foi recebida pela ré em 28/06/2010. Portanto, caberia à ré manifestar interesse na aquisição do imóvel objeto da locação até 28/07/2010 e de forma expressa e inequívoca, o que não ocorreu. Portanto, a partir dessa última data, tornou-se a vendedora livre para venda do imóvel a terceiro, o que ocorreu em 04/08/2010, posteriormente à caducidade do direito de preferência da ré. Nesse sentido, registre-se importante ensinamento: “Locação de imóvel. Despejo. Denúncia do contrato de locação nos termos do art. 8º, “caput” e parágrafo segundo, da Lei nº 8.245/91. Inocorrência de cerceamento de defesa. Matéria unicamente de direito que dispensava a colheita de prova oral. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. Locatária previamente notificada para exercer o seu direito de preferência. Inaplicabilidade do disposto nos artigos 51 e 52 da Lei nº 8.245/91, no caso de alienação do imóvel no curso da locação, sem interesse na continuidade da locação pelos atuais proprietários. Preliminar afastada. Sentença mantida. Recurso não provido” (Apelação nº 018XXXX-14.2011.8.26.0100, 34ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça/SP, Des. Relatora Rosa Maria de Andrade Nery, d.j. 30/09/2013, v.u.). Outrossim, à luz do artigo 244 do Código de Processo Civil, se atingida a finalidade do ato jurídico não há que se cogitar em nulidade. Portanto, mostra-se válida e eficaz a compra do imóvel pela autor, porquanto, foram observados os preceitos exigidos pelo artigo 104, incisos I, II e III, do Código Civil. Houve registro da escritura pública junto ao cartório de registro de imóveis competente (fls. 31, verso), do que emerge a aquisição do direito de propriedade pela autora, conforme artigo 1.245, do Código Civil. É o que basta à caracterização do domínio da autora em relação ao referido imóvel. A segunda questão controvertida apresentada pela ré consiste na aferição do efetivo objeto do contrato de locação. De início, observa-se que no contrato de locação reproduzido às fls. 33/40 consta, tão somente, o imóvel situado na rua Espírito Santo, 222, Diadema/SP, sem qualquer referência àquele dotado da numeração 288. Irrelevante a tese de defesa da ré, na qual menciona que o contrato de locação englobou ambos os imóveis, ou seja, de números 222 e 288, porque o teor do referido contrato (fls. 33) traz informação claramente diversa. Caberia à ré/locatária adotar as cautelas necessárias, previamente à subscrição do mencionado contrato de locação, para aferição da regularidade de seu conteúdo. Ademais, a ré não faz qualquer referência nos autos acerca de eventual contrato verbal de locação em relação ao imóvel com numeração 288. Portanto, tratando-se de locação escrita, sua amplitude se limite ao conteúdo do contrato escrito, conforme acima relatado. No que tange à existência e ao montante do débito de titularidade da ré, decorrente do contrato de locação, constata-se que o ônus da prova acerca do integral cumprimento das obrigações contratuais constitui atribuição da ré, nos termos do artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil. A ré não anexou a sua peça de defesa documentos representativos dos pagamentos dos alugueis discriminados às fls. 64/65, devidos a partir de agosto/2010 ocasião em que a autora já figurava como titular do domínio até a efetiva desocupação do imóvel, noticiada pela própria ré às fls. 294/296. Portanto, não se desincumbiu a ré do ônus da prova desses pagamentos, observando-se a formalidade legal prevista no artigo 320 do Código Civil. Quanto à ação cautelar, permanecem os requisitos legais que autorizaram a concessão da medida liminar. Trata-se de elevado débito, cuja integral liquidação justifica a manutenção da garantia, consistente no depósito judicial efetivado pela ré nos autos da ação de adjudicação compulsória (autos do processo nº 0025906-48), sob pena de se deparar com ineficácia de eventual pretensão executiva da autora. É o que basta à procedência da pretensão cautelar, em conjunto com os demais fundamentos expendidos nesta sentença. Diante do exposto JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, formulados nestas ações cautelar e principal de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de alugueis atrasados, movidas pela LYNX VINTE VINTE DO BRASIL LTDA. em face de CALAMA LOCAÇÕES PARA CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA. para: 1) tornar definitiva a medida liminar concedida às fls. 84/90, dos autos da ação cautelar nº 161.01.2011.028482-0, cujos autos se encontram apensados; 2) declarar a rescisão do contrato de locação de fls. 33/40 e eventuais aditamentos; 3) condenar a ré à desocupação do imóvel situado na rua Espírito Santo, 222, Diadema/SP, no prazo de 15 dias, deixando-o livre de pessoas e bens próprios, sob pena de notificação e despejo forçado, cuja necessária das medidas deverá ser informada pela autora; 4) condenar a ré no pagamento em favor da autora dos alugueis atrasados, no valor de R$ 850.546,33 (fls. 64/65) e, ainda, naqueles vencidos e não quitados até a definitiva desocupação do imóvel, com juros de mora de 1% ao mês, correção monetária pela tabela prática do Tribunal de Justiça/SP e multa de 10% sobre o saldo devedor, conforme cláusula contratual IX, parágrafo II, do contrato de locação de fls. 37. Condeno a ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% do valor da condenação, o que engloba ambas as ações (cautelar e principal). Julgo extintas as ações cautelar e principal de despejo, cumulada com cobrança (autos dos processos nºs 161.01.2011.028482-0 e 0026669-15), com resolução do mérito, nos termos do artigo 269, inciso I do Código de Processo Civil. Providencie a Secretaria: 1) o encarte a estes autos de cópias das fls. 158 e 176/180, dos autos da ação de imissão de posse (processo nº 0023152-36), posto que acima referidas e; 2) traslado de cópia desta sentença para os autos da referida ação cautelar. P.R.I. Cintia Adas Abib Juíza de Direito Diadema, 12 de maio de 2014.(valor do preparo R$ 19.899,31 -porte remessa R$ 29,50 por volume) - ADV: EDUARDO PEDROSA MASSAD (OAB 184071/SP)
Processo 002XXXX-15.2011.8.26.0161 (161.01.2011.026669) - Despejo por Falta de Pagamento - Inadimplemento - Calama Locações para Construção Civil Ltda - Ordem 1965/11. Vistos . Providencie a ré, através dos novos patronos indicados na procuração de fls. 392 o recolhimento da taxa previdênciária relativa à carteira previdênciária dos advogados , no prazo de 10 dias. Após, tornem conclusos para saneamento ou setenciamento das ações. Tornem conclusos os autos da ação em apenso (2136/11) . Int. - ADV: EDUARDO PEDROSA MASSAD (OAB 184071/SP)
Processo 002XXXX-15.2011.8.26.0161 (161.01.2011.026669) - Despejo por Falta de Pagamento - Inadimplemento - Calama Locações para Construção Civil Ltda - ordem 1965/11. Vistos. Acolho parcialmente os embargos de declaração de fls. 471/473 para sanar a irregularidade quanto às publicações, tendo em vista o instrumento de procuração acostado a fls. 392. Providencie a secretaria as anotações necessárias e republique-se a decisão de fls. 393, bem como a sentença de fls.408/417 e decisão de fls. 435 em nome do atual patrono da ré, Dr. Eduardo Pedrosa Massad. No mais, em relação à decisão proferida nos autos da ação falimentar, não há que se falar em omissão, obscuridade ou contradição visto que tal matéria foi expressamente apreciada na sentença de fls. 408/417, conforme parágrafo segundo de fls. 411. Int. - ADV: EDUARDO PEDROSA MASSAD (OAB 184071/ SP), SERGIO TADEU DE SOUZA TAVARES (OAB 203552/SP), CLAUDETE PEREIRA DOS SANTOS (OAB 220507/SP)
