O básico da tokenização de imóveis e Blockchain.

Não é surpresa alguma que a rede blockchain vem, a cada dia, dominando espaços em diversas áreas da tecnologia, seja na criação de aplicativos dentro da rede ou até mesmo “trazendo” objetos reais para serem tokenizados dentro desta, visto que, de fato a tecnologia blockchain provou-se confiável com passar do tempo. Confiável a ponto de atrair interesse do mercado imobiliário que não quis ficar de fora das inovações e extrema segurança que a rede tem proporcionado.

Torna-se necessário, antes de tudo entender como funciona a rede blockchain, visto que esta tem sido umas das principais dúvidas de quem ainda não possui entendimento básico de criptoativos ou da rede Blockchain, dúvidas estas que podem fazer com que investidores, advogados ou até mesmo cartórios fiquem com uma certa “desconfiança” a respeito desta tecnologia inovadora.

Blockchain e seu funcionamento.

Primeiramente torna-se necessário entender que a rede blockchain utiliza, para validar suas transações, os “nós de rede”, que nada mais são que pessoas ou empresas que emprestam poder computacional para que estas transações sejam efetivadas, essas pessoas ou empresas se chamam “mineradores” e cada bloco de transação tem que corresponder exatamente ao bloco anteriormente gerado sob pena de ser rejeitado, inviabilizando uma transação fraudulenta.

Aquelas cenas em que vemos diversas placas de vídeo dispostas em um galpão são as grandes redes de mineração, até poucos anos atrás era viável a mineração através do computador pessoal, porém, com as altas dos preços da energia elétrica, Halving do bitcoin (que corta 50% do salários dos mineradores a cada 4 anos) e outras variáveis a mineração feita por pessoas físicas têm se tornado algo cada vez mais distante.

Créditos: Divulgação Greenidge Generation Bitcoin

De forma simplificada:

Um bloco (que iremos chamá-lo de bloco 1) tem, dentro de si um código HASH ou ID da transação com as informações aleatórias, que serão as “impressões digitais” daquele bloco específico, que serão dadas através de números, por exemplo: “123456789”

Se o minerador que receber este bloco e quiser alterar as informações do HASH do bloco 1 a rede invalidará os próximos blocos, visto que houve uma “alteração” ou tentativa de fraude do primeiro bloco, que era, a título de exemplo, “123456789’’ e foi alterado para “213456789”.

Créditos da imagem: 101blockchains

A rede blockchain é muito mais complexa, mas o exemplo retro exemplifica um dos méritos da rede, que são a fidelidade e segurança das informações passadas nas transações.

Da tokenização.

É possível “tokenizar” um imóvel dentro da rede blockchain, ou seja, inseri-lo dentro deste sistema e representá-lo através de um token que poderá ser utilizado para a comercialização posterior.

Em outras palavras o imóvel pode se tornar um token , e quem detiver os tokens é o dono do imóvel, para quem está habituado ao mercado de ações, o imóvel torna-se “ações” porém "ações" dentro da rede blockchain, e poderá ser ali comercializado através de contratos, chamados “smart contracts”.

Cumpre salientar que é necessário registrar o token imobiiliário nos registros de imóveis.

A tokenização somente existe na fase obrigacional, a fase que de fato consolida a propriedade é realizada fora da rede blockchain, tendo em vista as diligencias notarias, que serão explicadas abaixo, e a necessidade de incidência de ITBI ou ITD (Leandro Sender, Marina Cavalli, Direito imobiliário 4.0)

Conforme exposto, a propriedade do imóvel não pode ser alterada através dos smart contracts, visto que, para isto se torna necessário a ida das partes ao Registro de imóveis, pois é indispensável a presença dos notários, a fim de verificar se há alguma ilegalidade, coação, penhora, ou CNIB no imóvel que é objeto da alienação, portanto, tanto a tokenização e execução do smart contracts, conforme retro explicitado, são de matéria de direito obrigacional e não um direito real, visto que, para que se torne de natureza real (consolidação da propriedade) é necessário o registro notarial.

Há de se ressaltar aqui a grande importância dos cartórios e seus profissionais que viabilizam as transações, visto que, estes exercem uma atividade de fiscalização dos contratos, a fim de que se evite o fechamento de um smart contract eivado de vícios, e é importante salientar que muitos cartórios já utilizam da tecnologia blockchain, denominada “ Notarchain”.

Tendo em vista que o código civil estabelece em seu art. 481 e 315 que as transações de imóveis são feitas somente em moeda (real) a transferência via criptoativos seria classificada como “permuta”, uma maneira de afastar qualquer ilegalidade do negócio. (Leandro Sender, Marina Cavalli, Direito imobiliário 4.0)