1 de Junho de 2024
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX MG XXXX/XXXXX-3
Publicado por Superior Tribunal de Justiça
Detalhes
Processo
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Publicação
Julgamento
Relator
Ministra NANCY ANDRIGHI
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Ementa
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE.
1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022.2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino;c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos.3. É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia.4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino.5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02).Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art. 499 do CPC/2015).6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade.7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF. Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença.9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
Acórdão
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos. por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs.Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Observações
(DIREITOS REAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A NOM DOMINO - INEFICÁCIA
DO NEGÓCIO JURÍDICO RESTRITA AO PROPRIETÁRIO)
STJ - REsp 39110-MG
(DIREITOS REAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A NOM DOMINO -
IRRELEVÂNCIA DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE)
STJ - REsp 122853-SP, AgInt nos EDcl no REsp 1811800-RS
(DIREITOS REAIS - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - OBJETIVO)
STJ - REsp 1489565-DF
(DIREITOS REAIS - ESCRITURA DEFINITIVA - IMPRESCRITIBILIDADE -
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PRESCRIÇÃO AQUISITIVA)
STJ - REsp 1489565-DF, REsp 369206-MG, REsp 30-DF
(DIREITOS REAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO -
EFEITOS OBRIGACIONAIS)
STJ - REsp 27246-RJ
(CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER OU NÃO FAZER EM PERDAS E DANOS)
STJ - REsp 1982739-MT
(NULIDADE - CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER OU NÃO FAZER EM PERDAS E
DANOS - JULGAMENTO EXTRA PETITA)
STJ - AgInt no AREsp 1803365-ES
DO NEGÓCIO JURÍDICO RESTRITA AO PROPRIETÁRIO)
STJ - REsp 39110-MG
(DIREITOS REAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A NOM DOMINO -
IRRELEVÂNCIA DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE)
STJ - REsp 122853-SP, AgInt nos EDcl no REsp 1811800-RS
(DIREITOS REAIS - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - OBJETIVO)
STJ - REsp 1489565-DF
(DIREITOS REAIS - ESCRITURA DEFINITIVA - IMPRESCRITIBILIDADE -
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PRESCRIÇÃO AQUISITIVA)
STJ - REsp 1489565-DF, REsp 369206-MG, REsp 30-DF
(DIREITOS REAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO -
EFEITOS OBRIGACIONAIS)
STJ - REsp 27246-RJ
(CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER OU NÃO FAZER EM PERDAS E DANOS)
STJ - REsp 1982739-MT
(NULIDADE - CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER OU NÃO FAZER EM PERDAS E
DANOS - JULGAMENTO EXTRA PETITA)
STJ - AgInt no AREsp 1803365-ES