Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX-44.2020.8.26.0320 SP XXXXX-44.2020.8.26.0320 - Inteiro Teor

Registro: 2022.0000193700

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº XXXXX-44.2020.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante HERALDES JOSÉ CALLOVI e Interessado NATALIA MARINHO PINHEIRO ALVES, é apelado IMBOLIÁRIA BOM LAR LOCAÇÃO LTDA.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER (Presidente sem voto), LIDIA CONCEIÇÃO E ARANTES THEODORO.

São Paulo, 18 de março de 2022.

MILTON CARVALHO

Relator (a)

Assinatura Eletrônica

Voto nº 31443.

Apelação nº XXXXX-44.2020.8.26.0320.

Comarca: Limeira.

Apelante: Heraldes José Callovi.

Apelada: Imobiliária Bom Lar Locação Ltda.

Interessada: Natalia Marinho Pinheiro Alves.

Juíza prolatora da sentença: Graziela da Silva Nery Rocha.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Ação de despejo e cobrança de aluguéis em atraso. Sentença de procedência. Ausência de fundamentação inocorrente. Interesse de agir configurado. Legitimidade ativa da administradora de imóveis no caso. Poderes de representação que de fato não se confundem com substituição processual. Caracterizada, contudo, a sub- rogação na hipótese. Contrato celebrado no sistema de "aluguel garantido". Comprovação do pagamento aos locadores dos valores inadimplidos pelos réus. Parte legítima para a cobrança dos valores. Penhora de bem de família de propriedade do fiador de contrato de locação. Possibilidade. Hipótese em que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível ao exequente. Inteligência do art. 3º, VII, da Lei 8.009/90. Entendimento do STF. Súmula 549 do STJ. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Trata-se de ação de despejo, cumulada com cobrança de aluguéis, julgada procedente pela respeitável sentença de fls. 153/156, cujo relatório se adota, para a o fim de condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios não adimplidos, corrigidos pelos índices IGPM/FGV desde o vencimento e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, desde a data da citação, tendo havido perda de objeto quanto ao despejo. Em razão da sucumbência, os réus foram condenados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa.

Inconformado, apela o réu sustentando que o recurso deve ser recebido no efeito suspensivo; que a administradora/imobiliária não é parte legitima para figurar no polo positivo da demanda, pois é apenas representante do locador, e jamais será substituta processual; que não houve a tentativa em resolver a demanda diretamente com o fiador, fato que seria prontamente solucionado; que o imóvel único considerado bem de família não pode ser penhorado, tratando de estender a impenhorabilidade, inclusive, ao imóvel que garante renda à família; que a ausência da devida fundamentação da decisão afronta diretamente a Constituição Federal: e que não deu causa à presente demanda, não podendo ser responsabilizado pelo ônus sucumbenciais. Requer seja acolhida a preliminar de ilegitimidade da autora, com a extinção do feito sem resolução de mérito ou, subsidiariamente, a impenhorabilidade do bem de família (fls. 158/173).

Houve resposta (fls. 199/228).

Em atenção à determinação de fls. 233, o apelante comprovou a devida complementação do preparo recursal a fls. 236/239.

É o relatório .

O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso se encontra prejudicado ante o julgamento definitivo do apelo.

O recurso não comporta provimento.

A apelada ajuizou esta demanda alegando que é administradora de imóvel locado em favor dos réus e que estes, locatária e fiador, estão em atraso com os pagamentos de vários meses de aluguéis, razão pela qual pretende o despejo e a cobrança dos valores devidos.

A demanda foi julgada procedente, o que motivou este recurso por parte do réu fiador.

Contudo, em que pese o inconformismo manifestado, a respeitável sentença recorrida não comporta reparos.

Inicialmente, deve ser afastada a nulidade arguida, uma vez que houve a regular exposição dos motivos que embasam a decisão. No caso, a verdadeira irresignação do apelante resulta da solução dada à lide, o que não pode ser entendido como falta de motivação.

Nesse sentido: "O que a Constituição exige, no art. 93, IX, é que a decisão judicial seja fundamentada; não que a fundamentação seja correta, na solução de questões de fato ou de direito da lide: declinadas no julgado as premissas, corretamente assentadas ou não, mas coerentes com o dispositivo do acórdão, está satisfeita a exigência constitucional." (RTJ 150/269) (In Theotonio Negrão [et al.], Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor, 47a ed., São Paulo, Saraiva, 2016, p. 25).

E não há que se falar em falta de interesse processual da apelada. A circunstância de não ter buscado solução amigável não a torna carecedora da ação, pois inexiste exigência legal de que o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento seja precedido de tentativa de resolução extrajudicial da questão.

Com efeito, o simples fato de a apelada ter recebido poderes dos proprietários do imóvel para sua administração, incluindo poderes para ajuizar ação de despejo, significa que ela está apta a representar, mas não a ajuizar a demanda em nome próprio.

No entanto, no caso em exame, a administradora logrou demonstrar a sua sub-rogação para a cobrança dos aluguéis, não se tratando de mera representante.

Nota-se a existência de cláusulas no contrato de prestação de serviços que previam que a administradora ficaria responsável pelos pagamentos não efetuados pelos locatários, e se sub-rogaria em todos os direitos e haveres dos locadores em relação ao contrato (cláusulas 5a e 7a - fls. 30).

A eficácia da cláusula de sub-rogação de direitos estava condicionada à prova do pagamento dos valores cobrados aos locadores, o que restou demonstrado no caso dos autos.

Em réplica, a apelada apresentou os comprovantes de pagamento aos locadores dos aluguéis exigidos, bem como das contas de inadimplidas pela locatária e fiador (fls. 108/138).

Os documentos respaldam a tese autoral de que foi ajustado o sistema de "aluguel garantido", que confere à administradora o direito de se sub-rogar no crédito dos locadores, caso efetue o pagamento dos aluguéis a eles, mesmo sem tê-los recebido da locatária.

Logo, admitindo-se a existência de sub-rogação nos termos dos artigos 347 e 349 do Código Civil, não há nada que sustente a ilegitimidade da autora na cobrança.

Nesse sentido, com precedente inclusive desta Colenda Câmara:

Ação de despejo cumulada com cobrança ajuizada pela administradora da locação. Contrato de administração que outorga amplos poderes à Autora, inclusive para requerer despejo. Garantia de pagamento dos aluguéis e sub-rogação nos direitos da locadora que permitem a cobrança direta contra a locatária. Legitimidade da administradora reconhecida . Sentença anulada. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível XXXXX-04.2017.8.26.0554; Rel. Pedro Baccarat; 36a Câmara de Direito Privado; j.17/07/2018) (realces não originais)

PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título extrajudicial (crédito decorrente de contrato de locação de imóvel) proposta por administradora - Decisão de primeiro grau que rejeita pedido de reconhecimento de nulidade da execução - Agravo interposto pelos executados - Rejeição das preliminares arguidas em contraminuta - Legitimidade da parte agravada para constar do polo ativo da execução - Instrumento de sub-rogação do valor da locação (sistema de "aluguel garantido") - Comprovação pela exequente de pagamento de valores - Arguição de litispendência e de duplicidade de ações - Rejeição - Recurso desprovido (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-87.2021.8.26.0000; Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan; 29a Câmara de Direito Privado; j. 21/10/2021) (realces não originais)

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE Locação Discussão restrita à legitimidade ativa e passiva Ação de execução de título extrajudicial movida em face da locatária e dos fiadores objetivando recebimento dos aluguéis e encargos em atraso Legitimidade passiva dos fiadores Inaplicabilidade da Súmula 268 do STJ ao caso dos autos Não se trata de execução de título judicial Prévia ação de despejo por falta de pagamento apenas contra a locatária sem cumulação de pedido de cobrança Alegação de ilegitimidade ativa também rejeitada Documentação juntada aos autos que comprova a sub-rogação da administradora para cobrar os valores devidos Decisão mantida. Recurso não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-77.2020.8.26.0000; Rel. Sá Moreira de Oliveira; 33a Câmara de Direito Privado; j. 20/07/2020) (realces não originais)

Neste contexto, de rigor a manutenção da procedência dos pedidos da apelada, observando-se a inexistência de impugnação específica com relação aos valores indicados na petição inicial.

Ademais, não assiste razão ao apelante no tocante à pretensão de declaração de impenhorabilidade do imóvel como bem de família pertencente ao fiador.

A exceção prevista no artigo 3º, VIII, da Lei nº 8.009/90 já foi declarada constitucional pelo próprio Egrégio Supremo Tribunal Federal:

FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da Republica. (STF; RE XXXXX/AC; Tribunal Pleno; Rel. Min. Cezar Peluso; j. 08/02/2006) (realces não originais).

E reafirmada recentemente em sede de Repercussão Geral, reconhecendo a constitucionalidade da penhora do bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação, seja residencial ou comercial

(STF; RE XXXXX/SP; Tribunal Pleno; Rel. Min. Alexandre de Moraes; maioria formada em 07/03/2022) .

No Superior Tribunal de Justiça também é pacífico o entendimento de que o bem de família de propriedade do fiador de contrato de locação é passível de penhora, posição reafirmada em julgamento de recurso repetitivo (tema 708) pela sistemática do artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973.

Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. EXECUÇÃO. LEI N. 8.009/1990. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. PENHORABILIDADE DO IMÓVEL. 1. Para fins do art. 543-C do CPC: "É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990". 2. No caso concreto, recurso especial provido . ( REsp XXXXX/MS, 2a Seção, Rel. Luis Felipe Salomão, j. 12/11/2014) (realces não originais).

Entre tantos outros precedentes do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, confira-se também: AgRg no REsp XXXXX/SP, 3a Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 07/04/2015; AgRg no AREsp XXXXX/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10/03/2015; AgRg no Ag XXXXX/SP, 6a Turma, Rel. Min. Rogerio Schietti Cruz, j. 11/11/2014; AgRg no REsp XXXXX/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 09/09/2014.

No mesmo sentido, a Súmula 549 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação .

E é esse o entendimento desta Colenda Câmara:

Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Penhora. Agravante que figura como fiador de contrato de locação. Possibilidade de constrição do bem de família. Artigo 3º, VIII, da Lei 8.009/90. Inexistência de qualquer incompatibilidade com a Constituição Federal. Decisão mantida. Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-11.2019.8.26.0000; Rel. Walter Cesar Exner; 36a Câmara de Direito Privado; j. 30/05/2019).

AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA PENHORA DE IMÓVEL DE FIADORES POSSIBILIDADE ALEGAÇÃO DE QUE SE TRATA DE BEM DE FAMÍLIA INADMISSIBILIDADE INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/90 SÚMULA 549 DO E. STJ DECISÃO MANTIDA. Agravo de Instrumento improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-95.2019.8.26.0000; Rel. Jayme Queiroz Lopes; 36a Câmara de Direito Privado; j. 24/05/2019).

Destarte, porque deu adequada solução à lide, a respeitável sentença recorrida deve ser integralmente mantida.

Consoante dispõe o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios fixados na sentença para 12% do valor atribuído à causa, em observância ao trabalho adicional realizado em grau de recurso e os critérios previstos no § 2º do mesmo artigo.

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.

MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO

relator