É possível excluir o condômino antissocial?

É certo que cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionada às normas de boa vizinhança, bem como de usar as partes comuns, desde que não cause danos ou incômodo aos demais condôminos, nem embaraço ao bom uso dos mesmos por todos.

Todavia, nem sempre os condôminos utilizam-se de suas prerrogativas legais de forma a respeitar o sossego, a salubridade e segurança dos demais moradores. O chamado condômino antissocial, que ultrapassa o tolerável à convivência social, tanto dentro de sua unidade autônoma, quanto nas áreas comuns do edifício, fica susceptível a sofrer penalidade pecuniária, nos termos do § 2º do artigo 1.336 do Código Civil.

O ato de constituição do condomínio ou a convenção estabelecerá o valor da multa ao condômino antissocial, geralmente, regulada em menos de cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. Quando inexiste previsão expressa, competirá à assembleia geral, com quórum de pelo menos dois terços dos condôminos restantes, deliberar sobre a aplicação de multa ao condômino antissocial.

No caso de reiteração da conduta antissocial, que gere incompatibilidade de convivência com os demais, poderá o condômino ser penalizado com multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia, ou seja, independentemente de previsão na convenção de condomínio, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil.

Ocorre que, a aplicação de multa nem sempre resolve o problema ou inibe a conduta antissocial do condômino nocivo, tampouco as ações indenizatórias e/ou de obrigação de fazer ou não fazer tem se mostrado suficientemente aptas para tanto. A situação é ainda mais complicada, quando o condômino antissocial é proprietário e não mero possuidor, na medida em que o condômino locatário, por exemplo, pode suportar o desfazimento do contrato de locação, por violação às normas condominiais, o que geraria, consequentemente, o seu afastamento da convivência condominial.

Porém, quando o condômino nocivo é o proprietário da unidade condominial, a situação muda de figura, visto que inexiste previsão expressa em lei da possibilidade de restringir alguns dos poderes inerentes ao direito de propriedade, em razão de conduta antissocial. A jurisprudência tem possibilitado a restrição do direito de uso do imóvel e, em algumas vezes, até mesmo, determinado a alienação forcada da unidade condominial, visto que o direito à propriedade não é absoluto, deve necessariamente ser exercido de acordo com a sua função social, a fim de evitar o abuso do direito.

Esse tem sido o entendimento da jurisprudência, conforme se observa pelo Enunciado 508, da V Jornada de Direito Civil, editado pelo Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:

Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, § 1º do CC/02) e a vedação ao abuso do direito (Arts. 187, e 1.228, § 2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal (grifou-se).

Portanto, a possibilidade de exclusão do condômino antissocial existe, ainda que não seja uma prática comum, visto que há poucos precedentes jurisprudenciais nesse sentido. Todavia, é uma realidade que precisa ser difundida, na medida em que, em algumas situações, tem-se observado que a sanção pecuniária não atende o escopo essencialmente inibitório de condutas nocivas à convivência condominial.

É certo que cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionada às normas de boa vizinhança, bem como de usar as partes comuns, desde que não cause danos ou incômodo aos demais condôminos, nem embaraço ao bom uso dos mesmos por todos.

Todavia, nem sempre os condôminos utilizam-se de suas prerrogativas legais de forma a respeitar o sossego, a salubridade e segurança dos demais moradores. O chamado condômino antissocial, que ultrapassa o tolerável à convivência social, tanto dentro de sua unidade autônoma, quanto nas áreas comuns do edifício, fica susceptível a sofrer penalidade pecuniária, nos termos do § 2º do artigo 1.336 do Código Civil.

O ato de constituição do condomínio ou a convenção estabelecerá o valor da multa ao condômino antissocial, geralmente, regulada em menos de cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. Quando inexiste previsão expressa, competirá à assembleia geral, com quórum de pelo menos dois terços dos condôminos restantes, deliberar sobre a aplicação de multa ao condômino antissocial.

No caso de reiteração da conduta antissocial, que gere incompatibilidade de convivência com os demais, poderá o condômino ser penalizado com multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia, ou seja, independentemente de previsão na convenção de condomínio, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil.

Ocorre que, a aplicação de multa nem sempre resolve o problema ou inibe a conduta antissocial do condômino nocivo, tampouco as ações indenizatórias e/ou de obrigação de fazer ou não fazer tem se mostrado suficientemente aptas para tanto. A situação é ainda mais complicada, quando o condômino antissocial é proprietário e não mero possuidor, na medida em que o condômino locatário, por exemplo, pode suportar o desfazimento do contrato de locação, por violação às normas condominiais, o que geraria, consequentemente, o seu afastamento da convivência condominial.

Porém, quando o condômino nocivo é o proprietário da unidade condominial, a situação muda de figura, visto que inexiste previsão expressa em lei da possibilidade de restringir alguns dos poderes inerentes ao direito de propriedade, em razão de conduta antissocial. A jurisprudência tem possibilitado a restrição do direito de uso do imóvel e, em algumas vezes, até mesmo, determinado a alienação forcada da unidade condominial, visto que o direito à propriedade não é absoluto, deve necessariamente ser exercido de acordo com a sua função social, a fim de evitar o abuso do direito.

Esse tem sido o entendimento da jurisprudência, conforme se observa pelo Enunciado 508, da V Jornada de Direito Civil, editado pelo Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:

Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, § 1º do CC/02) e a vedação ao abuso do direito (Arts. 187, e 1.228, § 2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal (grifou-se).

Portanto, a possibilidade de exclusão do condômino antissocial existe, ainda que não seja uma prática comum, visto que há poucos precedentes jurisprudenciais nesse sentido. Todavia, é uma realidade que precisa ser difundida, na medida em que, em algumas situações, tem-se observado que a sanção pecuniária não atende o escopo essencialmente inibitório de condutas nocivas à convivência condominial.

Jeruza Luiza de Souza