TJSP • Revisional de Aluguel • Locação de Imóvel • XXXXX-61.2021.8.26.0068 • 1ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

SENTENÇA

Processo Digital nº: XXXXX-61.2021.8.26.0068

Classe - Assunto Revisional de Aluguel - Locação de Imóvel

Requerente: Industria e Comercio de Calçados Fascar Ltda

Requerido: Condomínio Voluntário do Subcondominio do Shopping Center Iguatemi

Alphaville

Juiz (a) de Direito: Dr (a). Luciano Antonio De Andrade

Vistos.

INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CALÇADOS FASCAR LTDA ajuizou ação revisional c/c tutela de urgência antecipada, em face de CONDOMÍNIO VOLUNTARIO DO SUBCONDOMINIO SHOPPING CENTER IGUATEMI ALPHAVILLE , atual denominação de CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI ALPHAVILLE. Aduz ser comerciante varejista de calçados em geral, alegando redução nos faturamentos em razão da pandemia Covid-19. Informa que a ré concedeu isenção de aluguel nos 2 meses em que o shopping permaneceu fechado, contudo tal concessão não foi suficiente para reequilibrar a relação contratual e diminuir os prejuízos decorrentes da pandemia Covid-19. Pleiteia que a ré dê baixa na negativação realizada junto ao SERASA, bem como fique proibida de realizar nova negativação até o trânsito em julgado da ação. Pugna pelo depósito judicial no importe de 50% do valor originário do aluguel, condomínio e fundo de promoção, dos meses vencidos e vincendos, inclusive do aluguel pago de forma extra em razão da cláusula que prevê o pagamento no mês de competência de dezembro de aluguel em dobro. Pleiteia a redução do valor do aluguel, condomínio e fundo de promoção no importe de 50% do valor original, bem como seja utilizado esse percentual para estipulação do aluguel pago de forma extra em razão da cláusula que prevê o pagamento no mês de competência de dezembro de aluguel em dobro. Juntou documentos nas fls. 12/52.

Emenda à inicial nas fls. 60/61, na qual a autora pleiteia a isenção de pagamento do aluguel e do fundo de promoção quando forem decretados lockdown no Estado ou no Município de São Paulo.

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Decisão de fls. 71/72 indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Citada, a ré apresentou contestação nas fls. 77/100, impugnando, preliminarmente, o valor da causa, requerendo alteração do valor para R$ 134.992,80. Informa que a autora entregou as chaves do imóvel em 15/03/21, rescindindo, portanto, nessa data o contrato de locação. Em relação ao aluguel referente ao mês de março/20, concedeu parcelamento do valor total em 5 meses, sendo a primeira parcela devida apenas em 01/10/20 e, adicionalmente, desconto de 50%do montante total, desde que pagos em dia os boletos dos encargos devidos relativamente a março/2020 (condomínio e fundo de promoção). Em relação ao aluguel referente aos meses de abril/20 e de maio/20, concedeu isenção de 100% do aluguel, desde que pagos em dia os encargos devidos relativamente a abril/2020 (condomínio e fundo de promoção), sendo aplicado desconto de 50% sobre o valor do condomínio e desconto de 80% sobre o valor do fundo de promoção. Ainda, em relação ao mês de junho/20, concedeu desconto no aluguel mínimo mensal, bem como reduziu em 30% e 40% as despesas do condomínio e no fundo de promoção, respectivamente. Requer a improcedência dos pedidos. Juntou documentos nas fls. 101/313.

Réplica nas fls. 317/320.

Intimadas as partes sobre eventual interesse na dilação probatória, a ré manifestou- se nas fls. 324/328, permanecendo silente a autora (fl. 329).

Vieram conclusos.

É o relatório.

Fundamento e decido.

Inicialmente, a impugnação ao valor da causa comporta acolhimento Nos termos do artigo 58, III, da Lei 8.245/91, o valor da causa em revisional corresponderá doze meses de alugueres, senão vejamos:

"Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação,

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revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte: (...)

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;"

Assim, tendo em vista que o autor apresentou que o valor do aluguel quando da propositura da ação era de R$ 11.249,40, corrijo o valor da causa para para R$ 134.992,80.

Anote-se.

O feito em questão comporta o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de direito, mostrando-se suficiente a prova documental produzida para dirimir as questões de fato suscitadas.

Os pedidos são improcedentes.

É fato notório e incontroverso estarmos todos atravessando um período de grande turbulência com impacto direto na vida das pessoas. Muitos foram atingidos com a repentina e abrupta redução de seus ganhos, sendo impedidos de trabalhar, sendo profunda a crise econômica gerada com a paralisação das atividades em razão da pandemia gerada pela Covid-19.

Em situações como as que se apresentam no caso telado, o Poder Judiciário deverá se fazer presente na busca de atenuar as consequências deletérias da crise, evitando o colapso das atividades econômicas e ponderando os efeitos deletérios para ambas as partes das diversas relações jurídicas existentes, dando concretude ao disposto nos artigos 317 e 478 do Código Civil.

Nesse sentido, a interpretação conjunta do artigo 170, caput , e parágrafo único, combinado com artigo 173, caput , da Constituição da Republica revela que a intervenção direta do Estado nas atividades econômicas em sentido estrito, justamente porque livres à iniciativa privada, ocorre apenas excepcionalmente (constituindo, portanto, exceção legítima ao princípio da livre iniciativa), justificando-se apenas quando "necessária aos imperativos da segurança nacional ou a relevante interesse coletivo, conforme definidos em lei" , hipóteses nas quais, para produção ou

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comercialização de bens, ou ainda prestação de serviços, usualmente materializa-se por meio da Administração Indireta (empresas públicas e sociedades de economia mista e suas subsidiárias art. 173, § 1º, CR).

Assim é que tem aplicação a teoria da cláusula rebus sic stantibus , materializada nos artigos 317 e 478 do Código Civil, e a intervenção judicial é autorizada em casos excepcionais e de alcance geral. Com brilhantismo, o Professor Washington de Barros Monteiro enfrentou a questão, asseverando que "para que ela se legitime, amenizando o rigorismo contratual, necessária a ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevistos, que tornem a prestação de uma das partes sumamente onerosa. Sua aplicação em casos excepcionais só seria admissível com temperamentos e extremos de cautela" (Curso de Direito Civil, Direito das Obrigações, 2a parte, vol. V, 28a edição, pág. 10 e 11).

Segundo a nova sistemática processual a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência; a tutela provisória de urgência pode ser de natureza cautelar ou satisfativa, a qual pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental ( CPC, artigo 294).

O regime geral das tutelas de urgência está preconizado no artigo 300 do Código de Processo Civil que unificou os pressupostos fundamentais para a sua concessão: "A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo."

Cândido Rangel Dinamarco obtempera que o fumus boni iuris (fumaça do bom direito): "É a aparência de que o demandante tem o direito alegado, suficiente para legitimar a concessão de medidas jurisdicionais aceleradas que de natureza cautelar, que antecipatória. Resolve-se em mera probabilidade, que é menos que a certeza subjetiva necessária para decidir o mérito, porém mais que a mera verossimilhança. O art. 273, caput, do Código de Processo Civil dá a impressão de exigir mais que essa probabilidade, ao condicionar as antecipações tutelares à existência de uma prova inequívoca mas pacificamente a doutrina e todos os tribunais se satisfazem com a probabilidade. Consiste esta na preponderância dos motivos convergentes à aceitação de determinada proposição, sobre os motivos divergentes. Essa é menos que a certeza, porque, lá, os motivos divergentes não ficaram afastados, mas apenas suplantados; e mais que a

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mera verossimilhança, que se caracteriza pelo equilíbrio entre os motivos convergentes e motivos divergentes. Na prática, o juiz deve raciocinar mais ou menos assim: se eu fosse julgar agora, minha vontade seria julgar procedente a demanda." (Vocabulário do processo civil, Malheiros, páginas 338/339).

E o periculum in mora ou perigo na demora, segundo também Cândido Rangel Dinamarco: "Consiste na iminência de um mal ou prejuízo, causado ou favorecido pelo correr do tempo (o tempo-inimigo, de que falava Carnelutti), a ser evitado mediante as providências que o juiz determinará. Embora seja inevitável alguma dose de subjetivismo judicial na apreciação do periculum, sugere-se que o juiz leve em conta o chamado juízo do mal maior, em busca de um legítimo equilíbrio entre as partes indagando, em cada caso, se o autor sofreria mais se nada fosse feito para conter os males do tempo, ou se sofreria mais o réu em virtude da medida que o autor postula." (op. cit., páginas 381/382).

O valor mensal do locativo, obviamente, foi pactuado em período de normalidade, bem como é salutar considerar a função social do contrato, que obtempera o pacto. Por outro lado, há o perigo de dano decorrente de inexecução contratual, cabendo sopesar os valores em conflito, em especial o fechamento das lojas.

No caso concreto, em que pesem as alegações da autora, não se verifica a ocorrência de onerosidade excessiva capaz de acarretar desequilíbrio contratual, na medida em que a ré propôs medidas para diminuir o impacto financeiro causado pelo fechamento do empreendimento no período compreendido entre março e junho de 2020.

No mês de março de 2020 (vencimento em abril de 2020) houve o desconto do aluguel mínimo mensal reajustável em 50%; do condomínio em 10% e do fundo de promoção em 80% (fls. 231/234).

Nos meses de abril e maio de 2020 (vencimentos em maio e junho de 2020) os lojistas ficaram isentos do pagamento do aluguel, desde que adimplidas as verbas locatícias com redução de 50% do condomínio e de 80% do fundo de promoção (fls. 235/236).

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Importante ressaltar que a suspensão de toda e qualquer verba locatícia coloca em risco a manutenção do próprio empreendimento, em prejuízo de todos os lojistas do centro comercial.

Desta feita, não é possível permitir, indiscriminadamente, a suspensão ou revisão, parcial ou total, de obrigações que não se demonstram efetivamente desequilibradas (ante as medidas adotadas voluntariamente pelo réu), na medida em que a atual situação coloca todos os contratantes em eventual dificuldade financeira com a redução dos seus ganhos uma vez que a pandemia atinge a todos os lojistas e não a um ou outro contratante.

Assim, tendo o réu concedido isenção no valor do aluguel e desconto do condomínio e do fundo de participação, ele se antecipou ao acenado desequilíbrio, tratando, repita- se, espontaneamente de recolocar as partes em relativo equilíbrio frente à crise econômica de âmbito mundial. Ademais, cabe salientar que além das medidas adotadas, houve a reabertura do centro comercial em junho de 2020, ainda que de modo parcial, condições fáticas que são suficientes para reequilibrar, na medida do possível, os efeitos da pandemia.

A respeito do tema já se pronunciou a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:

Agravo de instrumento. Locação comercial em Shopping Center. Pedido de tutela provisória de urgência visando à suspensão do aluguel, em razão da paralisação da atividade comercial no âmbito do enfrentamento da pandemia relacionada à COVID-19. Indeferimento. Locadora que, espontaneamente, prorrogou os vencimentos dos alugueres de maio e junho. Inexistência de prova inequívoca do desequilíbrio do contrato que obsta revisão dos descontos. Liminar cassada. Agravo de instrumento provido, prejudicado o agravo interno. (TJSP; Agravo Interno Cível XXXXX-08.2020.8.26.0000; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 40a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/08/2020; Data de Registro: 06/08/2020)

Agravo de instrumento. Locação comercial em Shopping Center. Pedido de tutela

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provisória de urgência visando à redução do aluguel, quota condominial e contribuição ao fundo de propaganda, em razão da suspensão da atividade comercial no âmbito do enfrentamento da pandemia relacionada ao COVID-19. Indeferimento. Shopping que, espontaneamente, concedeu descontos aos locatários. Inexistência de prova inequívoca do desequilíbrio do contrato que obsta revisão dos descontos. Liminar cassada. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-96.2020.8.26.0000; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/07/2020; Data de Registro: 31/07/2020)

Agravo de instrumento. Locação de imóvel em shopping center. Ação declaratória de inexigibilidade. Tutela de urgência. Indeferimento. Pretensão de suspensão total do pagamento dos alugueres e encargos enquanto durar a pandemia de covid-19. Inadmissibilidade. Caso concreto em que já houve a suspensão da cobrança de 50% do aluguel mínimo mensal, redução em 20% das despesas condominiais e isenção da cobrança do fundo de promoção. Conquanto o governo tenha adotado medidas destinadas a suspender o comércio e obrigando o fechamento dos estabelecimentos, gerando prejuízos aos locatários, é certo também que a suspensão total dos valores dos locativos e encargos também prejudicará os locadores os quais também têm despesas com a manutenção do local, com funcionários, segurança, limpeza. Recurso não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento XXXXX-49.2020.8.26.0000; Relator (a): Cesar Lacerda; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia - 1a Vara Judicial; Data do Julgamento: 28/07/2020; Data de Registro: 29/07/2020).

Sem mais, passo ao dispositivo.

Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos.

Anote-se o novo valor dada a causa, conforme acima consignado.

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Considerando a sucumbência, condeno a parte autora no pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios do patrono da parte contrária, que fixo em 10% do valor da causa.

P.I.C.

Barueri, 22 de outubro de 2021.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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