Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora ODEBRECHT é condenada pela justiça a devolver 80% dos valores pagos pelo comprador

Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Parque Avenida, localizado na Av. Raja Gabaglia, nº 2.000, na Cidade de Belo Horizonte, perante a incorporadora Odebrecht (o nome da SPE era: Thuban Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2013, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que o contrato seria irretratável e por isso, não comportaria pedido de rescisão pelo consumidor, recusando-se, conseguintemente, a restituir qualquer valor. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional da Lapa em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 2ª Vara Cível, Dr. Rodrigo de Castro Carvalho, em sentença datada de 17 de maio de 2018, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que não se faz necessária a prova da insuficiência econômica para pretender o desfazimento do negócio e que em virtude do distrato, as partes devem retornar ao status quo, o que implica na devolução das quantias pagas pelo compromissário-comprador.

Nas palavras do magistrado:

• “O requerente pretende a restituição dos valores pagos à requerida em razão de impossibilidade de financeira de continuar arcando com o pagamento do preço do compromisso de compra e venda de imóvel que firmou com a requerida.
• Acrescente-se que não se faz necessária a prova da insuficiência econômica para pretender o desfazimento do negócio, já que o pedido de resilição enseja reconhecer as dificuldades financeiras das partes contratantes.
• Em virtude do distrato, as partes devem retornar ao status quo, o que implica na devolução das quantias pagas pelo compromissário-comprador.
• Se por um lado o consumidor pode desistir, de outro a vendedora deve ser compensada pelos prejuízos pela ruptura no negócio, mas não na proporção estipulada no contrato, por configurar vantagem indevida.
• Levando em conta que o requerente não foi imitido na posse do imóvel, a cláusula penal deve ser reduzida.
• Sendo assim, reputo adequado a título de ressarcimento, que a requerida retenha o percentual de 20% sobre as parcelas pagas.
• Essa retenção sobre o montante pago é suficiente para compensar a requerida pelos prejuízos administrativos da requerida.
• A devolução deverá ser realizada em única parcela, pois não se permite que as cláusulas do contrato coloquem a parte contrária em desvantagem, já que o imóvel poderá ser renegociado no mercado, inclusive com preço maior ao que foi objeto do contrato, dada a valorização de um bem que já se encontra construído.
• Acerca da questão, o E.TJSP editou a Súmula nº 02, segundo a qual: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
• A respeito do tema, o C.STJ editou a Súmula nº 543 do C.STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
• Deve ser afastada ainda a cláusula que estabelece que a restituição dos valores deve ser realizada no prazo de 60 dias, pois a devolução é imediata em ambas as hipóteses, ainda que se trate da devolução de valor proporcional.
• Também, tem-se os seguintes precedentes do C.STJ: AgRg no REsp 1.013.249/PE e REsp 1.008.610/RJ.
• Cumpre ressalvar que sobre o montante de 80% a ser devolvido incide correção monetária pelo índice da Tabela Prática do E.TJSP, que deverá ser contabilizada dos respectivos pagamentos. Os juros moratórios, porém, devem contados do trânsito em julgado da decisão, considerando que não se há de falar em mora da requerida pelo desfazimento do contrato, já que a desistência decorreu da compradora.
• Isto posto e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos, tornando definitiva a liminar, para decretar a resolução do contrato firmado entre as partes e condenar a requerida à devolução de 80% dos valores pagos pelo requerente, que deverão ser atualizados monetariamente a partir do desembolso, com juros de mora contados do trânsito em julgado, que serão apurados em liquidação de sentença.”

Processo nº 1000817-45.2017.8.26.0004

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.