Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça paulista condena incorporadora LIVING na restituição de 85% sobre os valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Way Orquidário, em Santos, perante a incorporadora Living (o nome da SPE era: Living Batatais Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que não ficaram satisfeitos com a conclusão das obras do empreendimento em fases, impossibilitando o uso das áreas comuns, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Mesmo pagando o valor do projeto de imóvel na planta à vista, se arrependeram do negócio ao ver que mesmo tendo a incorporadora entregue sua torre dentro do prazo, haveria muita obra no local, impossibilitando a utilização plena das áreas comuns e decidiram por não mais seguir com o contrato, procurando a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 42ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Marcello do Amaral Perino, em sentença datada de 27 de outubro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.

O Juiz fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras do magistrado:

• “Ao que se infere os autores adquiriram a unidade autônoma consistente no apartamento 95 da Torre “Tulipa” do empreendimento denominado “Way Orquidário” pelo preço total de R$ 359.766,00.

• A data de prevista para conclusão das obras e entrega física das unidades autônomas é outubro/2016 com um prazo de tolerância de 180 dias nos termos do item XII-1 e seguintes do instrumento particular de promessa de venda e compra.

• Pois bem, nos termos da Cláusula V-4 do instrumento de promessa de compra e venda a construção e comercialização do empreendimento se efetuaria em fases distintas, sendo que a primeira fase contempla o lançamento, a conclusão da construção e entrega dos Blocos A Edifício Dália; B Edifício Tulipa; e C Edifício Antúrio, com suas respectivas áreas comuns.

• Outrossim, denota-se do instrumento a previsão de que “enquanto não concluídas as obras de todos os BLOCOS do CONDOMÍNIO, a INCORPORADORA tomará as iniciativas e providências que forem necessárias a compatibilizar a utilização da etapa e partes comuns, então concluídas, com a construção da etapa e partes comuns ainda não iniciadas ou terminadas, mantendo, às suas expensas, tapume divisório e provisório, a fim de que o terreno em obras seja separado daquele já edificado, devendo ser removido quando de seu término, a fim de integrar aquele ao CONDOMÍNIO.” (fl. 30 grifado no original).

• Não se vislumbra qualquer descumprimento contratual por parte da ré a ensejar a rescisão contratual com restituição dos valores no percentual requerido pelos autores mormente porque a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel é válida, porquanto pré-estabelecida e levada ao conhecimento do consumidor, bem como contendo prazo determinado e razoável, de modo que não há como reconhecer qualquer abusividade.

• Pois bem, os contratos são regidos pelo princípio da autonomia da vontade, de sorte que o distrato não representa qualquer abuso de direito ao consumidor. Assim, será devida a restituição dos valores pagos pelo comprador após aferição daquele que deu causa à resolução do contrato.

• Sendo o caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, terá o promitente comprador direito à devolução integral da quantia paga, ao passo que, caso seja este último o responsável pelo inadimplemento do pacto, terá direito apenas à devolução parcial do montante dado em pagamento, observadas as peculiaridades do caso concreto.

• Assinale-se que o direito de rompimento unilateral do contrato é assegurado conforme aplicação da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que dispõe, em parte de seu trecho, que “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas”.

• Ademais, consoante entendimento já consolidado pela Corte Bandeirante ninguém pode ser obrigado a permanecer vinculado a contrato quando incontroverso que não pretende mais a aquisição do imóvel.

• A hipótese aqui tratada refere-se à desistência da aquisição de imóveis, de modo que os autores fazem jus à restituição dos valores pagos resguardado o direito da ré em ser ressarcida pelos custos operacionais, consoante entendimento jurisprudencial:

• “COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Compradores que pleiteiam a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo, a culpa dos autores, caracterizada a sua desistência do negócio – Restituição das parcelas pagas Admissibilidade Direito da vendedora ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio Previsão contratual excessiva e abusiva Entendimento jurisprudencial que o percentual da retenção já engloba tanto as despesas administrativas quanto a cláusula penal - Adequação da retenção para 20% do montante pago, que cobre razoavelmente todas as despesas Devolução de 80% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação Cobrança de comissão de corretagem Venda de imóvel na planta Ausente caracterização de efetiva aproximação das partes Corretores que são parceiros da empreendedora, prestando serviços em seu nome, sendo desta a responsabilidade pelo pagamento da remuneração Restituição devida Cobrança de serviços de assessoria - Ausência de informação clara e precisa sobre os serviços e a possibilidade de aferição de efetiva prestação Contratação induzida, configurando venda casada - Abusividade caracterizada Ressarcimento devido Sentença, em parte, reformada RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO."(TJ/SP 10ª C. Dir. Priv. Ap. Nº 1006550-74.2015.8.26.0161, Rel. Des. Elcio Trujilo, Julg. 17.12.2015)

• Destarte, com a rescisão do contrato devem as partes retornar à situação que se encontravam antes com a dedução de eventuais despesas que tenham realizado.

• Necessário fixar percentual de abatimento sobre o montante pago pelos adquirentes para compensação das despesas administrativas com a venda, observando que o entendimento sustentado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é no sentido sopesar fatores que influenciarão no aludido percentual, tais como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da rescisão.

• No caso concreto, diante circunstâncias verificadas, reputo razoável estipular em 15% o desconto sobre o valor total pago pelos autores para abrangência de despesas com publicidade, venda, formalização da documentação, e outros gastos administrativos, sendo suficientes para cobertura de tais encargos, não havendo como prestigiar o enriquecimento sem causa, seja de quem for, cumprindo, portanto, a restituição da quantia equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) devidamente corrigida a contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e, também, com incidência de juros legais.

• Foi o bastante a meu ver.

• Isto posto e considerando o que mais dos autos consta JULGO PROCEDENTE EM PARTE A AÇÃO para: a) declarar rescindido o instrumento particular de promessa de venda e compra da unidade autônoma nº 95, Torre Tulipa, liberando-o para venda; b) condenar a requerida a restituir em parcela única o valor equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores devidamente corrigida a contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e, também, com incidência de juros legais a partir da citação.”

Processo nº 1055754-42.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.