Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP condena incorporadora VITACON na restituição de 85% sobre os valores pagos pelo consumidor

Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio VN Álvaro Rodrigues, localizado na Rua Álvaro Rodrigues, nº 295, no bairro Cidade Monções, zona sul da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Vitacon (o nome da SPE era: Vitacon 25 Desenvolvimento Imobiliário SPE Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão da “Escritura Pública de Promessa de Venda e Compra de bem imóvel” por ato da compradora que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2014, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 2,5 anos da data da compra, a adquirente se viu impossibilitada de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato, sem correção monetária.

Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da compradora, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 45ª Vara Cível, Dr. Guilherme Ferreira da Cruz, em decisão datada de 22 de março de 2018, afirmou que a relação jurídica entre as partes era claramente de consumo e por isso, impunha-se sua análise dentro do microssistema protetivo instituído pela Lei nº 8.078/90, sobretudo quanto à vulnerabilidade material e à hipossuficiência processual da consumidora a tornar irrelevante a cláusula penal ajustada, motivo pelo qual era de se impor à incorporadora uma restituição à vista de todos os valores efetivamente pagos a título de parcelas, com o direito de reter apenas 15% em seu benefício, a título de despesas administrativas e contratuais decorrentes da rescisão.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator a Desembargadora Maria de Lourdes Lopez Gil, acompanhada dos Desembargadores Mary Grün e Luiz Antonio da Costa, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 24 de julho de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 85% (oitenta e cinco por cento).

Para a Desembargadora Relatora a rescisão contratual é direito da parte requerer a resolução unilateral do contrato, pois ninguém é obrigado a contratar no ordenamento pátrio.

Nas palavras da Desembargadora:

• “Inicialmente, com relação à rescisão contratual, anote-se que é direito da parte requerer a resolução unilateral do contrato, pois ninguém é obrigado a contratar no ordenamento pátrio.
• Nesse sentido, é o entendimento da Súmula nº 1 deste E. Tribunal: “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
• admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”.
• Contudo, a ré faz jus a um montante de retenção para fazer frente às suas despesas administrativas.
• Com relação ao montante a ser retido, o Superior Tribunal de Justiça destaca que: “A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do
• distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior.” (AgRg no REsp n.º 807.880/DF. Rel. Min. Raul Araújo).
• No caso em tela, considerando-se que grande parte do contrato já foi adimplido (mais de 170 mil reais), agiu dentro da razoabilidade o juízo a quo, ao autorizar uma retenção de 15% de tal valor.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mantiveram a condenação da incorporadora na devolução à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1005608-26.2018.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.