A Hipoteca no Código Civil

há 4 anos

A hipoteca nada mais é que um direito real de garantia constituído em benefício do credor, em que se lhe assegura o recebimento de seu crédito com privilégios, sendo um deles a preferência.

Sendo assim tem como finalidade a hipoteca garantir o pagamento de uma dívida que, se não for paga, autoriza que seja alienado o bem com com hipoteca em Leilão judicial para pagar a dívida, podendo também o devedor requerer o bem para ele em troca da dívida, isso se chama adjudicação.

Pode ter por objeto bens imóveis, navios ou aeronaves pertencentes ao devedor ou a terceiro.

Sendo imóveis, exige registro no cartório de imóveis , se for em aeronaves é instituída por escritura pública, mediante inscrição na Aeronáutica e averbação na respectiva matrícula.

Caso incidir em navios deve ser por escritura pública e seu registro é realizado na Capitania dos Portos.

Vejamos que em ambos os casos se exige a escritura pública como regularidade do ato, ou seja, não se importando com o valor do contrato que a originou , porém devendo respeitar a regra do artigo 108 do Código Civil.

Isso porque o artigo 108 dispensa de escritura atos que visem imóveis quando seu valor for abaixo de 30 salários mínimos .

A hipoteca realizada sobre esses bens será regida por lei especial, nos termos do artigo 1.473, § 1º do Código Civil.

As principais características da hipoteca são:

a) direito real: vincula imediatamente o bem gravado, que fica sujeito a solução da dívida.

É direito real de garantia ao lado do penhor e da anticrese (art. 1.225, incisos VIII, IX e X do CC).

Dessa característica decorrem os direitos de sequela, que nada mais é que perseguir o bem com quem ele esteja.

b) o objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro;

c) não há transferência da posse ao credor: o devedor que tem o bem hipotecado continua na posse do bem e sobre ele exerce todos os poderes que já possuía antes da hipoteca;

d) é indivisível: impossível se hipotecar 50% do bem, deve ser na forma integral , a hipoteca grava o bem em sua totalidade, e não se extinguirá enquanto não houver o pa- gamento da dívida toda;

e) tem caráter acessório: é acessório de uma dívida que se pretende liquidar.

Se a dívida principal se extingue, se extingue a hipoteca.

f) é um negócio solene (se a modalidade for a convencional): a escritura pública será essencial à validade do ato quando se tratar de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108 do CC).

A hipoteca pode ser de três espécies:

a) convencional (por meio de contrato);

b) legal (quando a lei a confere a certos credores em determinadas situações) e judicial (criada para assegurar a execução de uma sentença).

c) judicial : que se origina através de uma decisão judicial.

Passamos a um breve apostamento de cada uma delas:

HIPOTECA CONVENCIONAL:

A hipoteca convencional é aquela que se constitui por meio de um acordo entre credor e devedor da obrigação principal.

Se cria mediante um contrato onde as partes reforçam a aludida obrigação estipulando a garantia hipotecária.

Vale ressaltar que há possibilidade de incidência de ônus real sobre qualquer modalidade de obrigação.

A instituição dessa modalidade de hipoteca pode se dar mediante escritura pública se o valor for superior ao previsto no artigo 108 do Código Civil (30 salários mínimos) em , ou mediante instrumento particular, se inferior ao mencionado valor.

Além disso, a lei exige das pessoas casadas autorização do outro cônjuge para gravar hipoteca , salvo se casados no imóveis regime de separação absoluta ou de separação final dos aquestos, conforme o artigo 1.647 do Código Civil.

HIPOTECA LEGAL:

A hipoteca legal é aquela que decorre de lei, casos em que as circunstâncias de fato exigem uma maior proteção à pessoa do credor.

São hipóteses em que a lei visa garantir uma proteção especial, tendo em vista a qualidade do credor ou a natureza da obrigação.

Esses casos vêm previstos no artigo 1.489 do Código Civil.

A constituição de hipoteca legal apenas pode se dar por meio de uma sentença ou por meio de escritura pública.

Em ambos os casos, deve haver inscrição da hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis do local do bem para que ela adquira caráter real.

A especialização da hipoteca legal é feita em juízo e tem por finalidade a decisão discriminativa dos bens gravados.

É, trocando em miúdos, procedimento por meio do qual o juízo arbitra o valor da responsabilidade e se procede à avaliação dos bens.

HIPOTECA JUDICIAL:

A hipoteca judicial é aquela que decorre de uma sentença condenatória que imputa ao vencido o pagamento de prestação consistente em dinheiro ou determina a conversão da obrigação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação em dinheiro.

Nessas hipóteses, a decisão judicial valerá como título constitutivo de hipoteca judicial

Nos termos do § 2º do artigo 495, a hipoteca poderá ser realizada me- diante a apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro de registro de imóveis.

No prazo de quinze dias contados da sua realização deve a parte comu- nicar o juízo da causa, para que seja intimada e dada ciência a outra parte acerca da hipoteca (art. 495, § 3º do CPC).

De acordo com o artigo 1.476 do Código Civil pode haver mais de uma hipoteca sobre um mesmo bem em favor de outro ou do mesmo credor, desde que o valor do imóvel seja superior ao valor da primeira obrigação garantida. Neste caso, exige-se também que no título conste expressamente .

Outra observação importante é que havendo mais de uma penhora, o credor da segunda hipoteca não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira hipoteca, salvo se insolvente o devedor, nos termos do artigo 1.477 do Código Civil.

Não serão registrados no mesmo dia, duas hipotecas ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras indicarem a hora em que foram lavradas (art. 1.494 do CC). Nesse sentido também dispõe o artigo 190 da Lei 6.015/73.

O artigo 191 da Lei de Registros Publicos, determina que, na hipótese de serem apresentados no mesmo dia, terão prioridade de registro os títulos prenotados no protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a pelo menos um dia útil.

O registro da hipoteca é feito no Livro 2, do cartório do local do imóvel (art. 167, I, 2 da LRP).

São informações indispensáveis para a realização do registro:

a) data do título;

b) nome, domicílio e qualificação do devedor e do credor;

c) natureza e forma do título do ônus, sua procedência e caracterização;

d) valor da dívida;

e) prazo e juros (se houver).

No que tange ao registro da hipoteca judicial deve constar o número dos autos, a natureza do processo, a vara que expediu o mandado, data, local de expedição, nome do juiz e o valor (se houver).

Importante ressaltar que o registro da hipoteca tem prazo de trinta anos (redação dada pela Lei 10.931/04 ao artigo 1.485 do CC), prorrogável por igual período. Este prazo deve ser contado da data do contrato.

A hipoteca legal, no entanto, não tem prazo determinado, podendo ter duração enquanto perdurar a situação que lhe deu ensejo.

Por fim, o artigo 1499 do Código Civil traz as causas que levam à extinção da hipoteca.

São elas:

a) a extinção da obrigação principal (tendo em vista que a hipoteca é acessória);

b) o perecimento da coisa;

c) a resolução da propriedade;

d) a renúncia do credor;

e) remição e a arrematação ou adjudicação do bem em leilão público .

Por Renato Pelagali

Referência :

Manual de Direito Imobiliário - ARISP

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