Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Agravo de Instrumento: AI XXXXX-17.2020.8.16.0000 Cambé XXXXX-17.2020.8.16.0000 (Acórdão)

Cível - XXXXX-17.2020.8.16.0000 - Cambé - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HUMBERTO GONCALVES BRITO - J. 01.08.2021)

RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOLONDRES SERVIÇO DE APOIO A CONDOMÍNIOS S/S LTDA em face da decisão proferida pela MM Juíza de Direito da 1ª Vara Cível de Cambé que, nos autos de execução por quantia certa de título executivo extrajudicial nº XXXXX-10.2018.8.16.0056, a Magistrada em despacho (mov. 82.1), decidiu: “Assim, defiro o pedido formulado no evento 75.1, de penhora sobre os direitos do imóvel descrito na matrícula nº 41.321, do CRI de Cambé (evento 80.2), pôr termo nos autos, dispensando-se a diligência do meirinho. Neste caso, o Sr. Depositário Público ficará como depositário dos imóveis penhorados (art. 840, II, CPC). 1.1. Lavrado o termo, deverá ser realizada avaliação pelo Oficial de Justiça em 10 dias. 1.1.1. Diante do contido no art. 9º, da Portaria nº 16/2020, da Direção do Fórum deste Foro Regional de Cambé, mormente no seu § 1º, aguarde-se momento oportuno para a expedição e encaminhamento do mandado às Centrais de Mandados. 2. Informando o Oficial de Justiça que não tem condições para proceder à avaliação, por depender de conhecimentos especializados, e o valor da execução o comportar, deverão os autos vir conclusos para nomeação de avaliador ( CPC, art. 870, parágrafo único). 3. Após efetivado o termo de penhora nos autos, seguida de auto de avaliação, proceda-se à intimação das partes sobre a penhora e avaliação, bem como do credor fiduciário, sobre a penhora dos direitos do imóvel e para trazer aos autos informações referentes ao contrato de financiamento, bem como requerer o que entender de direito, no prazo de 5 (cinco) dias. 3.1 Sempre que possível, deverá o Oficial de Justiça realizar a penhora (e avaliação) na presença do executado, caso em que se reputa intimado. Do contrário, a intimação do executado será feita ao advogado do executado ou à sociedade de advogados a que aquele pertença. 3.2. Se não houver constituído advogado nos autos, o executado será intimado pessoalmente, de preferência por via postal (art. 841 do CPC). 3.3. Recaindo a penhora sobre bem imóvel ou direito real sobre imóvel, será intimado também o cônjuge do executado, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens (art. 842 do CPC). 3.4. A intimação do cônjuge será pessoal, salvo se já tiver advogado constituído. A intimação do exequente deverá ser na pessoa de seu advogado, cabendo a este se manifestar também sobre o prosseguimento do feito, especialmente sobre as formas de expropriação que pretende (arts. 876 e 880 do CPC). 4. Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial (art. 844, CPC). Intimações e diligências necessárias.” Em suas razões, a parte agravante assevera que a decisão merece reforma, alegando em síntese: a) apontou a existência de risco grave ante o indeferimento da penhora do apartamento, pelo risco de não recebimento das contribuições condominiais antecipadas geradas, pugnando pela concessão do efeito suspensivo a fim de suspender o processo de execução até a decisão do presente recurso; b) que o imóvel gerador das cotas condominiais inadimplidas não pertence e jamais pertenceu a instituição financeira, isso porque o Código Civil dispõe que a alienação fiduciária em garantia é equiparada aos demais direitos reais de garantia, conforme o art. 1.367 do Código Civil e art. 17 da Lei 9.514/99, inferindo que o credor fiduciário não detém os mesmos poderes da propriedade plena, mas apenas para fins de garantia e que a contribuição condominial possui obrigação de natureza propter rem (em razão da coisa) ou in rem scriptae (gravadas na coisa), tendo por premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida; c) Pugnou pelo provimento do presente recurso como de instrumento, consoante o previsto no inciso V, a, do art. 932, do CPC, pela reforma da decisão com a determinação da penhora da unidade imobiliária geradora das cotas condominiais ora cobradas. O Relator indeferiu o efeito suspensivo (mov. 7.1 – TJPR) Esse é o relatório. VOTO e FUNDAMENTAÇÃOEm análise aos pressupostos extrínsecos de admissibilidade - tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo -, e intrínsecos - legitimidade, interesse e cabimento, conheço do recurso.Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOLONDRES SERVIÇO DE APOIO A CONDOMÍNIOS S/S LTDA em face da r. decisão que determinou a penhora referente aos direitos da executada sobre o bem, tendo em conta que o imóvel descrito na matrícula nº 41.321, do CRI de Cambé, encontra-se alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.Diante disso, a parte autora se insurge da decisão alegando que o imóvel não pertence à instituição financeira.Cinge-se a controvérsia sobre a possibilidade de se penhorar o imóvel alienado fiduciariamente pertencente a executada, por dívida condominial.Convém destacar que as dívidas condominiais são classificadas como obrigações, originadas do próprio imóvel, ou seja, são inerentes ao bem, de modo que o acompanham independente da sua titularidade.Por outro lado, a alienação fiduciária em garantia é equiparada ao demais direitos reais de garantia, nos termos do artigo 1367, do Código Civil:“Art. 1367. A propriedade fiduciária garantia de bens móveis ou imóveis, sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1231 (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014). E nesse mesmo sentido, o artigo 17, da Lei nº 9.514/97 dispõe quanto as garantias das operações de financiamento imobiliário:“Art. 17 – As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:I- hipoteca;II- cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;III- caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;IV- alienação fiduciária de coisa imóvel. Assim, constata-se que a alienação fiduciária é condição de direito real de garantia e, não, de propriedade.Outrossim, a obrigação acompanha o imóvel, de modo que o próprio bem responde pelas dívidas condominiais, as quais, por sua vez, visam a manutenção e a conversação do condomínio, como destacado pelo agravante.Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça se manifestou, nos seguintes termos:“Não há afastar o fato de que o imóvel é garantia da solvabilidade das dívidas condominiais, sem o que se estará comprometendo a estabilidade/viabilidade do condomínio com um todo, ou seja, o patrimônio dos demais condôminos, sendo que o processo de execução deve ser efetivo (STJ, AgRg no REsp XXXXX/PR, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, DJ.: 27.05.2014).No mesmo sentido:“De efeito, a unidade residencial é indissociável do condomínio de sorte que não se pode conceber possa ela ficar, em razão da natureza de um contrato celebrado com terceiros, isenta de pagar as despesas, à medida em que, retirada a força coercitiva da cobrança judicial, cai por terra, indiretamente, a obrigação de pagar, e pagar por cota que representa a sua manutenção, já que sem a do todo, ela se deteriora conjuntamente.Nota-se que nem mesmo a proteção dada ao bem de família, pela Lei n. 8009/90, impede a execução e penhora da unidade condominial (REsp, nº 218838/SP, Rel. Aldir Passarinho Junior).”Ademais, “o credor fiduciário apenas é considerado proprietário do imóvel para fins de execução da garantia, havendo, inclusive, restrição legal ao seu direito de usar, gozar e dispor da coisa, tanto que a própria lei não o autoriza a ficar com a cosia alienada em garantia se a dívida não for paga no vencimento (art. 27, caput, da Lei 9.514/97). Portanto, sua condição difere, em muito, a do proprietário tradicional por não possuir as mesmas prerrogativas previstas no artigo 1228, do Código Civil” (STJ, REsp nº 1.696.038/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Boas, DJ.: 03.09.2018) Logo, o próprio imóvel, a princípio, deve responder por inadimplemento da dívida, ainda que se trate de objeto de alienação fiduciária. Nesse sentido, já decidiu esta Corte:“APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA SOBRE BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO AO CREDOR FIDUCIÁRIO. PENHORA MANTIDA. SENTENÇA REFORMADA. As dívidas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, de modo que acompanham o bem independente da sua titularidade, especialmente porque o credor fiduciário não questionou a posse direta exercida pelo executado sobre o bem, nem a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em atraso, razão pela qual o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento, ainda que se trate de objeto de alienação fiduciária. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 15ª C.Cível - XXXXX-57.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Hayton Lee Swain Filho - J. 24.07.2019).Assim, se vê a possibilidade de se penhorar bem alienado fiduciariamente, como no presente caso.Por conseguinte, dá-se provimento ao recurso. CONCLUSÃOANTE O EXPOSTO, voto pelo conhecimento e provimento do recurso, nos termos da fundamentação.