Como fica meu aluguel no meio dessa crise toda?

O Projeto de Lei [PL] m. 1179/2020 dispõe do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). No total registrado foram 88 (oitenta e oito) emendas apresentadas.

O projeto foi apresentado ao Plenário do Senado no início do mês de abril deste ano. Após dezenas de propostas de emendas e etc., restou excluído o art. 10 do texto inicial da PL 1179/2020, que previa exatamente a possibilidade de suspensão da exigibilidade de aluguéis residenciais até 30 de outubro de 2020; para os locatários que sofressem sua redução econômico e financeira.

Previa o então revogado e substituído artigo que o parcelamento almejaria, após vencida aquela data (30.10.20), sobre os valores vencidos, desde que com previsão de acréscimo de 20% sobre as parcelas vincendas. Então uma espécie de "cede agora que eu cedo lá na frente; assim ambos cedemos e ninguém sai perdendo."

No texto exaustivamente revisado e, agora, aprovado pelo Senado, a revogação do art. 10 - citada na situação do parcelamento acima - passou a tratar de questão de usucapião e a suspensão do prazo de contagem para aquisição do imóvel a ser usucapido.

Enquanto isso para diversas normas onde operamos/atuamos na nossa simples existência e maneira de nos relacionarmos estarão sendo afetados: o Código Civil, o Código de Processo Civil, o Código de Defesa do Consumidor, a Lei de Locações (Lei 8.425/1991), o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964), a Lei de Direito Concorrencial (Lei 12.529/2011), o Código Brasileiro de Trânsito, e a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018).

Entretanto, nos delimitemos com o tema específico trazido no presente artigo (locações).

Nesse tocante como ficará a relação jurídica locatícia durante o período de pandemia - previsto na PL duração até 30 .10.20? Houve pequena mudança apenas nos dispositivos concernentes à suspensão e formas de possíveis liminares em ações de despejo propostas depois de 20.03.20; a menos que o locador retome o imóvel para uso próprio ou de familiares. Até, ao menos, final do mês de outubro do ano corrente perdurará essa suspensão para fins judiciais.

Basicamente, em nada mudou para os contratos de locação (tanto comercial quanto residencial), com o advento do veto do originário do art. 10 do citado PL, ao passo que as partes devem continuar cumprido integralmente seus deveres e demais encargos da locação previstos em contrato.

O que fez, afinal, o Senado incluir e depois vetar pela suspensão e parcelamento dos alugueres vencidos no período do marco do reconhecimento da pandemia? E mesmo com prazo de duração específico, justamente favorecendo um pouco o locatário? Aliás, não era a ideia originária do projeto de lei prover tais benefícios em favor do locatário?

Sinceramente não sei... mas as críticas que foram lançadas “justificando” a falta de consenso no Senado, muito se alega nos bastidores políticos, se deu em razão de já existirem alguns projetos no Congresso que possivelmente reveem as locações residenciais; o que tornou desnecessária sua inserção no projeto emergencial do COVID-19, segundo o Parlamento.

Além do que restou suscitado, também, que poderia prejudicar aquele locador que tem um ou dois imóveis alugados e que tenha essa atividade como sua principal ou única fonte de renda.

Bem, de toda sorte, se você não está sofrendo uma ação de despejo, ótimo...! Continue pagando seu aluguel regularmente; e caso haja efetiva redução do seu patrimônio com risco de dilapidação extrema, busque o locador e renegocie.

Porém, se já estiver respondendo sobre uma ação de despejo há menos de um mês, você ainda pode ser despejado por meio de ordem liminar - mas não será até 30.10.20, desde que vindo o projeto se converter em lei; que é a tendência legislativa no momento. Mais uma razão e fôlego para correr atrás e buscar resolver essa questão.

Lembre-se que renegociar é o melhor caminho!

Mas, de toda sorte, o projeto de lei revisado e aprovado, ao fim, não pensou muito no lado do locatário; não é verdade? Pois a dívida vencida ou vincenda persistirá, para todos os efeitos contratuais e legais. Portando será devida ao locador exigi-las, em caso de inadimplemento do locatário.

No entanto, como tudo no Direito deve ser relativizado, sempre há brechas legais e "poréns": se o locatário conseguir demonstrar, comprovadamente, o desequilíbrio ao ponto de tornar o contrato de aluguel excessivamente oneroso em face de si; este artigo defende que neste caso haverá caracterização deliberada de justa causa para o locatário sair dessa "saia justa" sem sofrer culminações das multas e eventuais penalidades legais e contratuais, portanto. O fundamento legal estaria no art. 478 e seguintes do CC.

Perceba que o Direito ampara, sim, o locatário - e se você, caro leitor, assim se enquadre -, ainda não é o fim do mundo. Diálogo das fontes das normas legais e interpretação bem extensiva norteada nas causas de excludentes de responsabilidade e obrigação devem ser objeto de pesquisa, a serem levadas em conta pelo juiz, num caso de necessário ajuizamento de ação resolutiva ou rescisória do contrato, pelo locatário.

Mas muita calma nesta hora! Pois a tendência legal do plano emergencial previsto na PL 1179/20 é pela suspensão apenas do direito do locador do imóvel em despejar seu inquilino mas durante um prazo delimitado - ou seja não se afastou a escolha mas a exigibilidade do desejo em despejar judicialmente, por falta de pagamento dos alugueres - por exemplo; outras regras legais que, direta ou indiretamente, essa crise/pandemia tenha lhe atingido. Assegurado, portanto, o direito de renegociar e lutar pelos seus direitos - desde que legítimos.

Em caso positivo, existe a possibilidade de resolver a situação sem grandes aflições se fazendo valer de outros institutos legais que já existiam e previam acontecimentos como esse surto - embora não dessa maneira tão séria e súbita como no caso do COVID-19 - podendo ser denominada como caso fortuito ou de força maior, por exemplo; como asseguram os art. 317 e art. 478 e seguintes do Código Civil de 2002[CC].

Dessa forma, não é a existência da pandemia, por si só, que garantirá a todos saírem rescindindo seus contratos ou deixarem de cumpri-los seja lá qual natureza for. Tampouco o objetivo é fomentar a inadimplência ou iminência dela - o que seria o fim dos tempos senão a pá de cal sobre a economia ou que está sobrando dela.

A título de exemplo n. 1: se fez um empréstimo bancário antes ou durante o período da pandemia; ela não servirá como desculpa para permitir acabar com a dívida ou rescindir o contrato de empréstimo. No Brasil, as obrigações financeiras são muito bem protegidas e difíceis de serem quebradas. Portanto tem que ter muita prova para comprovar eventual onerosidade excessiva até mesmo durante eventos extraordinários, como no caso COVI-19.

A título de exemplo n. 2: assim como não é perdendo o emprego ou o fato de já estar desempregado, por exemplo, que, por si só, servirá como desculpas para quebrar o contrato locatício. Lamento, pois, nosso sistema jurídico vigente e tampouco o Judiciário deste país aceita esse tipo de condição isolada para desonrar compromissos e obrigações.

Compreende melhor agora?

Voltando ao tema: para resolver/renegociar o contrato, é necessário que, comprovadamente, você tenha tido uma diminuição considerável de seu patrimônio onde o contrato de aluguel ficou desequilibrado ao ponto de colocar em risco a manutenção do negócio e a sua saúde econômica-financeira (sua subsistência). E muito menos levar você, locatário - também está sofrendo as consequências desse momento turbulento como qualquer outro -, ao que se denomina insolvência civil (decretação de falência da pessoa física).

Então é bom o inquilino (locatário) ter muito cuidado com suas promessas na hora de renegociar... veja o vídeo no link abaixo👇🏻

https://www.youtube.com/watch?v=a2WL6Yeo8KU

Trago, ainda, como suplemento, na possibilidade do locatário buscar saídas inteligentes na ótica, também, jurídica: o Enunciado n. 17 da Jornada de Direito Civil, do Conselho de Justiça Federal [CJF]: "A interpretação da expressão"motivos imprevisíveis"constante do art. 317 do novo Código Civil deve abarcar tanto causas de desproporção não-previsíveis como também causas previsíveis, mas de resultados imprevisíveis."

Não há dúvidas, logo, que aplica-se à atual questão pandêmica. Porém, é necessário - como já elucidado aqui - que haja efetiva comprovação de que a relação entre locador e locatário, especialmente para este último, está estremecida e desequilibrada com o advento da diminuição patrimonial e capacidade financeira para honrar com os alugueres e demais encargos do contrato em questão - vencidos e vincendos.

Basta ter evidências em apresentar o nexo da causa acometida pela pandemia e impactos aos seus negócios ocasionando sua diminuição de renda de maneira considerável. Dessa forma, você estará abarcado pelos conceitos do caso fortuito ou força maior, para iniciar uma possível rescisão ou distrato baseada na comprovação do preceito da onerosidade excessiva (art. 478 CC) do contrato de locação.

Embora o melhor caminho seja sempre a renegociação e reajustamento das condições e deveres contratuais - isto é o que este artigo defende real e vividamente - , desde que seja possível e haja vontade de pleno consenso entre locador e locatário na continuidade da relação. Afinal nenhum contrato nasce para ser quebrado ou não cumprido, não é verdade? (princípio do pacta sunt servanda)

A aplicação da boa-fé e função social do contrato - que é demonstrar o negócio firmado como exemplo e modelo de comportamento cívico para o restante da sociedade - se fazem necessários mais do que nunca em tempos de crise, para que haja parcimônia e solidariedade entre as partes. Ajudar quem mais precisa no momento, sendo flexível e humano; sintetizando, assim, o dever de cooperação e cuidado que todos nós temos que ter uns com os outros.

Lembrando, ainda, que a gestão sadia e a boa manutenção do negócio é um dever, inclusive, entabulado pelo art. 422 do CC/02. Sendo o melhor caminho, na atual conjuntura, sem sombra de dúvidas.

No mais, é bom que se registre que esse pacote emergencial [PL 1179/20] que está fervendo nos debates e redes sociais traz disposições apenas transitórias (temporárias). Portanto, a princípio, trata-se de uma lei temporária. Sendo assim tem início, meio e fim devidamente delimitados para que seus efeitos legais disponham sobre a sociedade - logo nos contratos de locação. Segundo definiu o PL seu último dia de vigor será 30.10.20. Após o primeiro dia subsequente (dia 31) ela estará revogada expressa e automaticamente, portanto; por força do art. 2º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro. (LINDB - DECRETO-LEI Nº 4.657, DE 4 DE SETEMBRO DE 1942.)

Atualmente, o projeto de lei em comento foi recebido, através do Ofício nº 377/2020, do Senado Federal, e está submetido à revisão da Câmara dos Deputados, desde 13.04.20 - e lá se encontra até o momento para deliberação da respectiva casa parlamentar (https://www.câmara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2247564 ).

Esse trâmite burocrático se dá por conta do art. 65 da Constituição Federal. Sendo obrigatoriamente constitucional que a Câmara dos Deputados dê seu parecer tendencialmente favorável; e assim permitir que siga para a sanção/veto presidencial, seguindo o caminho legislativo natural das leis.

A partir de tudo isso... sim, esse cenário, aqui antecipado ilustrativamente, entrará em vigor no período definido pelo PL - e com tudo, doa a quem doer.

Então, previna-se desde já e busque renegociar seus negócios e sua vida; pois o futuro é agora.

Boa sorte!

Marcus Vinícius S. de Mendonça

Advogado - OAB/RJ 173.062

(21) 97045-3138 (WhatsApp ® )

e-mail: m.vinicius@mvsmadvocacia.adv.br

Pós-Graduado Lato Sensu Direito do Consumidor e Responsabilidade Civil – EMERJ

Pós-Graduado MBA em Gestão e Business Law Fundação Getúlio Vargas – FGV.