Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP condena incorporadora TICEM na restituição de 80% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento de alto padrão denominado Condomínio Le Parc Residence, localizado na Rua Barão de Teffé, nº 1.126, Cidade de Jundiaí, perante a incorporadora Ticem (o nome da SPE era: SPE Barão de Teffé Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Compra de unidade residencial” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2015, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 2 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato, sem correção monetária.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Jundiaí, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

A saudosa Juíza de Direito da 2ª Vara Cível, Dra. Adriana Nolasco da Silva, em decisão datada de 19 de outubro de 2017, afirmou que a resilição contratual dessa espécie de negociação é plenamente possível, devendo ser garantida a justa restituição dos valores pagos no percentual supra, de forma atualizada, sendo que a parte compradora sequer foi imitida na posse do bem, enquanto à vendedora restará a possibilidade de reincluí-lo no mercado e recuperar seu preço integral, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 10ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador J. B. Paula Lima, acompanhado dos Desembargadores Elcio Trujillo e Silvia Maria Facchina Espósito Martinez, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 19 de junho de 2018, os Desembargadores entenderam por bem alterar parte da sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “Os autores, ora apelados, admitem na inicial que não têm interesse na manutenção do contrato, motivo pelo qual pleiteiam a rescisão da promessa de venda e compra, com a devolução dos pagamentos efetuados.
• Consta no instrumento do contrato, especialmente na cláusula apontada pela apelante (cláusula 4.2), que “no caso de rescisão, serão apuradas as quantias pagas pelo COMPRADOR, atualizadas de acordo com o critério utilizado para o pagamento das parcelas, e delas serão descontadas as seguintes despesas: a) Custas de promoção e de venda à taxa de 10% (dez por cento) sobre o valor total pago, atualizados monetariamente; b) Contribuição ao PIS (0,65% do valor recebido), ou à taxa vigente na ocasião, reajustado monetariamente; c) CSLL (1,10% do valore recebido atualizado), ou à taxa vigente na ocasião, reajustado monetariamente; d) Contribuição à COFINS ) 3,00% do valor recebido atualizado), ou à taxa vigente na ocasião, reajustado monetariamente; e) Imposto de Renda (15% do saldo líquido apurado); f) Outros tributos incidentes sobre este negócio imobiliário e que venham a ser crido por
• órgãos municipais, estaduais ou federais responsáveis, no curso deste CONTRATO; g) Outros prejuízos materiais e/ou despesas documentalmente comprovadas pela VENDEDORA, tais como: despesas com contrato, rescisão, cobrança, notificações, correspondências, etc (5% sobre o total pago)”
• Entretanto, referida cláusula é nula de pleno direito, porquanto estabelece, nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de estar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor (incisos IV e XV), demandando a intervenção judicial para repor os contratantes em condição paritária, respeitada a equidade.
• Não se nega aos contratantes a possibilidade de prefixarem suas perdas e danos, como aqui ocorreu, para o caso de rescisão unilateral da avença, porém a multa aqui ajustada quer nos parecer excessiva por quebra do sistema legal protetivo do consumidor, ante a pulverização dos custos de administração, publicidade, e venda, entre todas as unidades integrantes da edificação, e a vantagem advinda à promitente vendedora com a desistência do comprador, pois poderá vender o imóvel novamente, valorizado, por maior preço.
• No caso em apreço, afigura-se razoável a retenção de 20% pela apelante, porcentagem que compensa razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com a jurisprudência.
• Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para assegurar à apelante a retenção de 20% dos valores comprovadamente pagos pelos adquirentes e que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora, para o fim de condená-la na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1010827-09.2017.8.26.0309

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.