Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: ACS (3Z REALTY) é condenada a devolver 100% dos valores pagos por atraso de obra

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio América Residencial, localizado na Rua Santa Rita de Passa Quatro, nº 575, na Cidade de Campinas, perante a incorporadora ACS / 3Z REALTY (o nome da SPE era: ACS Araçá Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo os compradores a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária a partir do pagamento de cada uma das parcelas (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, sendo certo que o prazo máximo de conclusão das obras estava previsto para até o mês de novembro de 2016, já computada a cláusulas de tolerância de 180 dias. Ocorre que o empreendimento sequer apresentava a conclusão da fundação naquela data, revelando atraso incrivelmente superior ao prazo máximo previsto em contrato e os compradores perderam completamente o interesse na continuidade do negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora não se posicionava formalmente sobre o assunto, apresentando evasivas. Inconformados com a postura da empresa, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa exclusiva da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos.

O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Edson Nakamatu, em sentença datada de 22 de maio de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa exclusiva da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que restou incontroversa a não entrega do empreendimento no prazo, sendo inegável o atraso e a dilação do prazo de entrega e uma vez reconhecida a mora da incorporadora e a rescisão contratual por culpa da mesma, não deveria ocorrer qualquer retenção sobre o valor a ser restituído ao comprador.

Nas palavras do magistrado:

• “Os autores possuem motivos para exigir a resolução do contrato, pois a entrega do imóvel excedeu o prazo previsto no contrato, o que não fora impugnado em contestação.
• É fato incontroverso que as partes firmaram compromisso de venda e compra da unidade autônoma nº 14, do Bloco 04A – Nova York, no empreendimento denominado Condomínio América Residencial, o qual previa a conclusão das obras de construção em 30 de maio de 2016, com tolerância de 180 dias (fls. 36).
• A ré, por sua vez, se limitou a mencionar que não houve culpa de sua parte no atraso da entrega do imóvel, sustentando a excludente de caso fortuito ou força maior, visto que o retardamento no andamento da obra se deu em razão de fatores que fugiram do seu controle, especialmente na liberação do habite-se.
• Observe-se que o ônus da prova é da requerida, pois, restando a patente a relação de consumo existente entre as partes, é o fornecedor quem detém as informações relevantes sobre o andamento da obra, a ele cabendo demonstrar que o empreendimento ficará pronto dentro do prazo estipulado.
• Outrossim, a previsão do prazo de tolerância já deve abarcar causas externas que podem acarretar o atraso na conclusão das obras, tais como fatores climáticos, dificuldades na compra de materiais e outras ocorrências que corriqueiramente comprometem o andamento da obra, entre outros motivos capazes de comprometer o cumprimento do prazo de entrega.
• A ré não cumpriu as obrigações às quais se comprometeu e, portanto, obriga-se a devolver integralmente os valores pagos, sendo descabido qualquer desconto.
• Registre-se que o descumprimento do prazo para entrega da obra é relevante e suficiente para ensejar a devolução das parcelas pagas, na forma do art. 475 do Código Civil, reconduzindo as partes ao estado que vigorava antes da celebração do contrato, pois os efeitos da resolução operam-se “ex tunc”, daí ser indevido qualquer abatimento.
• De rigor, portanto, a procedência do pedido.
• Ante o exposto e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido para o fim de: a) DECLARAR rescindido o contrato por culpa da requerida; b) CONDENAR a ré ressarcimento de todos os valores pagos em virtude do contrato em questão no importe de R$ 71.460,28 (setenta e um mil, quatrocentos e sessenta reais e vinte e oito centavos), corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir de cada desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir de citação. Por conseguinte, EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”

Processo nº 1023842-56.2017.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.