Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça paulista condena incorporadora ATUA na restituição de 80% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial In São Paulo Vila Boim, em São Paulo, perante a incorporadora ATUA (o nome da SPE era: Atua SPE 7 Participações Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Jabaquara de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 05ª Vara Cível, Dra. Renata Barros Souto Maior Baião, em sentença datada de 31 de outubro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

• “Restou incontroverso nos autos que os autores e a ré celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel em 24 de novembro de 2013 (fls. 18/53), tendo havido posterior desistência por parte dos autores.

• Incontroverso, igualmente, que os autores efetuaram o pagamento de todas as parcelas contratuais até o mês de janeiro de 2016, totalizando o valor de R$ 49.140,01 (fls. 54).

• Assim, a controvérsia reside, unicamente, no percentual de restituição dos valores aos autores, e na forma de pagamento deste percentual.

• A cláusula VIII, parágrafo único, do Capítulo 7º do contrato, a respeito da hipótese de rescisão, dispõe que “(...) será devolvido ao comprador, a importância equivalente a 70% (setenta por cento) em tantas parcelas mensais quanto forem os meses decorridos da data da assinatura deste contrato, até a sua rescisão. A importância retida pela vendedora, o será a título de perdas e danos ocorridos com a rescisão.”

• A ré entende que a devolução dos valores desembolsados pelos autores deve obedecer à previsão contratual.

• Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo:

• "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".

• Caberia à ré comprovar as despesas incorridas com publicidade e administração, a fim de justificar a retenção pretendida.

• Por outro lado, é induvidoso que os adquirentes geraram despesas ao vendedor do imóvel, notadamente aquelas relativas às operações de venda, publicidade, etc., de sorte que é razoável a aplicação da retenção.

• Assim sendo, fazem jus os autores à restituição de 80% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor devido, desde a citação.

• No mesmo sentido, destaca-se precedente do Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo:

• "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL Parcial procedência Rescisão decretada, por culpa do inadimplemento dos compradores Restituição de 80% dos valores pagos por estes últimos Retenção, em favor dos inadimplentes, do valor da caução, cujo levantamento fica deferido Sucumbência recíproca - - Sentença mantida - Recurso impróvido" (Apelação cível n. 0176205-26.2010.8.26.0100, rel. Des. Salles Rossi, j. Em 17/06/2015).

• Por fim, tendo em vista o teor da cláusula acima, verifica-se que ela se refere ao valor total a ser devolvido, nada mencionando sobre a devolução das arras. Ainda que assim não fosse, na planilha de valores pagos pela parte autora nada há a indicar que houve pagamento de sinal.

• Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial para o fim de rescindir o contrato entre as partes e condenar a parte ré à restituição de 80% dos valores pagos pelos autores, atualizados segundo a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir da data do desembolso, e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil.”

Processo nº 1002675-51.2016.8.26.0003

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.