Página 2034 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 22 de Maio de 2014

exigido pelos artigos 27 e 28, ambos da Lei nº 8.245/91; 4) teceu considerações acerca das datas assinaladas na missiva que lhe foi encaminhada, relativa ao direito de preferência e do efetivo recebimento dessa notificação; 5) fez referências às ações que envolvem os imóveis ora mencionados, ou seja, ação de imissão na posse e ação de adjudicação compulsória; 6) impugnou a validade do documento pelo qual foi atribuída à contestante a renúncia ao direito de preferência (fls. 161); 7) impugnou a tese inicial da autora acerca da ausência do contrato de seguro. Apresentou, ainda, no curso da contestação, defesa de natureza processual, onde alega a carência de ação, por considerar a ausência de adequação à presente ação de despejo, visto que impossível se atribuir à autora a propriedade imobiliária do imóvel que figura como objeto da locação, em decorrência da não observância do direito de preferência. Noticiada, pela ré, a entrega das chaves do imóvel objeto desta ação de despejo (fls. 294/296). Apresentada réplica (fls. 308/311). Postulou a ré a suspensão da presente ação (fls. 387), nos termos do artigo 265, IV, do Código de Processo Civil, por conta da declaração da ineficácia da venda imobiliária à autora, conforme decisão proferida em ação falimentar em curso perante juízo diverso (4ª. Vara Cível local, autos do processo nº 161.01.2010.023152-0). É o relatório. Fundamento e decido. As preliminares processuais veiculadas pela ré carência de ação e necessidade de suspensão destas ações cautelar e de despejo não comportam acolhida e ficam afastadas. A primeira preliminar, onde a ré alega, de forma específica, a ausência de adequação desta ação de despejo não encontra respaldo na prova documental. Às fls. 28/32 consta a aquisição do imóvel pela autora, cuja escritura pública de venda e compra foi lavrada em 04/08/2010 (fls. 26/27). Na ocasião, o contrato de locação se encontrava em curso, visto que formalizado em 25/05/2010 (fls. 33/40). É o que basta à caracterização da adequação desta via procedimental, por força do artigo 8º. caput, da Lei nº 8.245/91. A segunda preliminar foi expressamente afastada pelo V. Acórdão de fls. 402, onde constou que “a ineficácia declarada pelo juízo falimentar produz efeitos apenas em relação à massa falida, não acarretando qualquer consequência aos demais sujeitos de direito”. No mérito, os pedidos iniciais da autora são procedentes e as ações cautelar e de despejo comportam julgamento nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto, os documentos existentes nos autos são suficientes à formação da convicção do juízo. A ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança dos alugueis e encargos contratuais atrasados, decorre dos seguintes fundamentos: a) existência do contrato de locação de fls. 33/40, tendo como objeto, exclusivamente, o imóvel situado na rua Espírito Santo, 222, Diadema/SP, onde a ré figura como locatária, o qual foi formalizado em 25/05/2010 (fls. 40); b) compra, pela autora, do imóvel situado na rua Espírito Santo, 222, Diadema/SP, quando o contrato de locação já se encontrava em curso, porquanto, a aquisição do imóvel foi retratada na escritura pública de venda e compra de fls. 26/27, datada de 04/08/2010 e registrada junto à matrícula do imóvel, perante o cartório de registro de imóveis competente em 16/06/2010 (fls. 31, verso). Portanto, através da compra do imóvel, a autora também assume todos os direitos e obrigações inerentes à condição de locadora, decorrentes do referido contrato de locação. As teses de defesa lançadas pela ré em sua contestação não procedem. A primeira questão controvertida estampada pela ré guarda relação com exercício de seu direito de preferência. O direito de preferência à compra do imóvel, decorrente da condição de locatária, encontra regulamento nos artigos 27 a 34, da Lei nº 8.245/91. A notificação extrajudicial, como uma das formalidades possíveis a esse fim, prevista no artigo 27, do referido estatuto legal, foi observada pela vendedora do imóvel, conforme documento de fls. 176, dos autos do processo nº 0023152-36 (ação de imissão de posse). Irrelevante se mostra a distinção entre as datas consignada naquela missiva 25/05/2010 e aquela do efetivo recebimento da notificação pela ré , ou seja, em 28/06/2010, conforme admitido pela própria ré, em documento encartado aos autos da ação de imissão na posse (autos do processo nº 0023152-36, fls. 158), porque referida notificação extrajudicial atingiu sua finalidade, na medida em que chegou à ré com a antecedência de 30 dias, prevista no artigo 28, da Lei nº 8.245/91, porquanto a escritura de venda e compra formalizada com a autora foi lavrada somente em 04/08/2010 (fls. 26, destes autos), ou seja, após 30 dias do recebimento, pela ré, da notificação extrajudicial garantidora do direito de preferência. Estabelece o artigo 28, da Lei nº 8.245/91: “O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias”. A notificação extrajudicial foi recebida pela ré em 28/06/2010. Portanto, caberia à ré manifestar interesse na aquisição do imóvel objeto da locação até 28/07/2010 e de forma expressa e inequívoca, o que não ocorreu. Portanto, a partir dessa última data, tornou-se a vendedora livre para venda do imóvel a terceiro, o que ocorreu em 04/08/2010, posteriormente à caducidade do direito de preferência da ré. Nesse sentido, registre-se importante ensinamento: “Locação de imóvel. Despejo. Denúncia do contrato de locação nos termos do art. 8º, “caput” e parágrafo segundo, da Lei nº 8.245/91. Inocorrência de cerceamento de defesa. Matéria unicamente de direito que dispensava a colheita de prova oral. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. Locatária previamente notificada para exercer o seu direito de preferência. Inaplicabilidade do disposto nos artigos 51 e 52 da Lei nº 8.245/91, no caso de alienação do imóvel no curso da locação, sem interesse na continuidade da locação pelos atuais proprietários. Preliminar afastada. Sentença mantida. Recurso não provido” (Apelação nº 018XXXX-14.2011.8.26.0100, 34ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça/SP, Des. Relatora Rosa Maria de Andrade Nery, d.j. 30/09/2013, v.u.). Outrossim, à luz do artigo 244 do Código de Processo Civil, se atingida a finalidade do ato jurídico não há que se cogitar em nulidade. Portanto, mostra-se válida e eficaz a compra do imóvel pela autor, porquanto, foram observados os preceitos exigidos pelo artigo 104, incisos I, II e III, do Código Civil. Houve registro da escritura pública junto ao cartório de registro de imóveis competente (fls. 31, verso), do que emerge a aquisição do direito de propriedade pela autora, conforme artigo 1.245, do Código Civil. É o que basta à caracterização do domínio da autora em relação ao referido imóvel. A segunda questão controvertida apresentada pela ré consiste na aferição do efetivo objeto do contrato de locação. De início, observa-se que no contrato de locação reproduzido às fls. 33/40 consta, tão somente, o imóvel situado na rua Espírito Santo, 222, Diadema/SP, sem qualquer referência àquele dotado da numeração 288. Irrelevante a tese de defesa da ré, na qual menciona que o contrato de locação englobou ambos os imóveis, ou seja, de números 222 e 288, porque o teor do referido contrato (fls. 33) traz informação claramente diversa. Caberia à ré/locatária adotar as cautelas necessárias, previamente à subscrição do mencionado contrato de locação, para aferição da regularidade de seu conteúdo. Ademais, a ré não faz qualquer referência nos autos acerca de eventual contrato verbal de locação em relação ao imóvel com numeração 288. Portanto, tratando-se de locação escrita, sua amplitude se limite ao conteúdo do contrato escrito, conforme acima relatado. No que tange à existência e ao montante do débito de titularidade da ré, decorrente do contrato de locação, constata-se que o ônus da prova acerca do integral cumprimento das obrigações contratuais constitui atribuição da ré, nos termos do artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil. A ré não anexou a sua peça de defesa documentos representativos dos pagamentos dos alugueis discriminados às fls. 64/65, devidos a partir de agosto/2010 ocasião em que a autora já figurava como titular do domínio até a efetiva desocupação do imóvel, noticiada pela própria ré às fls. 294/296. Portanto, não se desincumbiu a ré do ônus da prova desses pagamentos, observando-se a formalidade legal prevista no artigo 320 do Código Civil. Quanto à ação cautelar, permanecem os requisitos legais que autorizaram a concessão da medida liminar. Trata-se de elevado débito, cuja integral liquidação justifica a manutenção da garantia, consistente no depósito judicial efetivado pela ré nos autos da ação de adjudicação compulsória (autos do processo nº 0025906-48), sob pena de se deparar com ineficácia de eventual pretensão executiva da autora. É o que basta à procedência da pretensão cautelar, em conjunto com os demais fundamentos expendidos nesta sentença. Diante do exposto JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, formulados nestas ações cautelar e principal de despejo por