Associação de moradores em loteamento fechado: tem taxa de associação?

Você vai encontrar os seguintes tópicos:

• Associação de moradores não é condomínio
• Associação de moradores é um loteamento fechado?
• O que é associação de moradores?
• Normas para a associação de moradores
• Associação de moradores tem natureza de dívida propter rem ou natureza de dívida pessoal?
• Associação de moradores recebe verba
• Quando o morador deve pagar as taxas de associação de moradores?
• Requisitos para cobrança de taxa do morador que mora em associação de moradores
• Despesas atrasadas das taxas de associação de moradores: pode penhorar o imóvel?

Associação de moradores não é condomínio

É de suma importância ter em mente a distinção entre associação de moradores e condomínio, já que ambos são regulados por normas diferentes, o que acarreta em consequência jurídicas distintas.

O condomínio é regulado pela lei 5.491 de 1964 ao passo que a associação de moradores ( loteamento fechado) é regulada pela lei 6.766 de 1979. Isso faz com que o condomínio tenha a obrigatoriedade de pagar taxa condominial. Já em associação de moradores, o assunto é mais complicado.

Neste conjunto de pessoas que moram no loteamento, a lei não regula especificamente se os moradores devem pagar taxa ou não. O que se pode dizer é que esta taxa, por mais que não seja a mesma da taxa condominial, é semelhante a ela.

Isso porque o objetivo desta tarifa é conservar o loteamento onde os moradores vivem. Para entender melhor como funciona esse assunto, é essencial ter uma noção geral sobre o que é loteamento fechado.

Associação de moradores é um loteamento fechado?

Sim. Na verdade, a associação de moradores pode ser chamada pelos seguintes termos:

• Loteamento fechado;
• Condomínio de fato;
• Condomínio atípico;
• Associação privada;
• Associação civil.

No loteamento fechado, o município cede o seu terreno para a associação civil por meio de um contrato administrativo. Este contrato é chamado de ‘concessão de uso’. É uma concessão dos bens públicos ao uso exclusivo dos proprietários dos lotes.

Isto é uma das possibilidades que o município tem de transferir, afetar e destinar os bens para a categoria de uso exclusivo para um grupo de pessoas. (art. 22 da lei 6.766. Art. 99, inciso II do CC).

Nesta mesma ideia, Scavone diz o seguinte:

“[...] é benéfica a concessão, já que os bens passam à administração e conservação dos proprietários que continuam pagando o Imposto Predial e/ou Territorial Urbano, embora não seja possível, nessa eventualidade, a cobrança de taxas de limpeza, conservação e demais abarcadas pela responsabilidade dos particulares e estipuladas no instrumento de concessão. Com isso, o Município pode aplicar seus parcos recursos na área social e em outras prioridades, enquanto os proprietários, por força da concessão, obrigam-se pela manutenção e conservação dos espaços livres, praças e ruas para que possam gozar de mais segurança, v.g. coleta de lixo, manutenção da pavimentação, das praças etc. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (pp. 170-171). Forense. Edição do Kindle.”

Isto posto, em loteamento fechado, os lotes são dos proprietários e não mais do município.

Feito esta contextualização, é possível entender para que serve a associação de moradores.

O que é associação de moradores?

A Associação de Moradores é um grupo de moradores que vivem em loteamento fechado e tem como objetivo a defesa e preservação de interesses comuns da área onde vivem.

Sendo assim, vivem em um terreno fechado para ter uma melhor prática civil conforme as suas convicções do que é bom para a mantença da qualidade de vida.

A associação civil é regida pelo:

• Código civil nos artigos 53 a 61;
• Lei 6.766.

Além disso, ela é uma pessoa jurídica sem fins lucrativos e é constituída, primeiramente, pelo loteador. Isto porque esta associação precisa ser feita antes do registro do loteamento.

É feita antes do registro do loteamento porque é necessário fazer o contrato administrativo com o município. É a associação que firma este contrato.

Constituída a associação de moradores, com o decorrer do tempo em que o loteador for vendendo os lotes, ele terá que colher a assinatura de todos os adquirentes para provar que todos aceitaram com o que está escrito no regulamento do contrato de concessão de uso do município [1].

“[...] nesse regulamento são fixadas as normas que regerão o uso e manutenção dos bens públicos e daqueles comuns, tais como a portaria, os muros e cercas, a forma do uso da propriedade, os serviços de vigilância e segurança, a forma de recolhimento das contribuições etc., Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 172). Forense. Edição do Kindle.”

Normas para a associação de moradores

Como a associação de moradores é pessoa jurídica sem fins lucrativos, ela possui direitos e deveres. Nesse sentido, além da lei 6.766 e do código civil, a associação privada possui seu regimento interno que deve ser respeitado.

O regimento interno administra:

• O Uso dos espaços concedidos;
• A forma de contribuição dos moradores para manter o loteamento fechado;
• E demais obrigações dos proprietários.

Para tanto, é necessário apresentar o regimento interno quando for aprovar o projeto na prefeitura junto com os documentos de constituição da associação de moradores.

Após a aprovação, o regimento interno deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis junto com os documentos necessários para registrar um loteamento (art. 18 da lei 6.766).

A título de complementação, o registro fornece publicidade contra terceiros (efeito erga omnes) e fornece publicidade aos adquirentes dos adquirentes do lote. Evitando, desta forma, condutas reprováveis pelo Direito como, por exemplo, a fraude contra credores.

Dito isto, a fim de ter um diagnóstico completo sobre as normas que pilotam determinadas associações de moradores e conseguir enxergar a sua verdadeira natureza jurídica é necessário analisar:

• A lei 6.766 e o código civil;
• O CNPJ da associação privada (acessada pelo site da Receita Federal);
• O Edital de convocação de assembleia geral extraordinária;
• O Estatuto social da associação;
• Regimento interno.

Desse modo, é possível saber qual a natureza da associação de moradores e também como ela funciona.

Associação de moradores tem natureza de dívida propter rem ou natureza de dívida pessoal?

Essa é uma questão que ainda possui decisões muito diferentes nos tribunais, principalmente quando se fala em pagamento de taxas. Alguns dizem que possui natureza de dívida propter rem ao passo que outros defendem que são dívidas de natureza pessoal.

Algumas decisões do STJ, por exemplo, dizem que a associação de moradores possui natureza pessoal. Vejamos:

“A existência de associação, a fim de reunir moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio e, portanto, não possui natureza de dívida propter rem.( AgInt nos EDcl no REsp 1866272/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 08/09/2020)”

Outra decisão do mesmo tribunal fala a mesma coisa. Analisemos:

“Segundo a jurisprudência dessa Corte Superior, diversamente das despesas condominiais, que possuem natureza propter rem, as contribuições criadas por associações de moradores ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, sendo possível ao devedor opor exceção de impenhorabilidade do bem de família ( AgInt no REsp 1688721/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA T U R M A , julgado em 20/02/2018, DJe 26/02/2018).”

No entanto, a maioria dos tribunais seguem a convicção de que em associação de moradores, a dívida possui natureza propter rem. O TJPR defende este posicionamento, do mesmo modo que o TJSP e o TJMG.

Eles defendem este posicionamento porque o STF se pronunciou sobre esta questão por meio do Recurso Extraordinário 695.911/SP. Nesse sentido, deixa declarado que a dívida de taxa associativa é propter rem (própria da coisa) a partir da vigência da lei 13.465 5.

A título de complementação, o TJMG diz o seguinte:

“Como cediço, o Superior Tribunal de Justiça consagrou o entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem, independentemente da posse e da propriedade e assim, a partir da Lei 13.465/2017, as "taxas de condomínio" dos loteamentos de acesso controlado também guardam essa natureza.” (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.473458-6/001, Relator (a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/06/2021, publicação da sumula em 24/ 06/ 2021) [2]

De maneira resumida, a lei 13.465 é considerada o divisor de águas, fazendo com que as dívidas de taxa associativa antes dela fossem de natureza pessoal.

Isto porque havia argumento de que o proprietário teria que se associar à entidade administrativa (associação de moradores) para pagar a taxa. Uso do art. 5º, inciso xx da CF (liberdade de se associar).

Agora isto mudou, as dívidas de taxa associativa feitas depois da lei 13.465 são de natureza propter rem. Uso do art. 884 do CC (enriquecimento sem causa). Este assunto será retomado no tópico “Quando o morador deve pagar as taxas de associação de moradores? “.

Isto posto, é devido a natureza propter rem que a associação de moradores consegue capitanear recursos frente aqueles que se beneficiaram dela e não quiseram contribuir a sua mantença como associação. O Ministro Edson Fachin chama este comportamento de “locupletamento pelo esforço alheio”.

Associação de moradores recebe verba

É consolidada que a associação de moradores não é condomínio. Apesar disso, ela possui taxas a serem pagas do mesmo modo que os condomínios as possuem. Inclusive, essas taxas de contribuição associativa se assemelham com as taxas condominiais (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.473458-6/001).

Desse modo, essas taxas são formas de quitar as despesas que a associação civil tem. Assim sendo, o motivo pelo qual a associação de moradores existe é para realizar as seguintes funções:

• Manutenção da infraestrutura existente;
• Realização de melhorias no local;
• Conservação;
• Limpeza;
• Segurança.

É por isso que o ‘condomínio de fato’ possui taxas. Além do mais, vale salientar que esta associação de moradores exerce uma atividade de administração de imóveis. Isto foi estabelecido quando o município fez a concessão de uso para a associação e está previsto no art. 36-A da lei 6.766.

Diante disso, paga-se as taxas do loteamento fechado pelo fato de exercerem uma atividade de administração de imóveis, o que beneficia os proprietários dos lotes, já que o imóvel ganha valorização.

Sendo assim, a obrigação de pagar está vinculada à administração imobiliária pela associação de moradores e não se pode confundir com a obrigação de pagar com o condomínio, já que são coisas diferentes aos olhos do Direito.

Existem alguns detalhes que devem ser ditos, não é sempre que o morador deve pagar a taxa. Decisões dos tribunais são muito contundentes nesta questão, os:

• Recurso Especial 1.439.163; e
• Recurso Extraordinário 432.106

São exemplos disso. Por mais que sejam decisões que vinculam o tema à associação de moradores, elas não demonstram uma coerência com a realidade. Isso porque ela abre brechas para que o morador da associação não pague as despesas do loteamento fechado.

Ainda mais, esses recursos supramencionados fazem com que as decisões dos demais tribunais sigam a mesma linha de raciocínio. Isso faz com que o morador não pague as taxas que lhe é devido, mesmo sendo beneficiado com as prestações de serviço da associação civil como, por exemplo, limpeza e segurança.

A ocorrência disso é a criação de uma decisão difícil de engolir, uma vez que a prestação de serviços feita pela associação de moradores é considerada ‘mera liberalidade’.

“Serviços de limpeza e manutenção à proprietário não associado, isso se deu por mera liberalidade, já que nosso ordenamento jurídico repudia, na Constituição, a adesão compulsória a associações Processo: 0009055-48.2019.8.16.0014 (Acórdão).” [3]

Quando o morador deve pagar as taxas de associação de moradores?

O morador que adquiriu o imóvel ou lote após a lei 13.465 em associação privada deve pagar as taxas associativas, já que a natureza deste débito é propter rem: cobrada independentemente de quem seja o titular do bem.

Em contrapartida, o morador que adquiriu o imóvel antes da lei 13.465 em associação privada, não é obrigado a pagar as taxas associativas. Ele seria obrigado se tivesse consentido em fazer parte da associação.

Esta foi a tese do STF em relação às taxas associativas em loteamento fechado (associação de moradores). Vejamos:

“ Tema 492 do STF: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Em suma, cobrar a taxa em loteamento fechado é possível somente depois de 11 de julho de 2017: data que entrou em vigor a lei 13.465. Antes disso, cobrar a taxa é inconstitucional.

Além dos mais, a lei supramencionada inseriu o art. 36-A dentro da lei 6.766. Isso possibilitou toda essa mudança jurídica em que o inquilino, associado ou não, deve pagar a tarifa que se assemelha ao encargo condominial (Inciso x, art. 784 do CPC - aumento da interpretação - TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.473458-6/001).

A título de complementação, as decisões dos tribunais reafirmam o que foi dito acima, mostrando que a obrigação de pagar só pode ter validade a partir de 11 de julho de 2017. Decisão 1:

“[...] o referido art . 36-A da Lei nº 6.766/79 não tem o condão de legitimar a cobrança de contribuições relativas ao período anterior a sua entrada em vigor (12/07/2017), mas apenas em período posterior – as contribuições vencidas após sua vigência, de modo que devem os réus ora apelantes ser eximidos da cobrança das taxas de manutenção anteriores à referida data (APELAÇÃO CÍVEL Nº 0014771-56.2019.8.16.0014).”

Decisão 2:

“O art. 36-A da Lei 6.766/1979, o qual foi incluído pela Lei n. 13.465/2017, não se aplica ao caso dos autos, tendo em vista que a lei nova não pode retroagir para conferir à associação embargante o direito de cobrar as pretendidas despesas decorrentes de serviços condominiais, tampouco afasta a exigência de que o recorrido seja associado ou tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. ( AgInt nos EDcl no REsp 1866272/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 08/09/2020)”

Tem mais um detalhe, se nos anos anteriores à lei 13.465 existia na lei municipal a exigência de pagar taxa em loteamento fechado, então é o que está escrito na lei municipal que se impõe: o inquilino deverá pagar.

Requisitos para cobrança de taxa do morador que mora em associação de moradores

Após a lei 13.465, a taxa de associação é possível. Porém precisa cumprir alguns requisitos:

• Requisito 1: O adquirente precisa comprar o lote após a instituição da associação, que foi devidamente registrada no CRI - Cartório de Registro de Imóveis;
• Requisito 2: No contrato de compra e venda ou na escritura público do imóvel é recomendado que coloque cláusulas mencionando as obrigações dos adquirentes de participarem do rateio mensal da associação privada;
• Requisito 3: Dentro do contrato de compra e venda deve haver as cláusulas de regulamento de concessão de uso do terreno para que o adquirente tenha ciência de que aquele imóvel/lote está regulado e existe aos olhos do município;
• Requisito 4: A obrigação de pagar a taxa associativa precisa estar no estatuto social da associação.

Caso o morador não queira pagar, a associação de moradores pode entrar na justiça para pedir o pagamento. Para isso, é necessário provar que não houve o pagamento e que o inadimplente é titular do lote. A prova deve ser documental e são as seguintes:

• Prestações de contas nas assembleias anuais;
• Contrato de compra e venda do lote.

Se a aquisição do lote foi feita antes da lei 13.465, é necessário provar que o morador aderiu expressamente ao ato constitutivo da associação de moradores.

Para tanto, a autora do processo - associação de moradores - precisa juntar documentos comprobatórios (o contrato de compra e venda) da adesão da ré - do morador - à associação.

Caso isso não seja feito, a associação ficará limitada no argumento de que o não pagamento é enriquecimento ilícito.

“Nessa linha, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte do morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas (destaquei). (STJ- Resp. 143.916.3/SP- Relator: Min. Ricardo Villas Boas Cuêva- j. 11/03/2015- Dje: 22/05/2015).”

Dito isto, vale dizer que a prova testemunhal não tem força para fazer com que o inquilino pague taxa em loteamento fechado. É o que diz a seguinte decisão:

“Segundo a apelante, a prova testemunhal comprovaria a existência de enriquecimento ilícito, que levaria à possibilidade de cobrança dos valores. Entretanto, a discussão é resolvida com a aplicação do precedente vinculante do Supremo, sendo desnecessária a produção de provas. (Processo: 0009055-48.2019.8.16.0014 (Acórdão))”

Depois de toda esta explicação, não restam dúvidas de que Associação de moradores em loteamento fechado tem taxa de associação. A questão é se houve o cumprimento das exigências da lei para que o cumprimento forçoso do pagamento seja possível.

Despesas atrasadas das taxas de associação de moradores: pode penhorar o imóvel?

Sim. Como a dívida possui natureza propter rem, é possível penhorar o imóvel. Além do mais, isto está escrito na lei 8.009 de 1990 no art. 3º, inciso IV. Entre outros, existe uma série de decisões que fundamentam a penhora do imóvel em associação em que o morador não cumpriu com a obrigação de pagar. Vejamos a seguinte decisão:

“O proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, não sendo possível reconhecer-se impenhorabilidade do bem imóvel por ser bem de família, em face a exceção prevista no inc. IV, do art. 3º da Lei nº 8.009/90. (Processo: 690808-5 (Acórdão)).”

Nessa mesma linha de raciocínio, outra decisão diz o seguinte:

“EXECUÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DE TAXAS DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO FECHADO. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. ADMISSIBILIDADE. EXCEÇÃO À GARANTIA DE IMPENHORABILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 3º, IV DA LEI 8009/90. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO IMPROVIDO. VOTO VENCIDO.” ( Agravo de Instrumento 2170448-79.2017.8.26.0000; Relator (a): Vito Guglielmi; Comarca: Sorocaba; Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 14/03/2018; Data de publicação: 14/03/2018).”

Como se não bastasse, o TJSP reafirmou a possibilidade da penhora no Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva (Tema 33, IRDR). Analisemos:

“Tese Firmada: "O crédito com origem em rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, quando exigível de adquirente de lote por força de vínculo associativo, vínculo contratual, ou em observância ao tema 492 do STF, tem natureza propter rem e permite a penhora de imóvel residencial do devedor".

Desse modo, as decisões do TJSP seguem esta linha de raciocínio em que é possível a penhora de imóvel em caso do morador não pagar as taxas associativas.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO Penhora sobre imóvel Dívida oriunda de sentença de procedência de ação de cobrança de serviços prestados por associação de loteamento fechado Obrigação propter rem Dívida que acompanha o imóvel Decisão que reconheceu bem de família Possibilidade da penhora em se tratando-se de dívida propter rem, inclusive consoante IRDR julgado recentemente por Turma Especial desta Seção deste E. TJSP, a afastar a alegação de impenhorabilidade prevista no artigo 1º da Lei nº 8.009/90 (que trata do bem de família) - Constrição mantida Recurso provido.” ( Agravo de Instrumento 2113931-15.2021.8.26.0000; Relator (a): José Carlos Ferreira Alves; Comarca: Indaiatuba; Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 23/09/2021; Data de publicação: 23/09/2021).

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[1] Sobre a necessidade do loteador pegar a assinatura dos adquirentes no regulamento do contrato de concessão de uso: “Assim o é em virtude da obrigação assumida pelo loteador de colher assinatura de todos os adquirentes no aludido regulamento por força do encargo assumido em face da concessão dos bens públicos firmada entre a Prefeitura e a sociedade sem fins lucrativos que ele necessariamente integra. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 171). Forense. Edição do Kindle.”

[2] A meu aviso, portanto, o grande divisor de águas é a Lei 13.465 5/2017, de modo que "taxas/ despesas condominiais" relativas a esse condomínio atípico anteriores à lei terão um tratamento de obrigações pessoais, de modo que quem efetivamente se associou é que se torna obrigado. As posteriores, ao contrário, terão a natureza jurídica de "propter rem" e o próprio bem responde pelo pagamento das dívidas decorrentes dele.

- Com isso, considerando que o art. 784, inciso X, do CPC arrola dentre os títulos executivos extrajudiciais, "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas", possível é a interpretação extensiva desse dispositivo, de modo açambarcar também as "taxas condominiais" relativas aos condomínios atípicos. - A Lei 13.465/2017 revela ser um divisor de águas, de modo que dívidas relativas ao condomínio "sui generis" anteriores à promulgação da lei, estão a depender do proprietário ter-se associado à entidade que administra o loteamento, ostentando natureza de obrigação pessoal; em sendo posteriores, revelam ser propter rem, podendo ser cobradas independentemente de quem seja o atual titular do bem.

[3] Scavone repudia esta ideia, já que o não pagamento das tarifas de associação é uma locupletação do inadimplente pelo esforço alheio: Em razão da publicidade dada a este empreendimento pelo contrato padrão e pela situação fática, da existência de cancelas e muros, bem como serviços prestados aos moradores, o proprietário não pode se furtar de sua obrigação sob o pálido argumento segundo o qual não se associou. Ainda que não tenha se associado – e este é um direito constitucional –, não pode deixar de contribuir para as despesas comuns sob pena de enriquecer ilicitamente. Neste sentido: Tribunal de Justiça de São Paulo. Loteamento. Associação civil administradora. Cobrança de taxa de contribuição. Exigência de proprietário que não é associado. Admissibilidade. Hipótese de efetiva prestação de serviços no interesse comum dos proprietários dos lotes. Observância do princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Juros de mora devidos a partir da citação. Verba devida. Recurso da autora provido. Prejudicado o exame daquele da ré (Apelação Cível 239.812.4/9-00 – Rel. Des. Vito Guglielmi, 25.10.2006). Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (pp. 172-173). Forense. Edição do Kindle.

Taxa ou contribuição associativa de loteamento fechado. Obrigatória ou facultativa? Acesso em: 30 out. 2021

STF conclui julgamento sobre taxas de associações de proprietários de loteamentos urbanos. Acesso em: 30 out. 2021

Voto Do Senhor Ministro Edson Fachin Acesso em: 01 nov. 2021

Cobrança de taxa por associação de moradores antes da lei sobre a questão é inconstitucional Acesso em: 01 nov. 2021

Decisão do STF afeta cobrança de taxas em loteamentos Acesso em: 01 nov. 2021

Associação de Moradores e Condomínios, qual a diferença? Acesso em: 01 nov. 2021

Associação de moradores: o guia completo de como criar uma associação em 2021. Acesso em: 01 nov. 2021

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – LOTEAMENTO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – TAXA DE MANUTENÇÃO – APLICAÇÃO DA TESE 492 DO STF AO CASO – INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA EM RELAÇÃO ÀS TAXAS ANTERIORES À LEI 13.465/2017 – TAXAS POSTERIORES QUE SOMENTE PODEM SER COBRADAS SE HOUVE ADESÃO EXPRESSA DO PROPRIETÁRIO À ASSOCIAÇÃO OU SE A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL OCORREU APÓS O REGISTRO DA ASSOCIAÇÃO NO CARTÓRIO COMPETENTE – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA NO CASO, HAJA VISTA QUE NÃO HOUVE ADESÃO À ASSOCIAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA – SUCUMBÊNCIA DA RECONVENÇÃO – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(TJPR - 9ª C.Cível - 0009055-48.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 28.08.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO EXIGIDA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DOS RÉUS. NULIDADE DA SENTENÇA. PROVIMENTO “CITRA PETITA”. INOCORRÊNCIA. PRELIMINAR DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA QUE SE CONFUNDE COM O PRÓPRIO MÉRITO DA DEMANDA. EFETIVA APRECIAÇÃO DA CONTROVÉRSIA NOS TERMOS EM QUE POSTA PELAS PARTES. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. PRETENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA DE MANUTENÇÃO. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO PELO STJ NO ÂMBITO DE JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO DE QUE “AS TAXAS DE MANUTENÇÃO OU DE CONSERVAÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES OU ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO SÓ PODEM SER IMPOSTAS A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL ADQUIRIDO APÓS A CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO OU QUE A ELA TENHA SE ASSOCIADO OU ADERIDO AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO” (TEMA 882). IN CASU OS CONDÔMINOS ADERIRAM À ASSOCIAÇÃO A PARTIR DO MOMENTO QUE PASSARAM A ADIMPLIR AS TAXAS DE MANUTENÇÃO. LEI Nº 13.465/2017 QUE INTRODUZIU O ART. 36-A NA LEI Nº 6.766/79. CONDENAÇÃO DAS PARCELAS VENCIDAS APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465/2017. POSSIBILIDADE. INEXIGIBILIDADE DAS TAXAS VENCIDAS EM PERÍODO ANTERIOR. ENTENDIMENTO CONFORME RECENTE TESE FIRMADA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL NO JULGAMENTO DO RE 695.911 (TEMA 492). PARCIAL REFORMA DA SENTENÇA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJPR - 8ª C.Cível - 0014771-56.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI - J. 26.10.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO EXIGIDA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DOS RÉUS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEJA JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. PRETENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA DE MANUTENÇÃO. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO PELO STJ NO ÂMBITO DE JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO DE QUE “AS TAXAS DE MANUTENÇÃO OU DE CONSERVAÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES OU ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO SÓ PODEM SER IMPOSTAS A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL ADQUIRIDO APÓS A CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO OU QUE A ELA TENHA SE ASSOCIADO OU ADERIDO AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO” (TEMA 882). IN CASU O CONDOMÍNIO DE FATO FOI INSTITUÍDO MUITO ANTES DA AQUISIÇÃO DO LOTE PELOS RECORRENTES. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO QUE FORAM PAGAS SEM OPOSIÇÃO PELOS RECORRENTES POR MAIS DE 2 ANOS. ENTENDIMENTO CONFORME RECENTE TESE FIRMADA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL NO JULGAMENTO DO RE 695.911 (TEMA 492). SENTENÇA CONFIRMADA POR OUTROS FUNDAMENTOS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. - (TJPR - 8ª C.Cível - 0002126-74.2018.8.16.0162 - Sertanópolis - Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI - J. 15.04.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. RECURSO ESPECIAL N º 1.439.163/SP. TEMA REPETITIVO nº 882. CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO LOTE.

ANUÊNCIA DO COMPRADOR. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. ART. 85, § 11, CPC.RECURSO DESPROVIDO.1.”O critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores” ( REsp nº 1.439.163/SP) 2. Com o desprovimento do recurso, é de se majorar a verba honorária em grau recursal, na esteira do art. 85, § 11, do CPC.

(TJPR - 8ª C.Cível - 0021888-35.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 02.08.2021)

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TÍTULO EXECUTIVO ADVINDO DE HOMOLOGAÇÃO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. PRETENSÃO DE REFORMA PARA RECONHECER A IMPENHORABILIDADE DO BEM POR SUPOSTAMENTE SE TRATAR DE BEM DE FAMÍLIA. IMPOSSIBILIDADE. CARACTERIZAÇÃO DA HIPÓTESE COMO CONDOMÍNIO ATÍPICO, INCIDINDO A DÍVIDA SOBRE DESPESAS DO PRÓPRIO BEM IMÓVEL. LEI Nº 8.009/90. RECURSO ADESIVO. INTENÇÃO DE RECONHECER A DÍVIDA COMO PROPTER REM. ACOLHIMENTO. O proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, não sendo possível reconhecer-se impenhorabilidade do bem imóvel por ser bem de família, em face a exceção prevista no inc. IV, do art. 3º da Lei nº 8.009/90. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJPR - 6ª C.Cível - AC - 690808-5 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR JURANDYR REIS JUNIOR - Unânime - J. 25.01.2011)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BEM FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. EXISTÊNCIA DE DÉBITO. RELIGAMENTO ÁGUA. IMPOSSIBILIDADE. A cobrança de taxas de manutenção criadas por associações de moradores não se enquadra na exceção expressa pelo artigo 3º, inciso IV, da Lei n. 8.009, de 1990, e, justo por isso, não permite a penhora de bem de família. Transitada em julgada a decisão que reconheceu a existência do débito, não se admite a rediscussão de matéria de mérito no curso do cumprimento de sentença. Hipótese em que não é possível se determinar o religamento da água, sem que antes os débitos existentes sejam quitados

V.V.: O desligamento da água, serviço de natureza essencial, a fim de obrigar o morador de loteamento a se associar e pagar a taxa de associação é abusivo, mormente se não se trata de recurso distribuído por concessionária de serviço público. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0188.03.011702-5/001, Relator (a): Des.(a) Tiago Pinto , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/03/2017, publicação da sumula em 31/ 03/ 2017)

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