Tribunal de Justiça de Santa Catarina TJ-SC - Apelação: APL XXXXX-13.2021.8.24.0005 - Inteiro Teor

Apelação Nº XXXXX-13.2021.8.24.0005/SC



RELATOR: Desembargador SAUL STEIL


APELANTE: VALMIR VITALINO DA SILVA (AUTOR) APELADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LAFAYETTE (RÉU)


RELATÓRIO


Por brevidade, adota-se o relatório elaborado pelo Douto Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da comarca de Balneário Camboriú:
"Trata-se da ação proposta por Valmir Vitalino da Silva em face do Condomínio Edifício Lafayette, pretendendo a declaração de que a vedação constante no art. 6.º, alínea a, da Convenção Condominial se limita à parte residencial, não atingindo as salas comerciais.
Consta da inicial que Valmir é proprietário da Sala n. 01 do Ed. Lafayette e obteve, do Condomínio, autorização para ali fazer funcionar um restaurante, entretanto, com base no art. 6.º, alínea a, da Convenção Condominial, lhe foi negada a afixação de propaganda na marquise.
Conforme ev. 10, indeferiu-se o pedido liminar em tutela de urgência.
Citado no ev. 16, o Condomínio Ed. Lafayette apresentou contestação no ev. 19, justificando que, de acordo com o art. 2.º da Convenção,"todas as paredes externas, as paredes internas que dividem ou separam os apartamentos entre si"fazem parte da área comum".
Portanto, além de ser vedada a sua alteração da forma do art. 6º, alínea a, c/c art. 30, alínea a, ambos da Convenção, eventuais modificações dependeriam da aprovação de 2/3 dos condôminos nos termos do art. 17, parágrafo primeiro, alínea a, não sendo esse o caso.
Houve réplica no ev. 24 e vieram-me os autos conclusos para sentença".
Sobreveio sentença (Evento 27 - 1G) na qual a magistrada Dayse Herget de Oliveira Marinho julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos:
"Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTE a Ação n. XXXXX-13.2021.8.24.0005, proposta por Valmir Vitalino da Silva (proprietário da Sala Comercial n. 01) em face do Condomínio Edifício Lafayette e, em consequência, DECLARO EXTINTO O FEITO COM A RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
Custas pela parte vencida, além do pagamento, em favor do (s) patrono (s) da parte vencedora, dos honorários de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor que foi atribuído à ação, devidamente atualizado".
Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação (Evento 34 - 1G), repisando que: (a) o condomínio é composto de apartamentos, vagas de garagem e salas comerciais, sendo, portanto, de utilização mista; (b) a convenção condominial veda a veiculação de publicidade tão somente em relação às unidades residenciais, não alcançando as salas comerciais térreas, devendo esse dispositivo se sobrepor àquele que proíbe a modificação da fachada; (c) ainda que existisse na convenção condominial dispositivo expresso de vedação à veiculação de publicidade sobre as salas comerciais, o normativo seria abusivo, porquanto se trata de condomínio de utilização mista; e (d) a veiculação de publicidade na marquise não altera a fachada da edificação, tendo em vista que não se estará fechando sacada, trocando esquadrias, mudando a cor predominante do empreendimento etc.
Nesses termos, postulou a reforma da sentença para que reconhecido seu direito de veicular publicidade na marquise localizada acima da sua sala comercial.
Contrarrazões ofertadas pelo réu (Evento 41 - 1G).
É o relatório.

VOTO


O recurso atende aos pressupostos de admissibilidade e dele conheço.
Trata-se de ação declaratória por meio da qual o autor, titular de unidade autônoma correspondente a uma sala comercial integrante do condomínio réu, busca o reconhecimento do direito de colocação de placas de publicidade sobre a marquise da edificação, haja vista a pretensão de instalar um restaurante no local.
A pretensão, contudo, acabou rechaçada pelo Juízo singular, que entendeu haver vedação na convenção condominial à utilização da fachada do edifício para a fixação de placas ou anúncios.
Desse desfecho o demandante recorre, reiterando, em suma, a narrativa exposta na exordial.
Antecipo, entretanto, que o julgamento de improcedência não merece retoques.
O art. 1.335 do Código Civil, no inc. II, ao tratar dos condomínios edilícios, enuncia que"são direitos do condômino: [...] usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores".
O art. 1.336, inc. III, por seu turno, expressa que" são deveres do condômino [...] não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas ".
No mesmo sentido, o art. 10, incs. I e II, da Lei 4.591/1964 afirma que"é defeso a qualquer condômino [...] alterar a forma externa da fachada"e"decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação".
Vê-se, portanto, que as normas de regência consagram a impossibilidade do uso privativo de área comum por um dos condôminos e a proteção à uniformidade da fachada da edificação que sedia o condomínio.
Corroborada pela legislação acima transcrita, a convenção do condomínio réu estabelece a impossibilidade de colocação de cartazes, anúncios e objetos análogos de publicidade nas janelas, escadas e outros lugares da parte residencial, bem como de alteração da forma externa da fachada ou de áreas internas de uso comum (Evento 1, Documentação 4, p. 7 e 14 - 1G):
"ARTIGO SEXTO
É defeso a qualquer condômino, além do já disposto no artigo décimo da Lei n. 4591 de 16 de dezembro de 1964:
a) exibir cartazes, anúncios, inscrições ou qualquer (sic) outros letreiros de publicidade nas janelas, fachadas, escadas e outros lugares da parte residencial"
[...]
ARTIGO TRIGÉSIMO
São deveres da cada condômino:
Além daqueles constantes da Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964:
a) não alterar a forma externa da fachada ou das áreas internas de uso comum".
Frente aos dois dispositivos, o autor assevera que se deve privilegiar a redação do art. 6º, alínea a, por conta de ser específico em relação à questão da veiculação de publicidade e fazer referência, tão somente, às unidades autônomas residenciais do edifício, de forma que haveria de ser reconhecido o seu direito de instalar instrumentos de publicidade na marquise da edificação, sobre as salas comerciais, consoante imagem que foi incluída no bojo da petição inicial (Evento 1, Petição Inicial 1, p. 3 - 1G).
Penso, entretanto, que a interpretação adequada não é a sugerida.
A conjugação dos dois regramentos indica, em verdade, que instrumentos de publicidade poderão ser instalados apenas nas paredes externas das áreas privativas do condomínio destinadas ao uso comercial, ao passo que, no tocante às paredes externas das áreas privativas de uso residencial e àquelas que constituam área comum, há expressa proibição.
As imagens da fachada do edifício, que foram anexadas à contestação (Evento 19, Documentação 8 - 1G), ilustram muito bem a distinção que há de ser feita.
Não há impedimento aos condôminos titulares das salas comerciais do térreo de instalarem placas de publicidade, desde que se restrinjam às paredes externas que compõem suas áreas privativas.
Por outro lado, a marquise logo acima consiste em área comum, nos termos do art. 2º da convenção, segundo o qual "são partes de propriedades comuns, inalienáveis e indivisíveis [...] toda a estrutura de concreto armado, todas as paredes externas, as paredes internas que dividam ou separam os apartamentos entre si e as demais áreas comuns do edifício [...], os ornamentos da fachada, excluindo-se apenas as janelas e venezianas, bombas de recalque de água, vias de acesso, etc., enfim tudo aquilo que pela sua própria natureza for de uso comum" (Evento 1, Documentação 4, p. 3 - 1G).
E consistindo em área comum, sua modificação demanda aprovação de 2/3 dos condôminos, na forma do artigo décimo setimo, parágrafo primeiro, da convenção, pressuposto não satisfeito pelo autor:
"ARTIGO DÉCIMO SÉTIMO
[...]
Parágrafo Primeiro
Nos seguintes casos exige-se, para sua aprovação, a maioria de 2/3 (dois terços) dos condôminos do edifício:
a) alteração das partes de propriedade comum"
Frente a contendas análogas, assim já se manifestou esta Corte de Justiça:
"CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PERDAS E DANOS. RETIRADA DE PLACA DE IDENTIFICAÇÃO COMERCIAL PELO CONDOMÍNIO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PERDA DE OBJETO DO PEDIDO REINTEGRATÓRIO. SINAL FIXADO NA MARQUISE DO PRÉDIO, EXTRAPOLANDO OS LIMITES DA SALA COMERCIAL. DECISÃO EM ASSEMBLEIA-GERAL DETERMINANDO A RETIRADA DA PLACA, APÓS INTIMAÇÃO DO CONDÔMINO. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE NA CONDUTA DO CONDOMÍNIO. DEVER DE INDENIZAR NÃO CARACTERIZADO. NULIDADE DO REGIMENTO INTERNO. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA EM AÇÃO MOVIDA PELA PROPRIETÁRIA DAS LOJAS COMERCIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA DO JUIZ. APLICAÇÃO DO ART. 20, § 4º, DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Conforme convenção condominial, a fixação de placa publicitária fora dos estritos limites do estabelecimento comercial configura infração legal por alteração de fachada e indevido uso de área comum.
O condomínio não pratica ato ilícito na retirada de painel publicitário irregular, porque a transgressão condominial era apenas precariamente tolerada, não gerando qualquer direito" (TJSC, Desembargador Monteiro Rocha).
Nas causas em que não há condenação, a fixação dos honorários advocatícios está desvinculada dos percentuais máximo e mínimo do § 3º do artigo 20 do Código de Processo Civil, devendo a verba honorária ser arbitrada em valor moderado e razoável, mediante apreciação equitativa do juiz, à luz das peculiaridades do caso concreto, consoante prescreve o § 4º do mencionado dispositivo legal"(AC n. 2005.015894-2, de Tubarão, rel. Luiz Carlos Freyesleben, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 27-08-2009; destaquei).
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COMINATÓRIA. CONDOMÍNIO. RETIRADA DE PLACA PUBLICITÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA RÉ. DEFENDE QUE AS PLACAS ESTAVAM FIXADAS NO IMÓVEL DESDE A SUA LOCAÇÃO, SEM OPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO, ALÉM DO QUE SE TRATA DE EDIFÍCIO MISTO (RESIDENCIAL E COMERCIAL), NA QUAL SE MOSTRA INCOERENTE E NULA A VEDAÇÃO DE COLOCAÇÃO DE MATERIAL PUBLICITÁRIO. TESES RECHAÇADAS. MATERIAIS INSTALADOS EM NÍTIDA DESCONFORMIDADE COM O REGIMENTO INTERNO, PORQUANTO ESTE PROÍBE EXPRESSAMENTE A COLAÇÃO DE PLACAS NA PARTE EXTERNA DO EDIFÍCIO, DE QUALQUER FORMA E A QUE TÍTULO FOR. AUSÊNCIA DE NULIDADE NA NORMA INTERNA. FIXAÇÃO QUE ALTEROU A FACHADA DO EDIFÍCIO. INTELIGÊNCIA DO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. ADEMAIS, HOUVE EFETIVA RESISTÊNCIA DO CONDÔMINO, CONSOANTE NOTIFICAÇÃO ENCAMINHADA À RÉ, E QUE RESTOU DEVIDAMENTE CONSIGNADA EM ASSEMBLEIA GERAL. DEVER DE RETIRADA MANTIDO. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO"( AC n. XXXXX-98.2017.8.24.0023,, rela. Desa. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 09-12-2021; destaquei).
"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CAUTELAR. DEFERIMENTO LIMINAR DA MEDIDA. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO. PLACA DE PUBLICIDADE. AFIXAÇÃO NA FACHADA DO EDIFÍCIO. OFENSA À NORMA CONDOMINIAL.
I - Não é nula a decisão sucintamente fundamentada.
II - Se a convenção do condomínio proíbe, não pode o condômino comerciante afixar placa de propaganda na fachada do edifício.
III - Recurso provido"(TJSC, Agravo de Instrumento n. 1997.006768-2, da Capital, rel. Vanderlei Romer, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 22-02-2001; destaquei).
E da jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:
"APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO COMINATÓRIA. DESINSTALAÇÃO DE PLACA DE PROPAGANDA APOIADA NA MARQUISE DO PRÉDIO. RETIRADA DE OBJETOS DISPOSTOS EM ÁREA DE USO COMUM DO CONDOMÍNIO.
I. Por força do art. 131 do Código de Processo Civil/1973, no qual vem insculpido o princípio do livre convencimento motivado do juiz, o julgador não está obrigado a examinar todos os fundamentos legais apresentados pelas partes, tendo em vista que pode decidir a causa de acordo com os motivos jurídicos necessários à sustentação de seu convencimento. No caso em testilha, a produção de prova oral mostrou-se prescindível à apreciação da controvérsia, não havendo que se falar em cerceamento de defesa, com fulcro no art. 130 do CPC/1973.
II. Deve ser retirada a placa de propaganda apoiada na marquise do prédio, em desatendimento à vedação expressa contida na convenção do condomínio, bem como no art. 1.336, II, do diploma civil. Ausência de prejuízo à requerente, uma vez que dispõe de outra placa localizada acima da entrada da loja.
III. A utilização pela demandante de área de uso comum do condomínio, sem sua autorização prévia, enseja que este exija a cessação do uso. Hipótese em que a loja condômina, em desatendimento ao ônus que lhe impunha o art. 333, I, do CPC/1973, deixou de comprovar que as cadeiras, mesas e vasos de plantas encontram-se localizados em bem de domínio público (calçada), e não em área de uso comum do condomínio (recuo em frente à entrada da loja). Negaram provimento ao agravo retido e ao apelo. Unânime"( AC n. XXXXX, rel. Des. Dilso Domingos Pereira, Vigésima Câmara Cível, j. 11-10-2016; destaquei)
Cumpre salientar que a colocação de placas de publicidade na marquise do edifício, conforme se percebe da imagem incluída pelo autor no interior da petição inicial, sem dúvida alguma implicaria em alteração do padrão arquitetônico da fachada, causando, ainda, considerável poluição visual, cenário que reforça a necessidade de prévia aprovação dos demais condôminos.
Dessarte, tratando-se a marquise da edificação de área comum, e havendo expressa vedação à sua alteração sem a prévia a aprovação de 2/3 dos condôminos, mostra-se realmente descabido o acolhimento da pretensão inaugural.
A sentença de primeiro grau, então, permanece intocada.
Ante o exposto, voto por conhecer do recurso e negar-lhe provimento, fixando por isso honorários recursais à procuradora do réu em 2% do valor atualizado da causa.

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Apelação Nº XXXXX-13.2021.8.24.0005/SC



RELATOR: Desembargador SAUL STEIL


APELANTE: VALMIR VITALINO DA SILVA (AUTOR) APELADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LAFAYETTE (RÉU)


EMENTA


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO COMPOSTO POR ÁREAS COMERCIAIS E RESIDENCIAIS. PRETENSÃO DE CONDÔMINO TITULAR DE SALA COMERCIAL PELO RECONHECIMENTO DO DIREITO À INSTALAÇÃO DE INSTRUMENTOS DE PUBLICIDADE NA MARQUISE DA EDIFICAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR. ALEGAÇÃO DE QUE A VEDAÇÃO CONSTANTE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL ALCANÇA APENAS AS ÁREAS RESIDENCIAIS. MARQUISE DO EDIFÍCIO QUE CONSISTE, ENTRETANTO, EM ÁREA DE USO COMUM DA FACHADA. EXPRESSA VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL À MODIFICAÇÃO ALMEJADA, RESSALVADA A PRÉVIA APROVAÇÃO DE 2/3 DOS CONDÔMINOS. REGRAMENTO CORROBORADO PELOS ARTS. 1.335, INC. II, E 1.336, INC. III, DO CÓDIGO CIVIL. DECISUM MANTIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

ACÓRDÃO


Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, fixando por isso honorários recursais à procuradora do réu em 2% do valor atualizado da causa, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 12 de julho de 2022.

Documento eletrônico assinado por SAUL STEIL, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador XXXXXv9 e do código CRC 77ff1a5e.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): SAUL STEILData e Hora: 15/7/2022, às 13:35:31














EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 12/07/2022

Apelação Nº XXXXX-13.2021.8.24.0005/SC

RELATOR: Desembargador SAUL STEIL

PRESIDENTE: Desembargador FERNANDO CARIONI

PROCURADOR (A): DURVAL DA SILVA AMORIM
APELANTE: VALMIR VITALINO DA SILVA (AUTOR) ADVOGADO: Fabiano Batista da Silva (OAB SC011882) APELADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LAFAYETTE (RÉU) ADVOGADO: QUEILA JAQUELINE NUNES MARTINS (OAB SC015626)
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 12/07/2022, na sequência 118, disponibilizada no DJe de 27/06/2022.
Certifico que a 3ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 3ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, FIXANDO POR ISSO HONORÁRIOS RECURSAIS À PROCURADORA DO RÉU EM 2% DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador SAUL STEIL
Votante: Desembargador SAUL STEILVotante: Desembargador FERNANDO CARIONIVotante: Desembargadora MARIA DO ROCIO LUZ SANTA RITTA
DANIELA FAGHERAZZISecretária