TJSP • Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança • XXXXX-15.2019.8.26.0318 • 3ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

T E R M O D E A U D I Ê N C I A

Processo Digital nº: XXXXX-15.2019.8.26.0318

Classe - Assunto Despejo Por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança -

Inadimplemento

Requerente: MARIA NEUZA GASPAROTTO PEREIRA, CPF XXXXX-31

Requerido: CÍCERO JOÃO DE SOUSA, CPF XXXXX-79

Data da audiência: 16/06/2020 às 15:00h

Aos 16 dias do mês de junho do ano de 2020, às 15:23 horas, nesta Cidade e Comarca de Leme, Estado de São Paulo, na sala de audiências do Juízo da 3a Vara Cível, sob a presidência do Meritíssimo Juiz de Direito, Doutor MÁRCIO MENDES PICOLO, comigo Escrevente abaixo assinado, foi aberta a audiência nos autos da ação e entre as partes supra referidas. Nos termos dos Provimentos nº 2.564/2020 e 2.575/2020, do Comunicado Conjunto 581/2020, bem como nos termos do decisório de páginas 98/99, o presente ato está sendo realizado na Forma totalmente presencial por ausência de possibilidade técnica de realização do ato na forma MISTA. Os depoimentos colhidos foram gravados de forma individual e ao final, identificados, sendo a mídia disponibilizada em pasta digital, conforme prevê o Comunicado Conjunto nº 277/2020, bem como em mídia física em pasta própria no cartório desta Serventia. O link para acesso aos vídeos segue na certidão anexa a este Termo de Audiência e deste fica fazendo parte integrante e inseparável. Apregoadas as partes, presentes a parte Requerente MARIA NEUZA GASPAROTTO PEREIRA, acompanhada de sua advogada, a doutora PRICILA PAVEZZI PINTO. Presente o Requerido CÍCERO JOÃO DE SOUSA acompanhado de seu advogado, o doutor RODRIGO CRISTIANO BIANCO. Presente a testemunha arrolada pela parte autora, LUIZ ANTONIO LUCHINI. Iniciados os trabalhos, proposta a conciliação pelo MM. Juiz, a mesma restou infrutífera. A seguir, foram colhidos os depoimentos pessoais da Requerente e do Requerido por meio de sistema eletrônico de captura audiovisual, e após, gravados em mídia digital conforme link disponível nos autos, bem como em mídia física arquivada em pasta própria no cartório desta Serventia. A seguir, pela doutora advogada foi dito que desistia do depoimento da testemunha presente, o que foi homologado pelo MM. Juiz. A seguir, pelo MM. Juiz dito que declarava encerrada a instrução, determinando ainda

às partes que se manifestassem em declarações finais. Assim, dada a palavra à advogada da Requerente, por ela foi dito: "MM. Juiz, reitero os termos da inicial, impugnações e demais manifestações e documentos apresentados". Em seguida, dada a palavra ao advogado do Requerido, por ele foi dito: "MM. Juiz, alegações finais nos termos em que segue: as partes foram ouvidas em depoimento pessoal e existe um ponto somente divergente a ser esclarecido pela parte ré: As notas fiscais indagadas pela parte autora no tocante em que fora juntada aos autos em data posterior a 2019 quando esta requereu as chaves para saída do imóvel e através desses documentos juntados nos autos a posteriori esclaresce-se que se deu em virtude da parte requerida não ter mais os documentos originais da época em virtude por ele mesmo alegada que o rancho junto às margens do rio sofreu uma enchente e não possuindo mais tais originais onde este, quando soube da referida ação, providenciou as segundas vias juntos aos depositos naquela oportunidade que quando emitido constou a data em que solicitou o documento, ou seja, ano corrente da ação em 2019. Sendo assim esclaresce esse ponto quanto a esse conteúdo. Sem mais. Assim, pelo Meritíssimo Juiz de Direito foi proferida a seguinte sentença:"Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS, DEMAIS ENCARGOS E MULTA CONTRATUAL proposta por MARIA NEUZA GASPAROTTO PEREIRA em face de CICERO JOÃO DE SOUZA, onde o requerente alega, em síntese, ter locado o imóvel residencial de sua propriedade ao Requerido, pelo valor mensal de R$ 420,00, acrescidos os encargos incidentes sobre o imóvel. Ocorre que o Requerido está há 9 meses sem pagar o aluguel e as contas referentes ao consumo de água e energia do imóvel, descumprindo o pacto feito entre as partes. Pediu a imediata desocupação do imóvel e a procedência da ação, para a rescisão contratual e a condenação do Réu ao pagamento das despesas oriundas da locação, no valor de R$ 7.051,09, acrescidos da multa e dos juros até a efetiva desocupação. Juntou documentos (páginas 5/16). Emenda à inicial à p. 34 e 40/41. A audiência de conciliação restou parcialmente frutífera (p. 73), com a entrega das chaves do imóvel. Em contestação (págs. 82/86), a parte requerida alegou, em síntese, que, não obstante o contrato formal de 01/01/2017, o certo é que desde meados de 2012, já existia relação de contrato verbal entre as partes, sendo que o Requerido morou por cerca de 7 anos no imóvel. Durante esse período, foi acordado entre as partes que o Requerido efetuaria obras de reformas necessárias, e que durante esse período nada seria descontado a títulos de aluguéis,

mas sim somente ao final da locação. O valor das reformas perfazem um valor de R$ 30.000,00. Assim, requer a improcedência dos pedidos da inicial, abatendo-se os valores pendentes e encargos, sobre o valor das reformas realizadas no imóvel. Juntou documentos (págs. 87/94). Houve réplica (págs. 98/100). O processo foi saneado às fls. 108/109, designando-se audiência de instrução e julgamento. Nesta data, em audiência, foram colhidos os depoimentos pessoais da Requerente e do Requerido, após o que foi encerrada a instrução. A seguir, a parte Autora reiterou os termos da inicial e impugnação apresentadas; por sua vez, o Réu ofertou suas alegações finais. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. A demanda é PARCIALMENTE PROCEDENTE. No saneador de fls. 108/109, foram fixados como pontos controvertidos se houve ou não contrato verbal de locação do imóvel objeto desta demanda desde meados de 2012; se desde essa época o imóvel necessitava de reformas e obras de manutenção; se estas obras não se referiam ao comércio instalado pelo réu no imóvel; se houve acordo verbal entre as partes no qual a autora concordou em não cobrar alugueis e encargos do réu pelo fato de este arcar com as reformas, construções e benfeitorias realizadas no imóvel, o que seria descontado no final da locação; se o valor das reformas e benfeitorias chegam ao montante de R$ 30.000,00. O ônus da prova desses fatos é da parte requerida, pois são extintivos do direito de cobrança de alugueis e encargos locatícios veiculado nesta ação pela parte autora. De acordo com o que disseram as partes nesta data, o máximo que o requerido conseguiu demonstrar é que a locação realmente se iniciara no ano de 2012, ao invés de 1º de janeiro de 2017, conforme consta do contrato de páginas 8/11. No mais, não há como aceitar que o contrato desde então tinha finalidade comercial, e que a autora havia concordado expressamente com as construções e benfeitorias realizadas pelo requerido no imóvel. No seu depoimento pessoal, a autora recusou expressamente ter dado autorização para as acessões feitas pelo requerido, bem como sempre sustentou que a finalidade da locação era residencial e o requerido acabou modificando a destinação do imóvel, construindo ali um restaurante. Ainda que a autora no decorrer da locação tenha tomado conhecimento da alteração da finalidade do imóvel, isso não equivale à autorização para mudança da finalidade e também para construções, reformas ou benfeitorias. Veja-se que o requerido não conseguiu explicar com coerência, já que sempre sustentou que o contrato tinha por finalidade o exercício de atividade comercial e empresarial, não seria logico que ao assinar contrato escrito com a autora, ali tivesse

constando que a finalidade da locação era residencial. Também se fosse verdade que a autora tivesse autorizado e concordado com as construções, reformas e benfeitorias, evidente que haveria constado expressamente no contrato que de alguma forma o requerido seria compensado ou reembolsado pelos materiais e mão de obra utilizados, ainda que parcialmente. Por isso, sem a prova de que as benfeitorias, reformas ou construções tenham sido expressamente autorizadas pela autora, não cabe o direito de retenção ou indenização ao requerido. Ainda mais quando no presente caso acaba por alterar a destinação do imóvel. Assim, não pode o réu se valer do artigo 35 da Lei 8.245/91. Da mesma forma, diz o artigo 578 do Código Civil que salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias ou de benfeitorias uteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. No caso concreto, jamais poderiam ser consideradas benfeitorias necessárias a construções de novos cômodos e adaptações para utilização do imóvel em finalidade diversa da contratada. Por isso que já se decidiu que não cabe ao locatário de imóvel residencial exercer direito de retenção se as reformas que levou a efeito no prédio tiveram por escopo o funcionamento de seu estabelecimento comercial. (RT 184/179). Veja-se que nem mesmo o real valor que teria sido gasto no imóvel alocado ficou demonstrado pelo réu. Nessas circunstÂncias, além de se tornar inadimplente pela falta de pagamento de alugueis e acessórios de locação, o requerido acabou por violar a clausula 6a do contrato de locação, em seu caput, precisamente quando reza que o locatário não poderia realizar obras que alterem ou modifiquem a estrutura do imóvel locado, sem prévia autorização por escrito da locadora (p. 9). Ao modificar a destinação do imóvel e de também efetuar reformas e alterações sem consentimento expresso da locadora, o requerido também violou as obrigações previstas no artigo 23, II e III, da Lei 8.245/91. Esses descumprimentos, aliados ao inadimplemento do aluguel, permitem realmente a cobrança de multa moratória com multa compensatória, esta ultima prevista na clausula 11a do contrato, sem que se possa objetar com a alegação de cobrança em duplicidade. No entanto, os valores exigidos pela autora na sua planilha de p. 3 não podem ser acolhidos, data vênia. Primeiro, como ela propria reconheceu na sua replica, há excesso tanto na cobrança da multa moratória quanto na cobrança da multa punitiva ou compensatória prevista na cláusula 11a do contrato. Com efeito, a multa moratória é de 2% do valor do aluguel não pago na época correta, conforme cláusula 5a (p. 9), mas a autora nos seus cálculos fez incidir multa no percentual de 10% , 5

vezes maior. Já a clausula penal compensatória é de 2 aluguéis, mas a requerente contou nos seus cálculos o valor de 3 aluguéis. A transação parcial feita na audiência de conciliação do ultimo 16 de dezembro também trouxe importantes consequências quanto ao valor dos alugueis devidos pelo réu até a data de sua desocupação, o que fez com que o processo prosseguisse apenas para fins de cobrança e também discussão sobre o direito de retenção por benfeitorias. Com efeito, constou ali (p. 74) que o ora requerido estava devolvendo as chaves do imóvel e informou que já se retirara do local 6 meses antes. Como a autora não fez qualquer ressalva naquela transação, isto implica em reconhecer que o requerido havia se retirado do imóvel, ou seja, desocupado o bem em 16/06/2019, sendo esta a data limite para cobrança dos aluguéis. Assim, em relação ao mês de junho do ano passado, o requerido deve apenas metade do valor, mas a autora, na sua planilha de p. 3 cobrou o valor integral, vencido em 10/07/2019, e também cobrou indevidamente os alugueis vencidos posteriormente a desocupação, quais sejam, aqueles vencidos em 10/08/2019 e 10/10/2019. Portanto, a titulo de aluguéis o requerido, deve R$ 3.150,00, sendo que em relação à multa moratória, o valor a incidir sobre cada aluguel não pago será de 2%, incidindo ainda a correção monetária e juros de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos. Já com relação à multa contratual, o valor devido é de R$ 840,00, já que corresponde a duas vezes o valor do aluguel vigente. Por fim, fica incontroverso que o requerido também deve R$ 995,67 a titulo de consumo de água. Como se viu acima o pedido de despejo ficou prejudicado porque o requerido já havia devolvido ou desocupado o imóvel antes da própria distribuição da ação. Diante do exposto, e o que mais dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, com base nos arts. 9º, incisos II e III, e 21, incisos I, II e III da Lei 8.245/91, c/c artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil de 2015, rescindindo o contrato de locação firmado entre as partes e condenando o requerido a pagar à autora a quantia de R$ 3.150,00 a titulo de aluguéis não pagos até a data da desocupação (16/06/2019), que será acrescida de correção monetária, juros de mora de 1% ao mês e multa moratória de 2% sobre cada aluguel não pago desde os respectivos vencimentos; condeno ainda o réu a pagar à autora a quantia de R$ 840,00 a título de multa compensatória (clausula 11a do contrato), mais R$ 995,67, quantias estas que serão acrescidas de correção monetária desde a propositura da demanda e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Em face da sucumbência recíproca experimentada,cada parte arcará com 50% das custas e despesas processuais, bem como com

os honorários advocatícios dos patronos da parte adversa que fixo em R$ 800,00 para cada um, vedada a compensação em relação aos honorários nos termos dos artigos 85 § 14 e 86, ambos do Código de Processo Civil de 2015. Como o requerido é beneficiário da justiça gratuita, em relação a ele aplicam-se as condições do artigo 98 , § 3º do Código de Processo Civil. Fica sem efeito a caução instituída sobre o imóvel objeto da matricula 663 do CRI de Leme, para fins de deferimento da liminar de despejo, conforme decisão de p. 53/54. Cumpra- se. Oportunamente, ao arquivo. Publicada em audiência, saem os presentes intimados."As partes e seus advogados acompanharam a elaboração do presente termo por meio de monitor de video auxiliar. As partes dispensaram as cópias do presente termo de audiência referido no artigo 1.269, § 1º das Normas de Serviço da Corregedoria Geral. NADA MAIS. Lido e achado conforme, vai devidamente assinado pelo MM. Juiz por certificação digital. E, para constar, eu, Priscila Faciolla Theodoro, Escrevente Técnico Judiciário, lavrei o presente termo, assinado digitalmente pelo MM. Juiz, ficando dispensada a assinatura física nos processos digitais, nos termos do Provimento CGJ nº 21/2014.